쟁점아파트의 평가기준일 전후3개월이내 해당하지 않는 비교대상아파트의 매매사례가액은 취득가액으로 적용할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2012.2.24. 배우자로부터 증여받은 OOO(전용면적 71,94㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2012.12.14. OOO천원에 양도한 후, 2013.1.16. 쟁점아파트의 취득가액을 증여일 당시 기준시가인 OOO천원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 2013.10.4. 쟁점아파트의 취득가액을 쟁점아파트와 같은 동, 같은 면적의 205호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 OOO천원으로 하여 기납부한 양도소득세 OOO천원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 경정청구에 대한 법정기한인 2개월이 지나도록 청구인에게 아무런 통지를 하지 아니하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.12.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 양도한 쟁점아파트는 하나의 동으로만 이루어져 있고 비교대상아파트는 쟁점아파트와 층만 달리하고 있을 뿐 동일한 면적과 동일한 방향의 아파트로 증여일 전 4개월 내의 매매사례가액(거래일 2011년 10월 거래가액 OOO천원)이 존재하는 점, 매매사례가액이 공시된 시점 이후 아파트 매매가격 지수가 완만한 상승추세를 보이고 있어 개발 이슈 등 가격변동에 특별한 사정이 없었던 것이 인정되는 점, 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 기준시가가 높고, 매매사례가액이 공시된 시점인 2011년 10월과 증여일 기준 3개월 후인 2012년 5월 사이에 OOO 아파트 매매가격 지수는 상승 추세에 있었으므로 평가기준일 내의 시가는 최소한 2011년 10월의 매매사례가액보다 높으므로 증여일 현재의 쟁점아파트의 시가는 최소한 비교대상아파트의 매매사례가액인 OOO천원 이상에 해당되는 점, 증여일로부터 10개월 전에 고시된 기준시가보다 4개월 전 고시된 매매사례가액을 쟁점아파트의 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 경제적 합리성에 부합하는 점 등에 비추어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 보는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 쟁점아파트 취득 당시의 시가 산정에 있어 증여일인 2012.2.24.로부터 3개월 전후에 해당하는 매매사례가액이 없으므로 상속세 및 증여세법제61조에 따른 보충적 평가방법인 기준시가를 취득가액으로 보는 것이 타당하다.

• 가. 쟁 점 증여 받아 양도한 쟁점아파트의 취득가액을 유사 매매사례가액 OOO천원으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 국세기본법(2014.12.23. 법률 제12848호로 개정되기 전의 것) 제45조의2【경정 등의 청구】

① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 3년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다.(단서 생략)

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때

③ 제1항과 제2항에 따라 결정 또는 경정의 청구를 받은 세무서장은 그 청구를 받은 날부터 2개월 이내에 과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하거나 결정 또는 경정하여야 할 이유가 없다는 뜻을 그 청구를 한 자에게 통지하여야 한다. 제55조【불복】

① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 제68조【청구기간 】① 심판청구는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다. (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【부동산 등의 평가】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 심판청구서상 쟁점아파트와 비교대상아파트의 위치, 면적, 기준일, 기준시가 및 매매가액은 아래 <표1>과 같고, 연도별 기준시가는 아래 <표2>와 같이 나타난다.

○○○

(2) 청구인이 주장하는 비교대상아파트에 대하여 우리원에서 처분청에 유선으로 조회한 결과, 처분청은 2011년 10월에 거래된 아파트는 203호로서 소유권이전등기일은 2011.10.14. (등기원인일자 2011.10.6.)이고, 신고 거래가액은 OOO천원이라 답변하였다.

(3) 국토해양부 아파트실거래가 공시자료에는 평가기준일(2012.2.24.) 전후 3개월 이내의 기간 중에 공시된 실거래가액은 없고, 2010년부터 현재까지 공시된 실거래가액은 아래 <표3>과 같이 나타난다.

○○○

(4) 청구인은 매매사례가액이 공시된 시점인 2011년 10월부터 증여기준 3개월 후인 2012년 5월 사이에 OOO에서 공시한 OOO 아파트 매매가격지수를 제출하였는바, 그 내용은 아래<표4>와 같다.

○○○

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 평가기간 내의 매매사례가액은 아니지만 비교대상아파트의 거래일로부터 쟁점아파트의 증여일까지 쟁점아파트의 시세가 변동될 만한 특별한 사정이 없었으므로 해당 매매사례가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 비교대상아파트의 계약체결일, 거래금액 등을 확인할 수 있는 매매계약서 등이 제출되지 아니한 점, 청구인이 주장하는 2011년 10월에 거래되었다는 비교대상아파트의 매매사례가액은 평가기준일 전 3개월 이내의 것이 아닌 점 등에 비추어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 보기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.