쟁점토지의 분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

요 지 양도자산의 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 분양당시 시가와 분양가액과의 차액이 청구인의 쟁점토지취득에 소요된 취득원가라고 보기 어렵고, 택지분양대금정산 및 등기의뢰서 발급대장에서 쟁점토지의 분양가액이 ○,○○○천원으로 확인되는 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 잘못이 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 내 소재한 OOO에 거주하다 OOO에 따라 OOO 내 보유부동산의 수용으로 현금보상을 받고 OOO(면적 224.3㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 분양계약을 체결하여 선수금OOO을 지급한 후 분양가액이 OOO원으로 확정된 시점에 OOO원을 추가로 납부하고 OOO 소유권이전등기를 완료하였으며, OOO 주식회사에 쟁점토지와 그 지상의 건물OOO을 OOO원에 양도하고 취득가액을 환산가액(OOO원)으로 하여 OOO양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 OOO이 회신한 택지분양대금정산 및 등기의뢰서 발급대장에서 쟁점토지의 취득당시 분양가액OOO을 확인하고 이를 취득가액으로 보아 OOO 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO에 거주하다 OOO의 확장에 따라 거주하던 주택과 농지가 수용되고 생활보상의 일환으로 OOO으로부터 쟁점토지를 분양받게 되었다. 청구인이 OOO의 담당자를 통해 확인한 결과 이주자택지분양당시 분양가는 택지로 조성하기 전의 기준시가 정도였다는 것으로 알고 있다고 하였고 이주자택지분양은 생활보상의 일환으로 이루어진 것이므로 분양당시의 정상적인 분양가격은 분양가격에 생활보상금액을 합한 것이다. 분양시점에서의 정상적인 분양가를 확인할 수 없어 생활보상금액도 확정할 수 없는 상태에서 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 계산한 것은 문제가 없음에도 불구하고 처분청이 분양가액을 쟁점토지의 취득가액으로 본 것은 생활의 근거를 국가에 의해 상실한 대가로 받은 생활보상금액에 양도소득세를 부과하는 결과를 초래한다. 따라서, 이 건은 생활보상금액이 얼마인지 정확히 확인할 수 없는 경우이고 소득세법 시행령제163조에서 취득가액을 확인할 수 없을 때에는 환산가액을 취득가액으로 하도록 규정하고 있으므로 분양가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 분양가액과 관련하여 OOO이 회신한 택지분양대금정산 및 등기의뢰서 발급대장에 따르면, 청구인은 OOO 분양계약을 체결하면서 분양계약금 OOO원을 지급하였고 택지가 준공(OOO으로 추정되나 문서로 확인되지 않음)되고 토지등급이 확정된 후 분양대금을 정산하여 추가로 OOO원을 납부하여 분양가액이 OOO원으로 확정되었으며 OOO 청구인명의로 쟁점토지의 소유권이전 등기를 하였다. OOO에 의하면 쟁점토지의 분양과 관련하여 당시 분양계약서 등의 실물자료는 보관기간 경과로 존재하지 않으나 실제 대금정산은 OOO 전후로 이루어졌고 소유권이전등기와 양도소득세 신고를 위해 대금정산 및 등기의뢰서 발급대장을 찾는 경우가 있어 이를 보관하고 있는 것으로 확인되었다. 대법원판례(1996.9.6. 선고 대법원 95누17007)와 조세심판원의 선결정례(조심 2009중15, 2009.4.7. 등)를 보면 이주택지분양권 취득가액에 당시 평가된 시가와 분양가의 차액분(생활보상가액)을 이주택지분양권의 취득가액에 산입할 수 없다고 해석하고 있고, 토지조성비용과 관련하여 사업시행자가 종전의 주택 및 토지수용으로 인한 보상금과는 별도로 생활근거지를 잃은 주민에게 법률에 따라서 현금대신 토지로 생활보상을 한 것으로 사업시행자 등이 부담한 토지조성비용 원가만큼은 공공비용이 되므로 토지취득자(청구인)의 취득원가가 되는 것이 아닌 것으로 판단된다. 시가와 분양가액의 차액은 당해 토지의 취득가액으로 볼 수 없으며 쟁점토지의 취득가액은 확인된 분양가액인 OOO원이라 할 것이므로 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장 등은 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 택지분양대금정산 및 등기의뢰서 발급대장에 의하면, OOO 쟁점토지를 청구인에게 분양하면서 분양대금 OOO원(선수금 OOO원, 정산금 OOO원)을 수납한 것으로 되어 있다.

(2) OOO지방국세청장의 과세기준자문신청 회신OOO에 의하면, OOO에 따라 OOO로부터 분양받은 이주택지의 취득가액은 실제 불입한 분양금액인지 아니면 분양당시 시가와 분양금액과의 차액(생활보상가액)을 추가로 필요경비로 산입하는 것이 타당한지 여부에 대해 취득가액은소득세법제97조 제1항에 따른 취득당시의 실지거래가액으로 하는 것이고 실지거래가액이란 취득 당시 거래당사자간 실제로 거래한 가액으로 매매계약서, 영수증 등 기타 증빙서류로 확인되는 것을 의미하는 것으로 되어 있다. (3) 쟁점토지의 등기부등본을 보면 OOO청구인 명의로 소유권이 이전되었다가 OOO 매매를 원인으로 OOO 주식회사로 소유권이 이전된 것으로 되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 실제 분양가액이 아닌 생활보상금액을 포함한 분양가가 쟁점토지의 취득가액이지만 생활보상금액을 확정할 수 없어 결국 쟁점토지의 취득가액은 환산가액을 적용하여야 한다고 주장 하나, 양도자산의 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 분양당시 시가와 분양금액과의 차액이 청구인의 쟁점토지취득에 소요된 취득원가라고 보기 어렵고, 택지분양대금정산 및 등기의뢰서 발급대장에서 쟁점토지의 분양가액이 OOO원으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액은 분양가액(OOO원)으로서 위 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.