쟁점목욕탕의 양도가액을 등기부 기재가액으로, 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO소재 대지 455.1㎡와 그 지상 근린생활시설 지하 1층～지상 4층 목욕탕용 건물 연면적 1,199.32㎡(그 중 3층 일부 및 4층은 2004.3.4. 증축되었으며, 이하 “쟁점목욕탕”이라 한다)을 2002.10.25. 취득하여 2012.8.28. 양도한 후, 취득가액 OOO(실지거래가액), 양도가액 OOO(등기부 기재 거래가액)으로 하여 2012년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 새로이 제시한 계약서를 토대로 취득가액을 OOO경정하여 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세를 경정・고지하였다.
• 다. OOO지방국세청장은 처분청에 대해 감사를 하여 쟁점목욕탕의 전소유자가 신고한 양도가액 OOO청구인이 신고한 취득가액 OOO및 처분청이 경정한 취득가액 OOO모두 실지거래가액이 아니며 그 취득가액이 불분명하다고 보고 환산취득가액에 의하여 청구인에게 양도소득세를 과세하도록 처분청에 처분지시를 하였다.
• 라. 처분청은 이에 따라 취득가액을 환산가액으로 산정하고 이를 기초로 쟁점목욕탕의 양도차익을 계산하여 2014.10.13. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO경정・고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2014.12.10. 이의신청을 거쳐 2015.1.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2012.8.28. OOO에게 쟁점목욕탕의 담보대출채무 OOO에너지이용합리화자금 대출채무 OOO인수하는 조건으로 쟁점목욕탕을 이전하고 그 대신 OOO소재 대지 3,626.4㎡ 및 그 지상 2층 주택 연면적 142.85㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구인 남편 명의로 OOO(등기부 기재 거래가액)에 이전받았으므로 쟁점목욕탕의 실지양도가액은 OOO이다.

(2) 2002.10.25. 쟁점목욕탕을 OOO로부터 OOO매수하면서 OOO사이에 매매계약서도 작성하고 쟁점목욕탕을 담보로 대출 받은 OOO억원과 OOO소재 토지의 양도대금 OOO억원을 자금으로 하여 매수대금을 지급하였으므로 쟁점목욕탕의 실지취득가액은 OOO이다(결국 쟁점목욕탕의 양도로 양도소득을 얻지 못하였다).

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점목욕탕을 OOO양도한 것으로 등기하고 양도소득세 신고를 하였으므로 등기부 기재내용 대로 양도가액을 인정하고 과세한 처분은 잘못이 없다(청구인은 양도소득세 조사시에는 신고된 양도가액이 사실과 다르다는 주장을 하지 아니하다가 심판청구시에야 그러한 주장을 하였는바 청구인의 주장에 신빙성이 없다).

(2) 청구인이 당초 신고한 취득가액, 전소유자가 신고한 거래가액, 청구인이 양도소득세 조사시 주장한 취득가액이 모두 다르고 매수대금을 지급한 내역이 객관적으로 확인되지 아니하여 실지취득가액이 얼마인지 불분명하므로 등기부 기재 양도가액을 기준으로 환산한 취득가액으로 양도소득을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점

① 청구인이 신고하고 등기부에 기재된 양도가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점목욕탕의 실지취득가액이 확인되지 않는다고 보아 환산취득가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. 부칙(법률 제11146호, 2012.1.1.) 제11조【양도소득 예정신고 무신고자에 대한 등기부 기재가액 적용에 관한 적용례】제114조 제5항 본문의 개정규정은 2012년 1월 1일 이후 최초로 결정하는 분부터 적용한다. (1) 소득세법 시행령 제176조【양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정】

⑤ 법 제114조 제5항 본문에서 "양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 미만인 경우

2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우

• 가. 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조 제2항 각 호의 서류를 첨부하여 국세기본법 제45조의3 에 따른 기한후 신고(이하 이 조에서 "기한후신고"라 한다)를 하지 아니할 경우 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 신고의무자에게 통보하였을 것
• 나. 신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 아니하였을 것
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점목욕탕을 양도한 다음 OOO취득하여 OOO양도한 것으로 신고하였으나, 처분청이 조사를 거쳐 취득가액을 OOO하여 양도소득세를 증액경정하였다가 다시 OOO지방국세청장의 처분지시에 따라 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 증액경정하자, 청구인은 이에 불복하여 쟁점목욕탕을 OOO취득하여 OOO(쟁점목욕탕에 수반되어 승계된 채무 OOO및 쟁점목욕탕과 교환으로 받은 쟁점주택의 등기부상 거래가액 OOO합계)에 양도하였다고 주장하며 이 건 심판청구를 제기하였다.

(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점목욕탕을 OOO양도하였다고 주장하며 매매계약서, 등기부등본 등을 제출하였는바, 청구인이 제출한 매매계약서는 청구인이 2012.5.8. OOO사이에 쟁점목욕탕과 쟁점주택을 교환하기로 하되(쟁점목욕탕과 쟁점주택의 거래가액은 기재되어 있지 않다), 쟁점목욕탕에 수반되는 채무는 담보대출채무 OOO에너지이용합리화자금채무 OOO임대보증금반환채무 등 OOO이고, 쟁점주택에 수반되는 채무는 임대보증금반환채무 OOO것으로 작성되어 있으며, 쟁점목욕탕에 대한 등기부 등본에는 OOO이 2012.6.1. 소유권이전등기청구권가등기를 하였다가 2012.8.28. 청구인으로부터 소유권이전등기를 하면서 거래가액을 OOO으로 등재한 것으로 되어 있고, 쟁점주택에 대한 등기부 등본에는 청구인의 배우자라고 주장하는 OOO2012.6.5. 이를 OOO외 1인으로부터 소유권이전등기를 하면서 거래가액을 OOO으로 등재한 것으로 되어 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 쟁점목욕탕을 OOO양도한 것으로 부동산등기부에 기재하고 양도소득세 신고를 하였음에도 그와 다른 가액으로 쟁점목욕탕을 양도하였다고 주장하나, 부동산등기는 적법한 절차에 따라 마쳐진 것으로서 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되고, 이와 같은 등기추정력은 부동산 등기부 기재 거래가액에도 미친다고 보아야 할 것이므로 그 기재 거래가액과 실지거래가액이 다르다고 주장하는 자는 그 사실을 입증하여야 할 것인바, 청구인이 제시한 매매계약서에는 청구인과 OOO쟁점목욕탕과 쟁점주택을 각 부동산 관련 채무를 승계하는 조건으로 교환한다는 내용만 기재되어 있을 뿐 각 교환목적물의 가액을 얼마로 정한다는 내용이 기재되어 있지 아니하고, 달리 쟁점목욕탕 등기부 기재 거래가액이 실지거래가액과 다르다는 점을 객관적인 증빙에 의하여 입증하지 못하고 있다. 따라서, 처분청이 쟁점목욕탕의 등기부 기재 양도 당시 거래가액을 실지양도가액으로 하여 양도소득세를 계산한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 쟁점목욕탕 취득당시 작성된 것이라며 제출한 매매계약서와 쟁점목욕탕의 전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서의 각 기재내용은 아래와 같다. (나) 청구인은 양수인의 요청대로 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO올려 신고하다보니 취득가액도 OOO높여 신고하면서 매매계약서①을 제출하였던 것이나, 실제로는 매매계약서③에 기재된 바와 같이 쟁점목욕탕을 OOO취득하였으며 쟁점목욕탕 양도로 이익을 전혀 얻지 못하였다고 주장한다. (다) 쟁점목욕탕의 전소유자 OOO는 자신이 신고한 쟁점목욕탕 양도가액 OOO청구인이 신고한 쟁점목욕탕 취득가액 OOO및 처분청이 청구주장에 따라 경정한 청구인의 쟁점목욕탕 취득가액 OOO모두 실지거래가액이 아니며, OOO가 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서②는 OOO인감도장이 날인된 것으로 당사자간에 작성된 다운계약서이나, 나머지 매매계약서는 OOO인감도장이 아닌 막도장이 날인된 것으로 당사자간에 작성된 계약서가 아니라는 취지로 진술하였다. (라) 처분청은 위와 같은 사정에 비추어 쟁점목욕탕의 실지취득가액이 확인되지 않는다고 보고 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도차익을 계산하였다. (마) 청구인은 쟁점목욕탕의 취득대금을 2002.10.10. OOO소재 부동산을 양도한 대금과 청구인이 2002.10.25. 쟁점목욕탕을 담보로 OOO은행으로부터 대출받은 OOO으로 지급하였다고 주장하며 등기부등본, 대출계좌 거래내역을 제출하였으나, 위 OOO소재 부동산의 양도대금이 얼마이며 그 양도대금 중 얼마가 쟁점목욕탕의 취득대금 지급에 사용되었는지가 구체적으로 나타나지는 아니한다. (바) 청구인은 쟁점목욕탕 취득 당시 거래가액 및 매매대금 지급내역을 전소유자 OOO배우자가 정리한 내용이라고 주장하며 작성자 미상의 메모 사본(매매가액이 OOO이라는 취지)을 제출하였다. (사) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 당초 신고한 취득가액, 전소유자가 신고한 거래가액, 청구인이 양도소득세 조사시 주장한 취득가액이 모두 다르고 이에 대하여 전소유자는 위 거래가액이 기재된 매매계약서 모두 실지거래가액대로 작성된 것이 아니라고 주장하고 있어 위 각 거래가액에 부합하는 매매계약서 중 어떤 계약서가 진정한 것인지 구분하기 어려우며, 청구인이 제시한 자료만으로는 청구인이 쟁점목욕탕을 취득하기 위해 지출한 금원이 구체적이고 객관적으로 확인되지 아니한다. 따라서 처분청이 쟁점목욕탕의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 등기부 기재 양도가액을 기준으로 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.