쟁점건물 취득일로부터 3개월이 경과한 감정가액은 취득가액으로 인정할 수 없음

심판청구는 이를 기각한다

• 가. 청구인은 2003.3.13. OOO를, 2003.6.10. 같은 리 38-7 소재 대지 691.8㎡를 각각 취득한 후, 2003.11.27. 위 토지에 5층 근린생활시설(연면적 2,553.01㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축(사용승인)하여 사우나, 부동산 임대, 마트 등의 사업을 영위하다가 2013.5.22. 토지와 쟁점건물을 일괄양도하고, 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고(과세미달)하였다.
• 나. 처분청은 2014년 10월 실시한 양도소득세 조사결과, 토지에 대한 취득가액은 인정하였으나, 쟁점건물 신축비용은 입증자료가 부족하여 실지취득가액을 인정하기 어렵다고 보아 환산취득가액 OOO을 적용하여 2014.12.4. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.12.29. 이의신청을 거쳐 2015.5.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물의 취득가액을 인정함에 있어 실지취득가액이 불분명한 경우 감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는바, 2004.5.27. 기준 감정가액OOO 및 2004.6.9. 기준 감정가액OOO의 평균액 OOO을 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 재계산하여야 한다. 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에서는 취득일 전후 각 3개월 이내에 2 이상의 OOO이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 취득가액으로 적용하도록 되어 있으므로, 이에 관하여 보면, 우선, 처분청은 쟁점건물의 취득일을 2003.12.1.로 보았으나, 이는 소유권보존차원의 등기일이고, 준공 후 2～4층의 일반목욕장, 찜질방 영업 개시를 위한 자본적 지출이 감정평가 기준일까지 지속되었으므로 실질적인 쟁점건물의 취득가액은 2～4층까지의 자본적 지출이 완료되어지는 시점의 가액으로 평가되어야 하며, 이에 따라서 2004.5.27. 및 2004.6.9. 기준의 감정가액을 취득가액으로 적용하는 것이 합리적이다. 또한, 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 는 2 이상의 감정평가기관의 감정가액의 평균액을 취득가액으로 적용하도록 규정하고 있으나, 이는 감정가액의 신빙성을 확보하기 위한 규정으로서, 청구인이 제출한 2건의 감정평가서는 하나의 감정평가기관이 감정하였지만, 2개의 금융기관OOO이 감정을 의뢰하여 여신에 활용된 감정가액이므로 감정가액의 신빙성을 확보하기에 충분하다. 마지막으로, 처분청은 취득일부터 감정평가일까지 가격변동이 없었다는 사실의 입증이 없다는 의견이나, 쟁점건물의 기준시가 내역상으로 2003년 OOO, 2004년 OOO으로 감정평가기준일이 속한 2004년의 기준시가가 다소 하락하였지만 변동률은 1.66%로서 기준시가상 가격변동이 거의 없었음을 알 수 있다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에 따라 감정가액을 취득가액으로 인정받기 위하여는 취득일 전후 3개월 이내에 2 이상의 OOO이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 말하는 것이고, 다만, 취득일 전후 3개월 이내의 기간을 벗어난 시점에 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 인정하기 위하여는 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 특별한 사정이 없다고 인정되어야 하는바, 청구인이 제출한 2004.5.27. 및 2004.6.9. 기준 감정평가서는 쟁점건물 취득일인 2003.12.1.부터 3개월이 경과한 것이고, 또한, 쟁점건물의 2003년 기준시가와 2004년 기준시가 변동률이 거의 없다는 사정만으로는 특별한 사정이 없다고 보기 어려워, 취득일부터 3개월이 경과한 감정가액을 시가로 인정할 수 없다. 그리고, 2개의 금융기관에서 의뢰하였지만, 동일한 OOO이 평가한 것으로서 감정일자만 다를 뿐, 평가목적, 내용, 평가금액은 동일하여 1개의 OOO이 평가한 것으로 보여지는바, 1개의 OOO의 감정가액만으로는 신빙성이 있다고 보기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 취득가액을 감정가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액(단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제162조 [양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 제176조의2 [추계결정 및 경정] ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 OOO이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 이 건 과세경위와 관련하여 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2003.3.13. OOO를, 2003.6.10. 같은 리 238-7 소재 대지 691.8㎡를 취득한 후, 2003.11.27. 그 지상에 쟁점건물을 신축(사용승인)하여 사우나, 부동산 임대, 마트 등의 사업을 영위하다 2013.5.22. 토지와 쟁점건물을 일괄양도하고, 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고(과세미달)하였다. (나) 처분청은 2014년 10월 실시한 양도소득세 조사결과, 토지에 대한 취득가액은 인정하였으나, 쟁점건물 신축비용은 입증자료가 부족하여 실지취득가액을 인정하기 어렵다고 보아 환산취득가액 OOO을 적용하여 2014.12.4. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

(2) 쟁점건물의 취득가액과 관련하여 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2003년 7월 조OOO에게 쟁점건물의 시공, 시행대행권한을 위임하는 계약서를 체결OOO하였고, 쟁점건물에 대하여 2003.11.27. 사용승인을 받았으며, 2003.12.1. 소유권보존등기를 마쳤다. (나) 청구인은 2003.12.1. 이후에도 목욕장 영업을 위한 자본적 지출이 지속되었다고 주장하면서 공사비 투입내역OOO을 제출하였고, 이에 의하면 소유권보존등기일인 2003.12.1. 이후부터 2004.12.31.까지 인테리어, 기계주차, 조적공사, 미장공사, 레미콘, 수장공사, 창호공사, 타일공사, 물탱크공사, 찜질방 인테리어, 사우나 대리석, 마트 인테리어 등의 명목으로 OOO이 지출된 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점건물의 취득가액으로 주장하는 감정평가 내역은 아래 <표1>과 같은바, 평가법인은 모두 OOO지점이고, 감정평가서의 평가목적란에 ‘담보’, 쟁점건물 평가방법란에 ‘원가법’, 기타란에 ‘쟁점건물 2～4층(일반목욕장 및 찜질방)은 가격시점 현재 내부수리 중으로 영업을 개시하고 있지 아니함’으로 기재되어 있다. OOO (라) 쟁점건물의 기준시가의 변동내역은 아래 <표2>와 같다. OOO

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 감정가액에 따라 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에 따라 감정가액을 취득가액으로 인정하기 위하여는 취득일 전후 3개월 이내에 2 이상의 OOO이 평가한 것으로서 신빙성이 있다고 인정되는 감정가액의 평균액이어야 할 것인바, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 에서는 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일을 취득일로 보고 있으므로 쟁점건물의 취득일은 청구인이 쟁점건물의 사용승인을 받은 2003.11.27.이라 할 것으로서, 청구인이 취득가액으로 주장하는 2004.5.27. 및 2004.6.9. 기준 감정가액은 취득일인 2003.11.27.로부터 3개월이 경과한 것인 점, 청구주장의 감정가액은 의뢰인이 OOO 지점과 OOO지점으로 2곳이나, OOO은 모두 OOO지점이고 그 평가목적, 내용, 평가금액이 동일하여, 2개 이상의 OOO이 평가하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장의 감정가액을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 따라서, 쟁점건물의 양도에 대하여 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.