검인계약서 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인은 1999.5.21. OOO를 매매를 원인으로 취득하여 보유하다가, 2013.6.5. 이OOO에게 OOO에 양도한 후, 2013.8.16. 양도소득세 예정신고시 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액 OOO으로 하여 양도소득세 OOO을 신고․납부하였다.
• 나. OOO국세청장은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구인의 양도소득세 신고와 관련하여 관할구청장으로부터 수취한 검인계약서상 쟁점토지의 취득가액이 OOO임을 확인하여 동 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 청구인이 신고한 쟁점토지의 환산가액을 부인하고 검인계약서상 매매대금을 실지거래가액으로 보아 2014.7.21. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.9.26. 이의신청을 거쳐 2015.1.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 1992년경 OOO토지구획정리조합에서 일반개인에게 OOO에 분양한 토지로서, 청구인은 쟁점토지를 7년여가 지난 1999.5.21. 전 소유자로부터 OOO에 매수(실제 매매계약서는 분실하였음)하였으나, 취득세 및 등록세를 낮추기 위하여 당시 관행에 따라 최초 분양금액인 OOO으로 저가표시된 검인계약서로 등기를 경료한바 있다. 그러나, 검인계약서는 형식적 구비요건만을 확인하는 등 거래의 실질내용에 대한 검증을 하거나 확인절차를 거치지 아니하기 때문에 동 계약서상 매매가액은 실지거래가액으로 추정만될 뿐, 실지거래가액을 반영하는 것은 아니라 할 것이다. 기준시가 상승률이 160.8%임에도 신고한 검인계약서상으로는 상승률이 96.3%에 불과하다 하여 검인계약서상 매매가액을 부인한 사례OOO 및 검인계약서상 매매가액은 평당 OOO인데 반하여 사실상 거래자인 미등기 전매자와의 거래가액은 평당 OOO으로 주변시세와 판결서, 합의약정서, 내용증명서 등에 의해 실지거래가액이 확인된다 하여 검인계약서상 매매가액을 부인한 사례OOO 등과 같이 검인계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 인정하지 않은 사례가 다수 존재하고 있다. 쟁점토지는 OOO 앞 신시가지 중심지역에 위치하여 매물로 인기가 있는 토지로서 2～3년만에 분양이 완료되고 중개업소를 통해 프리미엄이 붙어 5～6회 이상 전매된 사실이 있으며, 최초 분양가 대비 취득시점의 개별공시지가 상승률이 241.96%에 이르고 있는 점을 감안하면, 청구인이 신고한 환산가액 OOO은 시가에 근접한 취득가액이라 할 것이다. 그럼에도 불구하고 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득시점의 개별공시지가OOO에도 못 미치는 OOO을 실지거래가액으로 보는 것은 근거과세의 원칙을 위반한 부당한 처분으로, 국민의 재산권행사를 중대하게 침해한 것이다. 결과적으로, OOO국세청은 일선세무서에서 신고시인하여 과세종결처리된 내용을 감사지적하여 구태여 객관적 사실에도 부합되지 않는 검인계약서를 토대로 개별 토지의 특성은 무시하고 IMF하락기 등을 거론하며 무리하게 취득가액을 적용한바, 이는 실질과세의 원칙에도 위배되는 것으로 진정한 취득가액을 알 수 없는 경우에는 환산가액을 적용하는 것이 그 실질에 더 부합한다 할 것이므로 청구인에게 과세한 양도소득세를 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지와 관련하여 관할구청장으로부터 수취한 검인계약서는 기재사항누락 등 그 형식에 흠결이 없는 것으로 보여지고, 청구인이 쟁점토지를 취득한 시기는 직전년도(1998년)보다 오히려 개별공시지가가 1㎡당 OOO에서 OOO으로 하락하였으며, IMF사태 직후로 은행금리 상승, 주가하락, 도심지역 부동산 시세의 전반적인 하락세가 이어지던 시기로서, 토지의 개별공시지가는 2001년까지 보합세 또는 하락세를 유지하였으나, 실제 거래되는 부동산의 시세는 기준시가 이하로 떨어지는 경우가 상당부분 있었으므로 당시 쟁점토지의 개별공시지가OOO 보다 검인계약서상 매매가액이 낮다 하여 이를 부인하기는 어렵다. 한편, 청구인은 쟁점토지 취득가액의 증빙자료로서 청구인 명의의 OOO 계좌(2건)․OOO 계좌(1건), 청구인의 배우자 정OOO 명의의 OOO 계좌(1건)․OOO 계좌(1건), OOO은행 계좌(1건) 및 청구인의 처형 정OOO으로부터 차용한 OOO 계좌(1건), 기타 계좌 등을 제출하여 검토한바, 청구인 및 청구인의 배우자 계좌에서 총 OOO이 인출되었으나 입․출금 중복분 OOO 및 취득세 등 부대비용을 제외한 OOO이 취득가액으로 확인되므로 동 금액이 검인계약서상의 매매가액과 유사한 것으로 나타난다. 또한, 일반적으로 체비지는 공공시설 설치 등을 위한 목적으로 사용하기 위한 토지로서, 사업시행자가 경비충당 등을 위해 매각처분할 수 있는 토지이므로 일반적 환지처분된 토지와 비교하여 가격이 저렴하며 사업시행자가 부도 등으로 사업시행이 지연되거나 토지개발없이 전매할 경우 체비지의 가격은 더 내려가는 것이 통상적임을 감안할 때 청구인이 제출한 인근 유사토지는 일반적인 환지로서 체비지인 쟁점토지와는 그 성격을 달리 한다. 따라서, 쟁점토지의 매매와 관련된 검인계약서에 하자가 없는 점, 쟁점토지의 취득시기가 IMF 직후로서 토지가액이 하락세에 있었던 점, 전 소유자 강OOO이 최초분양 후 약 7개월 후 청구인에게 양도하여 시가가 적절히 반영된 점, 중복 입․출금을 제외한 금융거래자료에 의한 매매대금이 검인계약서상 취득가액과 유사한 점, 체비지 가격이 일반환지에 비교하여 저렴한 점 등으로 보아 청구인이 신고한 쟁점토지의 환산가액을 부인하고 검인계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 검인계약서상 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 1999.5.21. 매도인 강OOO과 청구인 간 작성한 쟁점토지의 검인계약서상 매매대금은 OOO으로 기재되어 있고, 쟁점토지의 개별공시지가(1㎡당)는 1998.6.30. 기준 OOO이나 1999.6.30. 기준 OOO으로, 전년대비 OOO이 하락한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지 취득시점의 개별공시지가는 OOO이고, 공인중개업소에서 확인한 취득가액은 OOO이며, 공시지가 상승률을 감안한 취득가액은 OOO이라고 주장하며 토지가액 조견표 등을 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 하여야 한다고 주장하나, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는바, 청구인이 제시한 토지가액 조견표 등만으로 쟁점토지의 취득가액에 대한 입증이 부족한 것으로 보이는 점, 쟁점토지의 취득시기인 1999년 당시는 외환위기 직후로서 쟁점토지의 개별공시지가가 전년대비 1㎡당 OOO이 하락한 것으로 나타나는 점, 쟁점토지의 취득과 관련하여 청구인 및 청구인 배우자의 계좌에서 출금된 OOO 중 중복분 OOO을 제외한 지출액이 OOO으로 조사된 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 쟁점토지의 환산취득가액을 인정하기는 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 검인계약서상의 매매대금을 실지거래가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.