쟁점부동산의 취득가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 환산한 취득가액을 적용하여 달라는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 OOO 취득한 OOO 대지 339㎡, 그 지상 2층 건물(근린생활시설 및 주택 205㎡), 같은 리 634-116번지 대지 162㎡(이 3개의 부동산을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라고 한다)를 OOO에 양도(수용)한 후 실지 취득가액을 확인할 수 없다하여 환산취득가액 OOO을 적용하여 OOO 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자 OOO이 신고한 검인계약서상의 금액인 OOO에 청구인이 쟁점부동산을 취득한 것으로 보아 OOO 청구인에게 과세예고통지를 하였으나, 청구인이 청구한 과세전적부심사에서 쟁점부동산의 전전소유자 OOO은 명의수탁자이고, 실제 소유자는 청구인이었으며, OOO이 전소유자인 OOO에게 양도한 것으로 등기사항전부증명서에 나타나지만 실제소유자인 청구인이 OOO에게 양도하기 위하여 소유권을 이전하였으나 합의해제로 인하여 청구인에게 소유권이 환원된 것이므로 양도로 볼 수 없다고 보아, 청구인의 쟁점부동산 취득시기는 명의수탁자인 OOO이 그 전소유자인 OOO으로부터 취득한 OOO로 하고, 그 취득가액은 OOO이 경락받은 가액으로 한다는 결정(일부 채택)을 한 후 OOO청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 OOO과 OOO 사이의 거래가 실제 이루어지지 않았다는 의견이나 OOO과 OOO 사이 매매거래는 적법한 절차와 원인에 의하여 등기가 이루어졌고, 그 등기가 합의해제로 인하여 취소되었다면 이는 처분청이 입증하여야 할 것이며, 처분청의 의견대로라면 이 건은 등기원인이 “매매계약 합의해제”로 인한 말소등기가 이루어져야 하고 명의수탁자인 OOO 명의로 소유권이 회복되어야 할 것이다. 또한, 처분청은 청구인이 OOO에게 보낸 내용증명서상 취소문구가 있다는 이유로 이 매매가 합의해제되었다고 보았으나 등기부등본상 OOO에서 OOO으로 매매를 원인으로 하는 소유권이전 등기가 내용증명서를 보낸 OOO 이후인 OOO에 접수되었으므로 당초 매매계약은 취소되지 않았던 것이고, 소유권이전 등기접수일에 잔금이청산되었음을 추정할 수 있으며,OOO 및 OOO의 대리인 OOO의 진술을 보면 OOO는 청구인과 직접 계약을 체결하였다고 진술하였으나 매매계약당시 청구인은 수술을 위해 병원에 입원해 있는 상태였고청구인의 대리인인 전남편 OOO이 계약을 맺은 것으로 OOO의 진술을 신뢰할 수 없다. 당초 청구인은 OOO에 OOO을 보내 실수로 계약을 잘못 맺은 것을 취소하려 하였으나 OOO는 이를 거절하였고, 이에 따라 내용증명서를 OOO에 보냈지만 이마저도 거절당하였으며, 쟁점부동산은 OOO 앞으로 등기되었고, OOO은 쟁점부동산 인근의 국유지 재산을 임대하기 위하여 쟁점부동산으로 전입신고하였던 것이나 국유지 재산 임대가 어려워지자 호의를 베푸는 척하며 청구인에게 당초 매매가액보다 더 큰 금액으로 매도를 요구하였다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 OOO 명의 채무액OOO이 말소되지 않았다는 이유로 잔금이 청산되지 않은 것으로 보아 당초 계약이 취소되었다는 의견이나, 청구인은 OOO의 인감증명서를 누락하여 관련 채무의 인수가 불가능하였던 것이고, 등기부상의 채무인수가 이루어졌는지 여부에 따라 그 물건의 매매여부가 달라지는 것은 아니다. 또한, 청구인은 쟁점부동산이 OOO에게 소유권이 이전된 기간에도 음식점을 계속 운영하였으나 이는 청구인과 OOO 사이에 임대차 계약으로 인하여 영업을 계속 유지하였던 것이고, OOO은 OOO부터 OOO까지 쟁점부동산 소재지에 주민등록을 이전하여 쟁점부동산 취득에 따른 경제적 이익을 취하고 있었다.

(3) 청구인과 OOO 사이의 매매거래는 매매를 원인으로 등기 접수가 이루어졌으므로 적법한 절차에 따라 등기한 자는 제3자에 대하여 대항력을 가지게 되어 적법한 소유자로 추정되므로 사실상 OOO에서 OOO으로 매도가 이루어진 후 청구인으로 재취득을 한 상태이고, 내용증명서상에 “소유권 이전이 되는 데로 잔금을 청산한다”라는 내용이 있는 등 OOO과 OOO 사이의 거래는 사실상 대가관계가 있는 유효한 매매거래이다. 따라서, 내용증명서상 그 거래가액이 OOO으로 기재되어 있으나 금융증빙 등이 확인되지 않고, 매매계약서의 분실로 인하여 계약조건이나 특약 사항 등을 확인하기 어려우므로, 청구인이 OOO으로부터 취득한 쟁점부동산의 실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 이 건의 경우 쟁점부동산의 전전소유자인 OOO이 청구인의 명의수탁자인 것에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없고, 과세전적부심사청구시 청구인·전전소유자 OOO·전 소유자 OOO의 대리인 OOO가 동일하게 OOO이 OOO에게 양도하기 위하여 대금청산 절차 없이 소유권이전 등기절차만 경료하였으나 당사자 간의 합의해제로 청구인에게 소유권을 이전하였다는 취지로 진술하였다. 청구인은 OOO과 OOO의 매매거래는 실제대금이 청산된 정상적인 매매였다고 진술을 번복하였으나 이를 입증할 수 있는 계약서와 대금 청산 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있고, 일반적으로 근저당권이 설정된 부동산을 매매하는 경우 관련된 채무를 인계하는 것이 통상적이나 OOO과 OOO의 매매거래시 OOO의 채무 채권최고액 OOO이 인계되지 않았으며, OOO에게 소유권이 이전된 기간에도 청구인은 주소와 사업장을 이전하지 않고 음식점을 계속하여 운영하고 있는 등 OOO과 OOO의 쟁점부동산 매매는 대금청산 절차 없이 소유권 이전등기 절차만 경료되었으나 당사자 간의 합의해제로 소유권이 환원된 것으로 보는 것이 타당하다.

(2) 쟁점부동산의 취득가액은 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장은 OOO과 OOO의 쟁점부동산 매매가 대금 청산 절차를 경료한 것임을 전제로 한 것이므로 소유권이 환원된 것으로 보이는 이 건의 경우는 적용할 수 없을 것이고, 청구인은 쟁점부동산이 사실상 명의 신탁된 자산이라는 것에 이견이 없다고 하면서도 쟁점부동산을 전소유자인 OOO으로부터 실질적으로 취득하였다고 하는 등 상반된 주장을 하였다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본 상에는 전전소유자인 OOO이 그 전소유자인 OOO으로부터 쟁점부동산을 취득한 것으로 표시되어 있으나사실상 권리를 청구인이 행사하였으므로 명의수탁자인 OOO이 OOO으로부터 취득한 OOO을 쟁점부동산의 취득일로 보아 과세한 당초처분은 정당하다. 또한, 청구인은 부동산매매계약서 및 거래대금의 금융증빙 등 거래를입증할 수 있는 증빙자료를 분실하였다면서 제시하지 않고 있어 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당할 것이고, 소득세법제114조 제7항의 규정에 따라 취득일 전후 각 3개월 이내에 매매사례가액이 있는 경우 그 가액을 취득가액을 볼 수 있는 것이므로 쟁점부동산의 전전전소유자 OOO이 OOO 쟁점부동산을 경락받은 낙찰가액 OOO을 매매사례가액으로 보아 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 환산한 취득가액을 적용하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 국세기본법 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법 제88조[양도의 정의] ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(3) 소득세법 시행령 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(생략)하여 산정한 가액에 의한다. (단서생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(생략)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

• 가) 등기사항전부증명서에 의하면 OOO 청구인의 전남편 OOO이 쟁점부동산을 취득하였으나 2001.6.21. OOO이 임의 경매로 낙찰받았고, 다시 같은 날짜에 청구인의 오빠 OOO이 매매로 취득하였다가 OOO이 매매로 쟁점부동산을 취득하였으며, OOO 청구인이 쟁점부동산을 매매로 취득하였다가 OOO OOO에 공공용지로 협의양도한 사실이 나타난다.
• 나) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면 OOO을채무자로 하여 채권최고액 금 OOO의 근저당이 설정되었고,OOO 채무자가 청구인으로 변경되었다가 OOO 해지된 것으로나타나며, OOO 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 금OOO의 근저당이 설정되었다가 OOO 해지된 것으로 나타난다.
• 다) 인터넷 경매사이트에 의하면 OOO 임의경매로 인한 쟁점부동산의 낙찰 가액은 OOO으로 확인된다.
• 라) 취득 후 1년 이내에 쟁점부동산을 양도한 전소유자 OOO은 OOO 양도가액을 실지거래가액인 OOO으로, 취득가액을 OOO으로 하여 36% 단일세율을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 마) 청구인이 과세전적부심사청구시 처분청에 방문하여 쟁점부동산은 당초 청구인 소유로 취득과 관련하여 모든 계약 및 대금지급을 본인이 하였고, 전소유자 OOO과의 거래는 위약금을 주고 계약취소 되었기에 OOO으로부터 매입한 금융증빙 등 자료를 제시할 수 없으며, 낙찰자 OOO으로부터 쟁점부동산을 매입한 금액은 정확히 기억나지 않으며 낙찰금액보다 더 많은 금액을 주고 매입하였다는 취지로 진술하였다.
• 바) 청구인이 OOO측 대리인 OOO에게 보낸 내용증명우편에 따르면 쟁점부동산과 관련하여 OOO 6시경 경계선을 그어 그에 대한 가격을 OOO으로 하기로 하고 2월 5일 10시 30분에 만나서 계약서를 쓰고 계약금을 건네주기로 하였는데 2월 6일 계약서에는 소유권이전이 되는대로 돈을 건네주고 그 나머지 부분도 경계가 아니고 평당 얼마씩으로 하는 조건이 요구되어 너무나 가격이 맞지 않아 이 내용증명을 보내며, OOO 청구인은 병원에 입원을 하고 남편인 OOO이 계약금 OOO을 돌려주려하였으나 받지 않고 온라인 번호도 가르쳐주지 않으셔서 이렇게 지면으로 서신을 보낸다는내용이 나타난다.
• 사) 과세전적부심사청구시 처분청 담당자가 전전소유자 OOO과의전화통화한 내용에 따르면 OOO은 OOO에게 OOO에 양도하였음을 확인한다는 거래사실확인서는 본인이 인감도장을 찍었으나 그 내용은 정확히 모르고, 청구인이 쟁점부동산에 대한 경매에 참여할 수 없어 OOO이 경매에 참여해 줄 것을 부탁하였으며, 당시 OOO은 낙찰에서 떨어지고 청구인이 당시 낙찰인 OOO과 협의하여 부동산을 매입하였으나, 청구인 명의로 소유권 이전이 어려우니 명의를 빌려달라고 하여 청구인이 모든 것을 진행하고 명의만 빌려주었으며, 본인이 청구인에게 듣기로 OOO에게 양도하려고 계약하고 계약금으로 OOO을 받았으나 그 건물에서 다시 장사하려고 계약을 취소하고 위약금을 물고 청구인에게 소유권 이전한 것으로 알고 있다고 진술한 것으로 나타난다.
• 아) 처분청 담당자가 전소유자 OOO측 대리인 OOO와 전화통화한 내용에 따르면 OOO는 OOO의 형부로 쟁점부동산 양도와 관련하여 대리인으로 일을 진행하였고, 쟁점부동산을 매입할 때 실질적인소유자가 OOO이 아닌 청구인임을 알고 있었기에 부동산 매매계약을청구인과 체결하였으며, 당시 매매가액은 OOO으로 계약금으로 20%인 OOO을 현금으로 청구인에게 지급하였으나 계약을 취소해 줄 것을 요청하여 위약금으로 OOO을 받고 청구인에게 소유권을 이전해 주었으며, 청구인이 주장하는 매매대금 OOO에 대해서는알지 못하지만 쟁점부동산 인근이 국유지로 청구인만이 대부하여 사용할 수 있다고 하여 권리금 등을 요구하였을 수도 있으며 실제 계약은 취소되어 성사되지 않았다는 취지로 진술하였다.
• 자) 처분청 담당자가 쟁점부동산을 낙찰 받아 양도한 OOO의 남편과 전화통화한 내용에 따르면, 부인 OOO이 조용한 곳에서 음식점을 해보고 싶다고 하여 찾던 중 쟁점부동산을 낙찰 받았으나 청구인이 국유지 대부계약을 하여 다른 사람은 사용할 수 없으니 청구인에게 넘길 수 없냐고 하여 낙찰가대로 양도하였고, 당시 쟁점부동산에서 거주하며 1층에서 OOO이라는 음식점을 하고 있는 사람에게 소유권을 이전하였으며, OOO은 잘 모르다는 취지로 진술하였다.
• 차) 청구인은 주민등록상 주소를 OOO쟁점부동산에 전입한후 심리일 현재까지 변경한 적이 없고, 동소에서 ‘OOO’이라는상호로 한식점업을 운영하고 있는 것으로 나타나며, 전소유자 OOO은주민등록상 주소를 OOO부터 OOO까지 쟁점부동산으로 전입한 것으로 나타나나 동소에 사업자등록을 한 내역은 조회되지 않는다.

(2) 청구인은 OOO과 OOO의 계약은 유효하고, 청구인은 입원 중이었으므로 청구인과 계약을 진행하였다는 OOO의 진술은 거짓이라고 주장하면서 OOO이 작성한 의견진술서 및 청구인의 입원자료를 제출하였고, OOO이 작성한 진술서에 따르면 OOO은 청구인이 OOO과 OOO 사이의 쟁점부동산 양도시 병원에 입원을 하고 있어 본인이 계약을 진행하였고, 2억이 약간 넘게 매도금액이 형성되었던것으로 알고 있으며, 본인이 계약조건을 잘 이해하지 못하여 당초 거래금액보다 낮게 계약이 맺어져 청구인이 계약을 취소하라고 하여 다시 OOO에게 계약금을 돌려주려 하였으나 거부되었으며, OOO 명의 채무인수시 인감증명서나 신분증 등이 필요하였는데 그 당시 OOO에게 연락이 되지 않아 ‘계약서상에 특약사항에 채무를 인수한다’라고 만하고 소유권이전등기가 이루어졌다는 취지로 작성되어 있으며, 청구인은 OOO에 입원하여 OOO 퇴원한 사실이 전북대학교 병원장이 발행한 입원자료에 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은OOO과 OOO의 거래는 실제 이루어졌고, 청구인이 OOO으로부터 쟁점부동산을 취득할 때의 가액이 불분명하여 기준시가에 의하여 환산한 취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 전전소유자인 OOO은쟁점부동산의 명의수탁자이고, 실소유자가 청구인이라는 것에 대하여는처분청과 청구인 간에 다툼이 없으며, OOO 및 OOO의 대리인 OOO도 동일하게 진술한 점, 청구인은 OOO과 OOO의 매매거래에 대한 계약서와 대금 청산 증빙을 제시하지 못하였고, OOO 명의 채무도 OOO에게 인계되지 않았으며, 청구인이 OOO으로부터 쟁점부동산을 매수한 때에 대한 증빙을 제시하지 못하여 OOO과 OOO의 거래여부도 불분명한 점, 쟁점부동산이 청구인의 명의신탁자산이고,OOO과 OOO의 거래는 실제 거래가 아닌 이상 OOO 소유권이전등기는 사실상 청구인에게로 소유권이 환원된 것으로 보이는 점 등에비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득일을 수탁자인 OOO이 OOO으로부터 취득한 때로 보고 취득가액을 매매사례가액인 OOO이 경락받은 가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.