유사매매사례가액을 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2013.3.15. OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 부친 OOO으로부터 증여받고, 2013.7.1. 그 증여재산가액을 기준시가인 OOO원으로 하여 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트를 2013.6.8. 매매된 같은 동 OOO호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO원으로 평가하여 2015.7.4. 청구인에게 2013.5.15. 증여분 증여세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.9.25.에 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2013.3.15. 쟁점아파트를 증여받으면서상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 및 상증법 제61조부터 제65조에 의거 증여일인 2013.3.15.을 기준으로 하여 2012.12.15.부터 2013.6.15.까지의 국토교통부 실거래가액을 조회한 결과 쟁점아파트와 동일한 전용면적이면서 공시주택 공시가격이 유사한 매매사례가 없었다. 비교대상아파트의 OOO원이라는 매매사례가액은 쟁점아파트의 증여세 신고 당시에는 확인할 수 없어 청구인은 당시 상황에서 최선의 방법으로 국세청장이 고시하는 기준시가를 과세대상금액으로 신고하였다. 그럼에도 불구하고, 처분청은 청구인은 확인할 수 없고 처분청만이 확인할 수 있는 비교대상아파트의 매매사례가액을 기준으로 증여세를 과세한 처분은 부당하다. 비록, 같은 아파트 단지 내 같은 평형의 아파트라도 각 호별 일조량, 조망권, 유해환경과의 접근 정도에서 차이가 있을 뿐 아니라 내부를 개조한 경우도 있고, 유동성이 많아 자주 매매가 이루어지면서 지속적으로 리모델링하여지는 경우도 있는바, 그러한 아파트의 거래금액으로 증여재산 가액을 결정하는 것은 성실신고한 납세자의 권리를 침해한 처분이다. 상증법 제66조 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하도록 규정함에 따라 공동주택 공시가격 OOO원과 당시 OOO이 설정한 근저당권의 채권최고액 금 OOO원 중 큰 금액은 공동주택가격이므로 이를 쟁점아파트의 가액으로 정하여 성실히 신고하였다. 또한 상증법에서 증여일 현재 시가를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정하는 가액으로 규정하고 있으므로 증여일인 2013.3.15. 기준으로 2013년 OOO 아파트 실매매거래가격 중 1992년도에 건축된 전용면적 OOO㎡∼OOO㎡(쟁점아파트의 전용면적 ± 3% 범위)의 매매가격의 평균가격인 OOO원이 적용되어야 정당한바, OOO 자료의 2013년 평균가격은 OOO원이며, OOO자료의 2013년 평균가격은 OOO원이었다. 위 사항을 종합하여 보면 청구인이 증여받은 쟁점아파트에 대한 실제 매매가액은 한 차례도 없었고, 납세의무성립일 전후 3개월 기간 중 유사한 재산에 대하여 2013.6.8. 매매계약이 이루어진 사실은 인정되나 사실상 청구인이 이를 알 도리가 없고, 설사 알았더라도 제3자의 우연한 행위가 납세의무를 결정짓는 유일한 자료라고 결정할 수 없으며, 쟁점아파트와 유사한 2013년도 3월 OOO 아파트 매매가격의 평균가격과 부동산업체의 평균가를 살펴보면 청구인이 주장하는 OOO원을 시가로 보아 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청의견 상증법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재 시가에 의하고 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 매매가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 당해재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. 쟁점아파트와 비교대상아파트는 전용면적․대지 면적이 동일하고, 층만 다를 뿐 같은 동에 소재하는 아파트로서, 쟁점아파트는 2013.3.14.에 증여되었고, 비교대상아파트는 2013.6.8. 매매계약이 되어 평가기준일 전후 3월 이내이며, 쟁점아파트는 비교대상아파트 보다 고층에 위치하며, 공동주택고시가액도 쟁점아파트는 OOO원, 비교대상아파트는 OOO원으로 쟁점아파트의 기준시가가 OOO원 더 높은 것으로 확인된다. 청구인은 제3자의 우연한 행위로 이루어진 비교대상아파트의 매매가액을 본인의 증여가액을 결정짓는 자료로 할 수 없으며, 쟁점아파트와 유사한 2013년 3월 OOO 아파트 매매가격의 평균가격으로 증여재산가액을 평가하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 평가방법은 상증법 제60조에 정한 평가의 원칙을 위배한 것이므로 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트를 그 증여일 전후 3월 이내의 인근 아파트의 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트와 비교대상아파트 등기부등본, 청구인의 증여세 과세표준신고서, 쟁점아파트와 유사한 평형 아파트 실거래가 조회자료 등 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2013.3.15. 쟁점아파트를 증여받은 후, 이를 기준시가인 OOO원으로 평가하여, 2013.7.1. 처분청에 2013.3.15. 증여세 OOO원을 신고하였다. (나) 처분청은 쟁점아파트를 비교대상아파트의 매매가액 OOO원으로 평가하여 2015.7.4. 증여세 OOO원을 결정․고지하였는바, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 면적, 기준시가 등을 비교하면 아래 <표1>과 같다. (다) 청구인은 이 건 증여세 신고당시 알 수도 없었던 비교대상아파트의 매매가액으로 증여세를 과세하는 것은 부당하며, 아래와 <표2>와 같은 이 건 증여당시인 2013년 3월 중 쟁점아파트와 유사한 면적 아파트의 거래사례를 제시하며 그 평균액인 OOO원으로 쟁점아파트를 평가하여야 함을 주장한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제60조 제1항 및 제2항과 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액을 증여일 현재의 시가에 따르고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매가 있는 경우 그 가액을 포함하되, 증여재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 이를 시가로 보도록 규정하고 있는바, 비교대상아파트는 쟁점아파트 증여일 전후 3개월 이내 거래되었으며, 쟁점아파트와 같은 동에 소재한 아파트로서 전용면적 및 대지면적이 동일하고 층만 다르고, 기준시가도 소액 낮으므로 이는 위 상증법령에서 규정한 쟁점아파트와 유사한 재산으로 볼 수 있는 점, 청구인이 제시하는 2013년 3월 OOO 소재 유사평형 아파트의 거래가액의 평균액은 법령에서 규정하고 있는 증여재산평가방법으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트를 비교대상아파트의 매매가액으로 평가하여 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.