청구주장의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 배우자인 OOO(이하 “배우자”라 한다)로부터 증여로 취득하여, OOO 공공용지의 협의매수로 OOO원에 양도하였으며, OOO 쟁점토지의 취득가액을 유사매매사례가액인 OOO원으로 하고 공익사업용 수용 감면OOO을 적용하여 양도소득세 과세표준을 신고하였다.
• 나. 처분청은 배우자가 쟁점토지를 어머니인 OOO으로부터 OOO 상속으로 취득한 뒤 쟁점토지에 대하여 6개월 이내에 상속세 신고를 하지 아니함에 따라, 쟁점토지의 가액을 기준시가로 하여 OOO 상속세를 결정한 사실을 확인하여, 소득세법 제97조의2 제1항 을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 위 기준시가로 하고 양도차익을 산정하여 OOO 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 OOO 배우자로부터 증여받아 5년 내에 양도한 토지로, 배우자는 OOO 쟁점토지를 상속취득한 후 OOO 인근유사토지의 매매사례가액으로 상속과세가액을 산정하여 상속세를 기한 후 신고하였고, 청구인은 위 상속세 기한 후 신고 가액(매매사례가액)을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부한 것이다. 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제5호에 따라 상속재산을 평가함에 있어 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는바, 배우자의 상속세 기한 후 신고 이후 처분청이 1년 4월이 경과하기까지 배우자 등에게 아무런 통지를 하지 아니하였으므로 쟁점토지의 상속과세가액은 배우자의 상속세 기한 후 신고가액으로 확정되었다 할 것이어서, 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 위 상속세 기한 후 신고 가액(매매사례가액)으로 하여 양도소득세를 신고한 것은 정당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 신고기한은 상속개시일로부터 6개월 이내이므로 OOO까지 신고·납부하는 것이 원칙임에도 청구인과 그 배우자는 이 건 심판청구 대리인과 동일한 세무대리인을 통해 상속재산을 신고하면서 전체 상속재산 중 쟁점토지 등 일부 재산만을 제외하여 신고하지 아니하였다가, 쟁점토지에 대해 OOO 상속세 기한 후 신고한 뒤 OOO 양도하고, 상속세 기한 후 신고시의 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세 과세표준을 신고하였다. 국세기본법 제45조의3 에 의하면 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우 관할세무서장이 세법에 따라 당해 국세의 과세표준과 세액을 결정하여 통지하기 전까지 기한 후 과세표준신고서를 제출할 수 있도록 되어 있는바, 처분청은 당초 배우자가 쟁점토지에 대한 상속세를 무신고함에 따라 상속세 및 증여세법 규정을 적용하여 OOO 쟁점토지의 상속재산가액을 기준시가로 결정하였으므로 배우자의 기한 후 신고는 효력이 없다. 또한 처분청이 현지출장하여 확인한 결과, 쟁점토지와 비교대상토지는 위치, 접근성, 현황, 시가, 토지 형태, 개발제한 여부 등에서 큰 차이가 나고, 청구인이 제시한 비교대상토지는 쟁점토지로부터 620m 떨어져 있고 가격도 OOO원이나, 쟁점토지 바로 인근(거리 310m)에 평가기준일 내에 OOO원에 거래된 토지가 있으므로, 청구주장의 매매사례가액을 시가로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우

③ 제1항과 제2항 각 호를 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.

1. 법인세법 제52조 에 따른 특수관계인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액

④ 제2항 제4호를 적용할 때 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 수용(收用) 및 협의 매수 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기준시가에 따를 수 있다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제97조의2[양도소득의 필요경비 계산 특례] ① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

2. 제1항을 적용할 경우 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에 따른 양도에 해당하게 되는 경우 (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2[추계결정 및 경정] ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(3) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙등] ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조[부동산등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(4) 국세기본법 제45조의3[기한 후 신고] ① 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세 근거는 다음과 같다. (가) 처분청은 국세기본법 제45조의3 에 의하면 기한 후 신고는 관할세무서장이 세법에 의하여 당해 국세의 과세표준과 세액을 결정하여 통지하기 전까지 할 수 있도록 되어 있는바, 당초 배우자가 쟁점토지에 대한 상속세를 무신고함에 따라 처분청이 상속세 및 증여세법 규정을 적용하여 OOO 쟁점토지의 상속재산가액을 기준시가로 결정하였으므로 배우자의 기한 후 신고는 효력이 없다는 의견이다. (나) 또한, 처분청은 청구인이 주장하는 매매사례가액 역시 시가로 인정할 수 없다고 주장하며, 그 논거로 다음과 같은 점을 들고 있다.

1. 청구인은 쟁점토지와 비교대상토지 간 거리가 30m라고 주장하나 실제로는 위성지도와 지적도상 직선거리 620m 정도 떨어져 있고, 현지출장하여 확인한바 쟁점토지는 농로와 연접하고 마을과는 거리가 다소 떨어진 지점에 위치하며 제방과 연접하여 차량 등의 접근이 불가능하나, 비교대상토지는 2차선 대로변에 연접해 있어 차량 통행이 가능하며 마을 및 OOO과도 같은 2차선 도로변 근거리에 위치해 있어 접근성이 매우 뛰어나다.

2. 쟁점토지 인근 OOO에게 확인한 결과, 비교대상토지는 OOO과 2차선 도로에 연접해 있어 거래가액이 상당히 높게 형성되어 있으며 OOO이 신축된 OOO이후 현재까지 OOO 주변에 위치한 여타 양도농지와 1.5배 이상의 거래가액 차이가 있는 것으로 나타났고, 쟁점토지 인근에서 공인중개사 사무소를 운영하고 있는 OOO에 확인한 결과, 쟁점토지는 제방 쪽에 가까워 지리상 불리하고, OOO 옆에 위치하여 개발제한이 많아 거의 거래가 이루어지지 않는 지역으로 현재 평당 약 OOO원 정도로 시세가 낮으나, 비교대상토지는 2차선 도로와 붙어 있어 시세가 평당 약 OOO원 이상으로 상당한 가격 차이가 있다고 진술하였다.

3. 또한, 쟁점토지는 사다리꼴이나 삼각형 모양으로, 직사각형의 형태를 띠는 비교대상토지와 상당히 차이를 보이고, 면적도 상당히 많이 차이나며,비교대상토지는 농림지역인 것 외에는 별다른 개발제한 사항이 없으나, 쟁점토지는 OOO 옆에 위치하여 농림지역 중 수변경관지구로 지정되어 OOO 도시계획조례 제34조 등에 따라 자연보호를 위한 개발제한이 매우 심한 지역이다.

4. 그리고, 청구인이 제시한 비교대상토지는 쟁점토지로부터 620m 떨어져 있고 가격도 OOO원이나, 확인한 결과, 쟁점토지 바로 인근(거리 310m)에 평가기준일 내에 OOO원으로 거래된 토지가 있으므로 쟁점토지로부터 훨씬 더 멀리 떨어져 있고, 현황·용도 등이 상이한 비교대상토지를 매매사례가액으로 보기는 어려우며,쟁점토지의 기준시가 역시 비교대상토지의 기준시가보다 낮아 유사성이 떨어지는바, 청구인이 주장하는 매매사례가액을 시가로 보아 취득가액으로 인정할 수 없다. (다) 처분청은 쟁점토지 인근 다른 2개의 토지, 쟁점토지, 청구인 제시 비교대상토지를 각 비교한 <표>를 제시하였고, 그 밖에 쟁점토지와 청구인 제시 비교대상토지, 처분청 제시 비교대상토지1, 2가각 나타난 항공사진 2부를 제시하였다. <표> 처분청 제시 비교표 (라) OOO이 작성한 토지등수용사실확인서OOO에 의하면, 쟁점토지의 사업인정고시일은 OOO로 나타난다.

(2) 청구인은 주장사실을 입증하기 위한 증빙으로 양도소득세 납세고지서 사본, 양도소득세 과세표준신고서 및 자진납부계산서 사본(매매계약서 등 첨부), 배우자의 상속세과세표준신고및자진납부계산서 사본 등(매매사례가액, 시가확인서, 등기부등본 등)을 제시하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제97조의2 제1항 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 토지의 취득가액은 그 배우자의 취득 당시 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 재산에 대하여 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는바, 처분청은 청구인의 배우자가 쟁점토지에 대한 상속세를 무신고하여 상속세 및 증여세법 제60조 및 제61조 제1항 제1호에 따라 2011.12.31. 쟁점토지의 가액을 기준시가로 하여 상속세를 결정한 것으로 나타나므로 이를 쟁점토지 취득 당시의 실지거래가액으로 봄이 타당한 점, 청구인이 제시한 비교대상토지(매매사례가액)는 쟁점토지와 비교하여 볼 때 지리적 여건, 차량의 접근성 여부, 토지의 모양·형태·면적, 이용상황·기준시가 등이 상이한 점, 처분청이 제시한 비교토지 1, 2의 경우 청구인이 제시한 비교대상토지보다 쟁점토지의 근거리에 위치하고 있으며 그 거래가액이 현저히 낮은 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 매매사례가액을 시가로 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.