[요지] 쟁점부동산에 대한 매매계약서, 쟁점건물에 대한 등기사항전부증명서 등에 의하면 청구인이 2013.5.16. 전 소유자로부터 쟁점토지를 ＊＊＊백만원에 매수한 것으로 나타날 뿐 취득세 등을 별도로 지급하기로 한 사실은 확인되지 아니하는 점, 청구인이 전 소유자와의 합의서 외에는 취득세 등을 납부한 사실을 입증할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 쟁점부동산에 대한 매매계약서, 쟁점건물에 대한 등기사항전부증명서 등에 의하면 청구인이 2013.5.16. 전 소유자로부터 쟁점토지를 ＊＊＊백만원에 매수한 것으로 나타날 뿐 취득세 등을 별도로 지급하기로 한 사실은 확인되지 아니하는 점, 청구인이 전 소유자와의 합의서 외에는 취득세 등을 납부한 사실을 입증할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지의 취득가액은 아래 <표1>과 같이 OOO원인바, 처분청은 동 금액 중 OOO, OOO이 납부한 취득세 등 OOO원을 취득가액으로 인정할 수 없다는 의견이나, 청구인은 2013.5.16. OOO, OOO이 건설중이던 자산과 부채를 그대로 포괄적으로 인수하였고, 양도자인 OOO와 OOO은 2015.3.17.자 확인서에서 위 취득세 등도 함께 받기로 하였다고 확인하여 주었으며, 다만, 검인계약서 작성시 전문가의 조력을 받지 못하여 위 취득세 등이 포함되지 아니하여 누락된 것인바, 취득세 역시 쟁점토지의 취득가액으로 인정되어야 한다.
(2) 양도소득세 양도차익을 계산함에 있어 양도가액과 취득가액은 소득세법 제100조 제1항, 제96조 제1항 및 같은 법 제97조 제1항 가목에 따라 원칙적으로 실지거래가액으로 하여야 하는바, 쟁점건물 취득가액의 경우 쟁점부동산을 인수하기 전 OOO 및 OOO이 쟁점건물의 신축에 OOO원, 청구인이 인수한 후 건설중인 건물의 완공에 OOO원(<표 4> 참조)의 비용을 지출하였으므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다.
(3) 결국 청구인의 쟁점부동산(쟁점토지 + 쟁점건물) 실지취득가액은 쟁점토지 OOO원(<표1>), 쟁점건물 OOO원(<표4>) 합계 OOO원인바, 다만, 청구인이 쟁점부동산 취득을 위하여 실제 지급한 금액은 다음 <표2>, <표3>과 같이 총 OOO원이고, 위 실지취득가액 OOO원과의 차액은 쟁점건물에 대한 부가가치세 OOO원 및 자금 지출 후 영수증을 수취하지 못한 금액 OOO원이다.
(1) 청구인은 토지의 취득가액이 OOO원이라고 하면서 전 소유자 OOO OOO의 취 등록세 납부금액을 토지분 취득가액으로 인정해야 한다고 주장하나, 청구인이 이의신청시 증빙으로 제출한 “확인서” 및 “합의서” 등은 임의작성한 것으로 확인되므로 청구인이 전 소유자 OOO, OOO의 취득세를 인수하는 조건으로 쟁점토지를 취득하였다는 주장은 진정성이 없고, 통상적인 부동산 매매계약의 경우 부동산매매가액 자체에 양도자의 모든 제비용을 포함하는 것이 일반적이므로 전 소유자의 취득세 납부금액 OOO원은 청구인의 양도소득세 필요경비로 인정할 수 없다.
(2) 청구인은 쟁점건물을 사업양수도 형식으로 인수하였고 쟁점건물의 취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 청구인은 이의신청시 청구인과 전 소유자 OOO가 쟁점부동산 취득에 대하여 임의작성한 합의서를 제출하는 등 건설중인자산에 대한 정확한 공사금액 내역 및 관련 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점건물 양수 이전의 인테리어 공사금액의 경우 건물의 창호공사도 채 끝나기 전에 건축물에 내부 인테리어공사를 하였다는 주장은 신빙성이 없고, 쟁점건물 양수 이후의 공사금액의 경우 그 지급자가 청구인이 아닌 전 소유자 OOO 또는 OOO의 동생 OOO에 의해 이루어지고 건물의 자본적 지출과는 관련 없는 TV, 음향기기 구입 관련 비용이 포함되어 있는 점, 청구인과 OOO은 아무 관련이 없는 자임에도 쟁점건물 공사에 대하여 각종 보험료 OOO원, 건축자재 OOO원, 주방기구비품OOO원 등 고액의 공사 관련 금액이 OOO의 신용카드로 결제되었고, 이 중 주방기구비품 OOO원(<표4> 쟁점건물 취득가액 중 20번, 21번, 22번) 및 건축자재 OOO원(<표4> 쟁점건물 취득가액 중 7번, 8번, 9번, 13번)은 OOO의 매형인 OOO가 종합소득세 필요경비항목(소모품비)에 계상하여 필요경비로 인정받은 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점건물을 사업양수도로 인수한 것으로 보더라도 건설도급 공사금액의 적정여부에 대하여 사실상 정확한 금액을 산정할 수 없으므로 쟁점건물은 그 취득가액이 불분명하여 기준시가에 의한 환산취득가액으로 양도차익을 산정하는 것이 타당하다.
(3) 청구인은 쟁점부동산의 취득을 위하여 지급한 총대금이 위 <표2>의 합계 OOO원이고, 이 중OOO은 전소유자 OOO에게 대여하고 반환받지 못한 대여금을 매매대금으로 전환한 것이라고 하나, 고액의 금전 차용관계를 주장하면서도 대여금액, 이자, 변제기일, 차용증 및 정산내용 등 대차관계에 대한 구체적 증빙이 없어 청구인의 통장 입출금만으로는 금전대차 주장을 받아들이기 어렵고, 이와 같이 청구인과 전 소유자 OOO와의 건물분 취득금액에 대한 금액 산정이 명확하지 아니하다는 점에서도 쟁점건물은 그 취득가액이 불분명하여 기준시가에 의한 환산취득가액으로 양도차익을 산정하는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(2) 쟁점건물의 취득가액을 환산가액이 아닌 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정해야 한다는 청구주장의 당부
(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 OOO, OOO이 2012.8.30. 쟁점부동산을 취득하면서 취득세 등 합계 OOO원을 지출하였고, 이후 청구인이 OOO, OOO으로부터 쟁점부동산을 취득하면서 OOO, OOO이 지출한 취득세 등도 매매가액에 포함하여 OOO, OOO에게 지급하였으므로 이는 청구인의 쟁점부동산 취득가액에 포함되어야 한다고 주장하면서 지방세 세목별 과세증명서, 법무사 OOO의 등기비용내역 청구서, OOO OOO의 확인서 등을 제출하였다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산 양수인이 부동산을 매수하면서 전소유자가 부동산 취득 당시 지출한 취득세 등까지 부담하는 것이 일반적인 거래관행은 아니므로 그와 같은 특수한 사정이 존재한다는 점에 대해서는 이를 주장하는 청구인이 입증해야 할 것인데, 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서, 쟁점건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 2013.5.16. OOO OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 매수한 것으로만 나타날 뿐 취득세 등 합계 OOO원을 청구인이 별도로 지급하기로 한 내용은 나타나지 아니하는 점, 청구인이 제시한 OOO OOO과의 합의서는 이의신청 당시 작성일을 소급하여 임의 작성된 것으로 조사되었으므로 신빙성이 없는 점, 그 외 OOO OOO이 부담한 취득세를 청구인이 지급하기로 약정하였다는 객관적인 증빙이 존재하지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점토지에 대하여 OOO OOO이 납부한 취득세 등을 청구인의 양도소득세 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 쟁점토지 쟁점건물의 등기사항전부증명서, 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 2013.5.16. OOO, OOO로부터 쟁점토지를 OOO원에 매수한 후 2013.9.24. 쟁점토지와 쟁점건물을 OOO에게 OOO원에 매도한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 OOO, OOO으로부터 쟁점토지를 매수하면서 OOO, OOO이 당시 쟁점토지 지상에 건축 중이던 쟁점건물 및 그와 관련된 권리 의무를 포괄적으로 사업양수도 형식으로 인수하였다고 주장하면서 OOO OOO의 확인서 및 합의서를 제출하였고, 이와 관련하여 쟁점건물의 취득가액의 내역을 아래 <표4>와 같이 제출하였다. <표4> 청구인이 제출한 쟁점건물의 취득가액 내역 (다) 위 <표4>의 각 항목에 대하여 청구인이 제출한 증빙과 이에 대한 처분청 의견은 다음과 같다.
1. 청구인은 위 <표4> 1번의 2013.5.16.자 건설중인자산 OOO원의 거래내역의 증빙으로 OOO OOO이 OOO 및 OOO과 체결한 도급계약서 및 전자세금계산서를 제출하였는바, 청구인이 제출한 “민간건설공사 표준하도급 계약서”, “전자세금계산서”에 의하면 OOO OOO은 2012.11.20. 쟁점건물 신축공사 중 토목공사에 대하여 OOO과 계약금액 OOO원(부가가치세 포함)의 도급계약을 체결하였고, OOO은 2012.12.31. 공급가액 OOO원의 세금계산서를 발급한 것으로 나타나며, “건설공사 표준하도급 계약서(변경)”, “전자세금계산서”에 의하면 OOO OOO은 2012.12.20. 쟁점건물 신축공사 중 철근 콘크리트공사에 대하여 주식회사 OOO과 계약금액 OOO원(부가가치세 포함)의 공사도급계약을 체결하였고, 주식회사 OOO은 2012.12.28. 공급가액 OOO원의 세금계산서를 발급한 것으로 나타난다. 그리고, 청구인은 위 각 공사계약에 따른 OOO OOO의 공사대금지급 내역을 아래 <표5>와 같이 제출하였는바, 이에 대하여 처분청은 <표5>의 업체별 거래내역과 대금지급내역이 서로 다를 뿐만 아니라 청구인이 이의신청 당시에는 도급공사금액을 OOO원으로 주장하였다가 이 건 심판청구에서 위 OOO원 중 OOO원은 스스로 쟁점부동산과 관련 없는 금액임을 인정하고 제외하였고, 2013년 4월 기준 인터넷 OOO 거리뷰 사진에 의하면 쟁점건물의 신축공사가 계속 진행 중인 것으로 나타남에도 건물이 완공(쟁점부동산의 사용승인일: 2013.9.12.)되기 이전에 공사금액을 전액 지급(2013년 4월 이전 지급완료)하였다고 주장하는 것은 통상적인 건물 공사 관행과는 차이가 있으며, 청구인은 이의신청 단계에서 쟁점부동산 취득에 대하여 임의작성한 합의서를 제출하는 등 건설중인 자산에 대한 정확한 공사금액 내역 및 관련 증빙을 제시하지 못하므로 건설도급 공사금액의 적정여부에 대하여 사실상 정확한 금액을 산정할 수 없어 청구인의 주장을 신뢰할 수 없다는 의견이다. <표 5> OOO OOO의 공사대금지급 내역(청구인 주장)
2. 청구인은 위 <표4> 2번, 3번의 2013.5.22.자 OOO 산재보험료 OOO원, 고용보험료 OOO원이 쟁점건물의 실지취득가액으로서 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하면서 OOO(OOO의 동생) 명의의 신용카드OOO 결제 영수증을 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 청구인과 OOO이 서로 아무 관련이 없는 자임에도 쟁점건물 공사에 대하여 각종 보험료 등을 건축주인 청구인이 부담하지 아니하고 쟁점부동산 전 소유자의 동생 OOO이 부담한 것은 통상적인 건축물 공사 관행으로 볼 때 이해하기 어렵다는 의견이다.
3. 청구인은 위 <표4> 4번의 2013.7.22.자 OOO의 정화조 외 OOO의 거래내역이 OOO가 쟁점건물을 완공하는데 지출한 비용이므로 쟁점건물의 실지취득가액으로서 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하면서 세금계산서, OOO 계좌송금 내역을 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 위 금액의 지급자가 청구인이 아닌 전 소유자 OOO이고 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2013.5.16. 이후에 지급된 점 등에 비추어 쟁점건물의 신축에 소요된 것인지 여부가 불명확하다는 의견이다.
4. 청구인은 위 <표4> 5번, 6번의 2013.7.29.자 OOO 거래금액 OOO원, 2013.8.5. OOO 정화조청소비용 OOO원이 쟁점건물 취득비용이라고 주장하면서 그 증빙으로 간이영수증을 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 실제 지급여부 및 해당 금액이 쟁점건물 신축과 관련된 공사금액인지 여부가 불명확하다는 의견이다.
5. 청구인은 위 <표4> 7번, 8번, 9번, 13번의 건축자재비용 합계 OOO원[2013.8.8. (주)OOO OOO원, 2013.8.9. OOO OOO원, 2013.8.9. (주)OOO OOO원, 2013.9.3. OOO OOO원]이 쟁점건물을 완공하는데 실제 지출한 비용이므로 쟁점건물의 취득가액으로 인정되어야 하다고 주장하면서 OOO(OOO의 동생) 명의의 신용카드OOO 결제 전표를 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 OOO의 매형인 OOO가 위 거래금액을 자신의 종합소득세 필요경비항목(소모품비)에 계상하여 필요경비로 인정받은 것으로 확인되므로 청구인의 쟁점부동산 건물신축비용과는 관련 없는 OOO의 음식점 운영관련 내부 자재 수리비용 등으로 봄이 타당하다고 하면서 OOO(OOO)의 계정별원장(2013.8.1. ～ 2013.9.30., 계정과목 소모품비)을 제출하였는바, 계정별원장의 구체적인 내용은 다음과 같다.
6. 청구인은 위 <표4> 10번의 바닥미장비용(2013.8.12. OOO) OOO원, 11번 건축자재비용[2013.8.27. (주)OOO] OOO원, 17번, 18번 설계비 OOO원(2013.9.24. OOO), 감리비 OOO원(2013.9.24. OOO)이 쟁점건물을 완공하는데 실제 지출한 비용이므로 쟁점건물의 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하면서 세금계산서, 신용카드 결제 영수증을 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 대금 지급 여부 및 해당 금액이 쟁점건물 신축과 관련된 공사금액인지 여부가 불명확하다는 의견이다.
7. 청구인은 위 <표4> 12번의 OOO의 하수도부담금 OOO원, 23번 등기수수료 비용 OOO원(2013.9.24. 법무사사무소)이 쟁점건물을 완공하는데 실제 지출한 비용으로서 쟁점건물의 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하면서 그 증빙으로 영수증을 각각 제출하였다.
8. 청구인은 위 <표4> 14번의 창호공사 등 비용(2013.9.15. OOO) OOO원이 쟁점건물을 완공하는데 지출한 비용으로서 쟁점건물의 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하면서 그 대금지급 내역(아래 <표5>)과 함께 세금계산서, OOO OOO의 계좌송금 내역, OOO OOO의 확인서를 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 대금의 지급자가 청구인이 아닌 OOO OOO이고, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2013.5.16. 이후에 지급되는 등 쟁점건물 신축과 관련된 공사금액인지 여부가 불명확하다는 의견이다. <표 5> 창호공사 대금지급 내역
9. 청구인은 위 <표4> 15번의 실내건축비용(2013.9.23. OOO) OOO원의 대금지급 내역을 아래 <표6>과 같이 제출하였고, 이와 관련하여 2013.8.1.부터 2014.1.17.까지의 지급자가 OOO인 이유는 청구인이 건설 중인 쟁점건물을 인수할 때 인테리어 공사, 창호공사 등 모든 공사가 이미 전소유자인 OOO와 합의가 되어 있었기 때문에 공사의 계속성을 위하여 청구인은 대금을 일괄 지급하고 업체별 공사대금을 OOO가 집행하였기 때문이며, OOO의 동생 OOO이 현장소장으로 근무하면서 대신 지급한 것도 있다고 하면서 세금계산서, 확인서, OOO 계좌송금 내역, OOO OOO의 확인서, OOO의 확인서를 제출하였다. <표6> 실내건축비용 대금지급 내역 이에 대하여 처분청은 2013년 4월 기준 인터넷 OOO 거리뷰 사진상 쟁점건물 공사가 계속 진행 중이고, 청구인이 창호공사를 주장하면서 제출한 OOO(503-01-8**, OOO)의 확인서에 의하면 2013년 4월까지는 창호공사가 완료되지 않았음을 재차 확인하고 있는바, 창호공사도 채 끝나지 않은 건축물에 내부인테리어 공사를 하였다는 주장은 신빙성이 없고, 따라서, 2013.1.19.부터 2013.2.9.까지 지급한 인테리어 공사금액 OOO원은 쟁점부동산과 관계없으며, 전 소유자 OOO의 남편이자 OOO의 매형인 OOO가 쟁점부동산 건너편 횟집[OOO(502-02-8), 2012.12.19. 개업, 2014.6.16. 폐업] 사업을 개시한 시점인 2012.12.17.과 비슷한 시기인 것으로 보아 OOO의 인테리어 비용으로 추정된다는 의견을 제출하였고, 또한, 2013.8.1.부터 2014.1.17.까지 지급된 인테리어 공사금액의 경우 그 지급자가 청구인이 아닌 전 소유자 OOO이고 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2013.5.16. 이후에 지급된 점, 쟁점건물의 임차인 OOO(OOO생고기전문점, 502-20-5**, 사업자등록일 2013.10. 31.)과의 전화통화(2015.3.4. 19:10, 2015.3.9.)에 의하면, 이미 외벽공사와 창호공사는 완성되어 있었고, 내부인테리어 공사는 임차인 OOO이 직접 하였으며, 임차사업장에 대한 최초 사업자등록시 간이과세자였기 때문에 인테리어 공사분에 대하여 세금계산서를 수취하지 아니하였다고 진술한 점 등에 비추어 청구인의 쟁점건물 내부인테리어공사 주장을 신뢰할 수 없다는 의견을 제출하였다.
10. 청구인은 위 <표4> 16번의 엘피지설치공사비용(2013.9.23. OOO) OOO원이 쟁점건물을 완공하는데 실제 지출한 비용이므로 쟁점건물의 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하면서 그 지급내역(아래 <표7>)과 함께 세금계산서, OOO 계좌송금 내역을 각 제출하였으며, 이에 대하여 처분청은 공사비 지급자가 쟁점부동산 전 소유자인 OOO이고, 청구인의 쟁점건물 취득시점인 2013.5.16. 이후에 공사비가 지급되었으므로 쟁점건물 신축과 관련된 공사금액인지 여부가 불명확하다는 의견이다. <표7> 엘피지설치공사비용 대금지급 내역
11. 청구인은 위 <표4> 19번의 음향기기 비용 OOO(2013.9.25. OOO)과 관련하여 청구인이 쟁점건물 완공 후 사업 개시 전에 TV, 음향기기 등을 설치한 사실이 있고, 이를 사용하기 전에 쟁점부동산을 일괄하여 포괄 양도하였으므로 해당 비용은 양도가액에 대응하는 취득비용이라고 주장하면서 세금계산서, 확인서, 영수증을 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 공사비 지급자가 쟁점부동산의 전 소유자인 OOO이고, 청구인의 쟁점건물 취득시점인 2013.5.16. 이후에 공사비가 지급되었으며, OOO 공사내역 및 품목을 보면 건물 자본적 지출과는 관련 없는 TV, 음향기기 구입관련 비용이 함께 포함되어 있는 등 쟁점부동산의 공사금액인지 여부가 불확실하다는 의견이다.
12. 청구인은 위 <표4> 20번, 21번, 22번의 주방후드 설치비용(OOO, 2013.10.26. OOO원)과 관련하여 청구인이 주방후드를 설치하고 이를 사용하기 전에 쟁점부동산을 일괄하여 포괄 양도하였으므로 해당 비용은 양도가액에 대응하는 취득비용이고, 납품일은 2013.9.16.로 쟁점건물을 OOO에게 양도한 2013.9.24.보다 이전에 설치된 것이며 단지 신용카드결제일이 2013.10.26. 및 2013.10.30.이라고 하면서 OOO(OOO의 동생) 명의의 신용카드OOO결제 전표를 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 OOO의 매형인 OOO가 해당 비용을 종합소득세 필요경비항목(소모품비)에 계상하여 필요경비로 인정받은 것으로 확인되므로 이는 쟁점부동산 건물신축비용과는 관련 없는 OOO의 음식점 운영관련 내부 자재 수리비용 등으로 봄이 타당하다고 하면서 OOO(OOO)의 계정별원장(2013.10.1. ～ 2013.10.31., 계정과목 소모품비)을 제출하였는바, 계정별원장의 내용은 다음과 같다. (라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 사업양수도 형식으로 포괄양수하였다고 주장하면서 전소유자 OOO 등이 지출한 비용을 쟁점건물의 실지취득가액으로 주장하나,
1. 청구인이 제시한 OOO OOO과의 합의서는 이의신청 당시 작성일을 소급하여 임의 작성된 것으로 조사되었으므로 신빙성이 없고, 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서, 쟁점건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 2013.5.16. OOO OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 매수한 것으로만 나타날 뿐이며, 그 외 쟁점부동산을 사업양수도 형식으로 포괄하여 양수하였음을 인정할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 청구인이 쟁점부동산을 사업양수도 형식으로 포괄양수하였다는 주장은 받아들이기 어렵다. 그렇다면 청구인이 주장하는 쟁점건물의 취득가액 중 전 소유자 OOO 등이 지출한 비용을 청구인이 지출한 것으로 볼 수 없으므로 해당 비용이 바로 쟁점건물의 취득가액이 된다고 할 수 없다 할 것이다. 또한, 청구인은 OOO 등에게 쟁점건물의 취득 대가로 지급한 금액에는 OOO에게 대여하고 반환받지 못한 대여금 OOO원을 매매대금으로 전환하여 취득가액에 포함된다고 주장하나, 대여금액, 이자, 변제기일, 차용증 및 정산내용 등 대차관계에 대한 구체적 증빙이 없어 청구인의 통장 입출금만으로는 금전대차관계를 인정하기 어렵고, 그 지급액이 쟁점부동산의 매매대금인지 여부가 불분명하다고 할 것이므로 OOO원을 쟁점건물의 실지취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.
2. 청구인이 쟁점건물 취득가액으로 주장하는 <표4>의 항목은 증빙이 없는 금액이거나 중복되는 비용, 지급자가 청구인이 아니고 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후에 지급된 것으로 나타나는 비용, 제3자의 종합소득세필요경비항목(소모품비)에 계상하여 필요경비로 인정받은 비용으로 확인되고,그 외 항목의 경우도 해당 금액의 실제 지급여부 및 해당 금액이 쟁점건물 신축과 관련된 공사금액인지 여부가 불명확한 점 등에 비추어 쟁점건물은 그 취득 당시 실지거래가액이 불분명하여 확인되지 아니하는 것으로 볼 수 있으므로 기준시가에 의한 환산취득가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 일부개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25193호로 일부개정되기 전의 것) 제67조(즉시상각의 의제)① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제89조(자산의 취득가액등)① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액 3.제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비)① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 제176조의2(추계결정 및 경정)① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우