쟁점토지의 취득가액을 0억원으로 보아야 하고, 중개수수료로 지급액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.7.15. 취득한 OOO 답 2,592㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005.8.26. 이OOO에게 양도하고 2005.9.8. 실지거래가액에 의하여 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. OOO세무서장은 후 소유자인 이OOO가 2013.5.30. 쟁점토지를 양도하고 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 신고함에 따라 실가상이 자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도가액을 OOO원으로, 양도시기를 잔금청산일인 2005.2.21.로 하여 2014.9.19. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.12.1. 이의신청을 거쳐 2015.3.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 부동산 매매계약에 관한 모든 일을 공인중개사에게 위임하였고, 쟁점토지의 전 소유자인 최OOO는 양도소득세를 탈루할 목적으로 공인중개사를 통해 청구인에게 매매대금이OOO원으로 기재된 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 청구인에게 주었을 뿐 아니라, 매매대금 잔액 OOO원을 소유권이전등기 후 전액 현금거래함으로써 실제 양도가액을 숨기고 있다. 일반적으로 양도소득세 신고시에는 양도시의 매매계약서 금액이 실제보다 낮게 기재되어 있다면, 취득시의 매매계약서 금액도 실제 보다 낮게 기재하여 신고하고 있음이 통상적이고, 쟁점토지 거래 당시에는 그러한 일이 관행화되어 있던 시절이라 더욱 그러했으며, 전 소유자는 쟁점토지 보유기간이 1년 미만으로 양도소득세 실지거래가액 신고대상에 해당하여 양도소득세를 탈루할 목적으로 양도가액을 낮게 기재하였음이 분명하다. 또한, 청구인은 먼저 소유권이전을 해 줄 터이니 나머지 금액은 소유권 이전일로부터 1개월내에 현금으로 지급하라는 공인중개사의 권유에 따라 2004.8.20. 청구인의 계좌(OOO은행 574401--*410)에서 OOO원을 인출하여 잔금을 지급한바, 쟁점매매계약서상의 금액 OOO원이 소유권이전등기일인 2004.7.15.까지의 지급액 OOO원과 거의 일치하고 있음을 볼 때, 전 소유자인 최OOO는 전체 양도가액을 숨기기 위해 잔금 OOO원을 소유권이전등기 후에 현금으로 받았음이 확인된다. 한편, 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 볼 경우, 보유기간 8개월 만의 수익률이 21.8%로 공시지가의 상승률 13%와 비교하여 합리성이 있으나, 처분청의 계산대로 취득가액을 OOO원으로 볼 경우 그 수익률이 58.1%로 되어 합리성이 결여된 사실을 알수 있다. 따라서, 쟁점매매계약서는 진실한 것이 아님이 분명하므로 청구인 명의의 계좌에서 인출하여 지급한 금액 OOO원과 중개수수료 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다) 합계 OOO원을 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 실지 매매계약서를 제시하지 못하고 있고, 매매대금이 전액 현금 인출되어 지급처를 확인할수 없으며, 쟁점토지의 전 소유자 최OOO의 양도소득세 신고내용도 양도가액이 OOO원으로 청구인이 신고한 쟁점매매계약서상의 취득가액과 일치한다. 또한, 청구인은 쟁점토지의 매매계약 당시 공인중개사 입회하에 쟁점매매계약서를 작성하였고, 청구인의 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서를 작성한바, 쟁점매매계약서는 실지 계약서로 판단되며, 쟁점금액도 현금으로 지급되어 지급처가 불분명하므로 OOO원을 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 보아야 하고, 중개수수료로 지급한 쟁점금액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 [양도가액]

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 제97조 [양도소득의 필요경비계산]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점매매계약서에 의하면, 매매금액은 OOO이고, 계약일자는 2004.5.28.이며, 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 2004.7.14. 매매를 원인으로 하여 2004.7.15. 청구인에게 소유권이전등기 되었고, 전 소유자 최OOO의 가등기, 근저당권설정 등의 등기내역은 확인되지 아니한다.

(2) 청구인은 2005.2.21. 쟁점토지를 허OOO 외 1인에게 양도하였으나, 소유권이전등기는 6개월 이후인 2005.8.26. 이전한바, 이와 관련하여 양수인 허OOO 외 1인은 2005.2.22. 쟁점토지에 청구인을 채무자로 하여 근저당권을 설정하였다가 소유권이전등기가 완료된 후 말소한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점토지의 전 소유자인 최OOO의 양도소득세 신고서에 의하면, 쟁점토지의 양도가액은 OOO원이고, 쟁점토지의 매매대금이 OOO원임을 확인한 청구인의 거래사실확인서 및 인감증명서가 첨부되어 있다.

(4) 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 매매대금 및 중개수수료로 지급한 OOO원을 취득가액으로 인정할 것을 주장하며 그 증빙으로 아래 <표>와 같이 청구인 명의의 계좌거래내역서 등을 제출한바, 계좌거래내역서에 의하면, 대금 인출일이 쟁점매매계약서상의 지급일과 일치하지 아니하고 현금출금으로 되어 있어 그 지급처가 확인되지 아니한다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 매매대금 및 중개수수료로 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 쟁점토지의 등기부등본, 양도소득세 신고서 등에 의하면, 청구인이 2004.7.15. 취득한 쟁점토지를 양도하고, 쟁점토지의 취득가액이 OOO원으로 된 쟁점매매계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고한 점, 청구인은 쟁점매매계약서를 작성한 사실이 없다고 주장할 뿐, 그에 대한 매매계약서는 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점토지의 전 소유자인 최OOO는 쟁점토지의 매매대금이 OOO원임을 확인하는 청구인의 거래사실확인서 등을 첨부하여 양도소득세를 신고한 점, 청구인은 2004.7.20. OOO원의 현금 출금액이 중개수수료라고 주장하나, 수령증 등 객관적인 증빙이 없는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실제 취득가액이OOO원이고, 중개수수료로 지급한 쟁점금액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.