쟁점부동산의 소급감정평가액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO및 주택 146.1㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2분의 1은 2007.2.7. 매매를 원인으로, 나머지 2분의 1은 2009.10.24. 상속을 원인으로 취득하여 2014.8.14. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고, 그 취득가액을 2007.2.7. 매매 당시 시가인 OOO원으로 하여 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 2007.2.7. 매매로 취득한 실거래가액인 OOO원 및 2009.10.24. 상속으로 취득한 기준시가인 OOO원을 합산한 OOO원을 취득가액으로 하여 2015.1.16. 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.1.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가격이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는바(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결, 같은 뜻임), 쟁점부동산의 상속분에 대해 처분청이 상속개시일의 기준시가를 취득가액으로 경정한 것은상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조에 따른 시가를 정확히 반영하지 못한다고 판단하여 2015년 1월 공신력 있는 감정평가기관 2곳에 감정을 의뢰하였고, 그 결과 감정평가액의 평균액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에 실지 거래가액이 없는 상속‧증여의 경우 취득가액 산정은 상증법 제60조 내지 제66조에 따라 평가한 가액을 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조에 따르면 상속의 경우 평가기준일 전후 6월의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 등으로 보고 있는바, 청구인이 제시하는 감정가액평가서의 평가일이 각각 2015.1.8.과 2015.1.9.로서 상속개시일(2009.10.24.) 전후 6월의 기간 을 초과하여 관련 법령에 부합하지 아니하므로 이를 시가로 인정하기 어렵다(조심 2013서4849, 2014.1.20., 같은 뜻임).

• 가. 쟁 점 청구인이 상속받아 양도한 부동산의 소급감정평가액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면 쟁점부동산 양도에 따른 당초 신고내용과 경정내용은 다음 <표1>과 같이 나타난다. <표1> 신고 및 경정 내용 (2) 쟁점부동산의 개별주택공시가격은 다음 <표2>와 같이 확인된다. <표2> 개별주택공시가격 내역

(3) 청구인이 제출한 2개 감정평가기관의 감정가액평가서의 내용은 다음 <표3>과 같고, 평가기준일은 상속개시일인 2009.10.24.이며 2015.1.6. 및 2015.1.9.에 각 평가서가 작성되었음이 확인되고 감정평가액의 평균액은 OOO원으로 나타난다. <표3> 감정가액평가서 내용 (4) 소득세법제97조 제1항 제1호 가목 본문과 같은 법 시행령 제163조 제9항에서는 상속받은 토지, 건물 등의 경우에는 상속개시일 현재 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고, 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호는 평가기준일 전후 6월 이내의 기간(평가기간) 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 상속개시일 현재 시가로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제2항은 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부에 대해 감정가액평가서를 작성한 날을 기준으로 하도록 규정하고 있다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 제시하고 있는 감정가액은 상속개시일(2009.10.24.)부터 5년 3개월이 경과한 이후에 작성(2015.1.6., 2015.1.9.)된 것으로 나타나 동 감정가액의 평균액을 상속개시일 현재의 시가, 즉 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 상증법 상 보충적 평가방법에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 및 각 호 생략) (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 및 각 호 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. 가.～다.(생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.