청구인이 쟁점상가를 상속받을 당시의 시가(취득가액)를 비교대상상가의 매매사례가액을 기준으로 평가하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 사망한 모친 OOO로부터 상속받은 OOO(토지 48.25㎡, 건물 32.4㎡, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 OOO 양도한 뒤, 그 양도가액은 실지거래가액인 OOO원으로 하고, 취득가액은 OOO 거래된 같은 리 OOO(토지 12.434㎡, 건물 21.75㎡, 이하 “비교대상상가”라 한다)의 매매사례가액(OOO원)을 기준으로 하되 쟁점상가와의 공시지가 등의 차이를 감안하여 OOO원으로 산정하여 OOO 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점상가와 비교대상상가를 유사재산으로 볼 수 없고 상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제5항에 따른 유사재산의 매매사례가액 등이 없다고 보아 상속세 및 증여세법제61조 제1항에 따른 보충적 방법으로 평가한 OOO원(기준시가)을 쟁점상가의 취득가액으로 산정하여 OOO 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점상가를 상속으로 취득OOO할 당시 쟁점상가가 위치한 아파트의 상가건물 내 면적이 동일한 상가 5곳이 10년 가량 거래된 적이 없었고, 쟁점상가는 문구점인데 그 주변 100미터 이내에 동일한 업종의 상가가 없으며, 상속세는 과세기준에 미달하여 신고를 하지 아니하였고, 쟁점상가에 대하여 감정평가가액이 없어 OOO 거래된 비교대상상가의 매매사례가액을 기준으로 하여 쟁점상가의 상속개시 당시 시가(취득가액)를 산정하였으며, 처분청은 이를 유사재산으로 볼 수 없다는 의견이나, 위 두 부동산은 같은 리에 위치하고, 직선거리로 454㎡ 떨어져 있으며, 지번도 모두 OOO대이고, 쟁점상가보다 비교대상상가가 면적과 기준시가가 작으므로 이를 유사한 재산으로 인정함이 타당함에도 불구하고 처분청이 청구인의 쟁점상가 취득가액을 상속개시 당시의 기준시가인 OOO원으로 산정하고 이와 실지양도가액과의 차액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과다하게 부과되었으며, 상속세 및 증여세법상 유사한 다른 재산의 범위가 불분명하고, 상속개시 당시의 쟁점상가의 시가 산정시 그 문구점 내의 시설 등에 대하여 고려하지 아니하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청의견 청구인은 쟁점상가와 비교대상상가를 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제5항에서 규정한 유사한 재산으로 보아야 한다고 주장하나, 위 두 상가는 입지(도로 접근성), 건물과 토지의 면적 및 기준시가, 건물의 사용승인일 등이 상이하여 유사한 재산으로 볼 수 없고, 비교대상상가가 쟁점상가보다 건물의 기준시가는 낮으나, 쟁점상가는 단방향도로에 위치하고 있어 단지 내 아파트 입주자들만 이용할 수 있는 데 반해, 비교대상상가는 아파트 사이의 양방향도로에 위치하고 있어 단지 내 아파트 입주자 뿐만 아니라 동일 생활권내 불특정 다수가 이용할 수 있는 곳에 위치하여 있어 입지가 우위에 있으며, 청구인은 비교대상상가의 매매가액인 OOO원을 기준으로 하되 쟁점상가와의 공시지가 차이, 쟁점상가의 환산취득가액(OOO원) 등을 고려하여 쟁점상가의 취득가액을 OOO원으로 산정하였다고 주장하나, 이는 객관적이고 합리적인 기준 없이 청구인이 임의로 산정한 가액에 불과하여 상속세 및 증여세법 제60조 에서 규정한 시가로 보기 어려우므로, 같은 법 제61조 제1항에 따라 보충적 방법인 기준시가로 쟁점상가의 취득가액을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점상가를 상속받을 당시의 시가(취득가액)를 비교대상상가의 매매사례가액을 기준으로 평가하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다).

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인은 OOO 사망한 모친으로부터 쟁점상가를 상속받아 취득한 뒤 OOO 양도하였으며, 양도가액을 실지거래가액인 OOO원으로 하고, 취득가액은 OOO 거래된 비교대상상가의 매매사례가액(OOO원)을 기준으로 하되 쟁점상가와의 공시지가 등의 차이를 감안하여 OOO원으로 산정하여 양도소득세 신고를 하였다. (나) 처분청은 쟁점상가와 비교대상상가를 유사재산으로 볼 수 없고, 유사재산의 매매사례가액 등이 없다고 보아 상속세 및 증여세법제61조에 의한 보충적인 방법으로 평가하여 상속개시 당시의 기준시가(OOO원)를 청구인의 쟁점상가 취득가액으로 산정하여 이 건 양도소득세 부과처분을 하였으며, 그 구체적인 산정내역은 아래의 <표1>과 같다. <표1> 처분청이 산정한 청구인의 쟁점상가 취득가액(상속개시 당시 시가) (다) 처분청이 청구인의 상속개시 당시 쟁점상가와 비교대상상가의 위치, 면적, 용도 및 기준시가 등을 비교한 내역은 아래의 <표2>와 같다. <표2> 쟁점상가와 비교대상상가의 비교

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점상가와 비교대상상가는 위치․면적․기준시가 등이 상이하여 상속세 및 증여세법제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항에 따른 유사재산으로 보기 어려우므로 이를 유사재산으로 보아 청구인의 쟁점상가 취득가액(상속개시 당시의 시가)을 비교대상상가의 매매사례가액을 기준으로 평가하여 산정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이고, 상속세 및 증여세법상 상속재산의 시가 평가기간 내에 쟁점상가와 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액 등이 달리 확인되지 아니하므로 처분청이 상속세 및 증여세법제60조 제3항에 따라 같은 법 제61조에서 규정한 보충적 평가방법(기준시가)을 적용하여 청구인의 쟁점상가 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.