처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 쟁점부동산 매매계약서에 지방자치단체의 검인날인이 없고 공인중개사의 확인이 없어 이 건 계약을 신뢰할 수 없다고 하나, 청구인과 양도인은 쟁점부동산의 보존등기 전인 2001년 3월에 양도 계약을 체결한 것으로 중개가 필요치 않은 계약이었고, 등기가 되어 있지 않은 쟁점부동산을 매매하는 관계로 계약서에 검인도 받지 못하였다.
(2) 처분청은 청구인이 2007.11.15. 대출받은 OOO원의 경우 가계자금 용도로 대출 받은 것이어서 양도인에게 반환할 임차보증금으로 보기 어렵다고 하나, 청구인은 2007.11.14. 양도인의 임차보증금 반환 청구를 이행하기 위해 금융기관에서 대출을 받은 것이고, 청구인 본인 단독 명의로 대출이 불가능하여 양도인의 처인 OOO와 함께 대출을 일으켜 보증금을 반환하였다. 대출금의 이자를 양도인이 부담하는 대신 쟁점부동산에서 양도인의 가족이 계속 거주하기로 합의하였고 양도인이 대출금 이자를 2012년 10월부터 지급하지 않아 쟁점부동산이 2014년 경매 처분된 것이다.
(3) 처분청은 청구인이 쟁점부동산 매매대금의 잔금 중 OOO원을 양도인에게 지급하였다고 보기 어렵다고 하나, 청구인은 쟁점부동산 매매계약시 특약으로 쟁점부동산 매매대금 잔금 중 OOO원을 지급하기로 하였고, 2002.2.21. 가계대출 OOO원 등으로 지급함으로써 약정을 이행한 것이다.
(1) 청구인이 제시한 쟁점부동산 매매계약서는 거래당사자인 청구인과 양도인이 숙부와 조카 사이인 쌍방계약서로 지방자치단체장의 검인날인이 되어 있지 아니하고 청구인에게 원본 계약서의 제출을 요구하였으나 분실을 이유로 제출하지 아니한 것으로 보아 사후에 작성된 계약서일 가능성이 높아 신뢰하기 어렵다.
(2) 청구인은 양도인에게 쟁점부동산을 임대하고 임대보증금과 매매 잔금을 상계하였다고 주장하나 관련 임대차계약서를 제시하지 아니하여 계약금액, 기간, 당사자 등이 확인되지 않아 실제 보증금과 잔금이 상계되었는지 알 수 없다.
(3) 청구인은 2007년 11월 쟁점부동산을 담보로 대출을 받아 보증금을 상환하였다고 하나 등기부 등본에 따르면 양도인의 처인 OOO가 채무자로 기재되어 있고, 임대보증금을 상환하였다면 임차인은 쟁점부동산에서 퇴거해야 함에도 불구하고 계속해서 쟁점부동산에서 거주한 사실에 비추어 임대보증금이 반환되었는지 여부가 불분명하다.
(4) 양도인이 2002.3.18. 2002년 귀속 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 신고한 사실이 국세통합전산망을 통해 확인되고, 실가정보통합활용시스템에 따르면 비슷한 시기에 쟁점부동산과 유사한 아파트들의 매매가액은 OOO원으로 거래된 것으로 확인되며, 2002년 3월경 OOO이 대출 목적으로 감정한 평가액은 OOO원으로 나타나는 등 청구인이 쟁점부동산의 취득가액으로 주장하는 OOO원은 이들 금액에 비해 지나치게 높은 금액이다.
(5) 금융거래내역을 보면 청구인이 양도인 계좌에 OOO원을 입금한 사실은 확인되지만 OOO원을 지급한 내역은 확인되지 않는다. 이와 같이 쟁점부동산의 취득가액은 불분명함이 명백하여 처분청이 취득가액을 환산가액으로 계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(2) 쟁점부동산의 등기부 등본은 아래 <표1>과 같고 OOO의 주민등록 초본에 의하면 OOO는 2002.2.27.부터 2014.5.11.까지 쟁점부동산에 거주한 것으로 나타난다. <표1> 쟁점부동산 등기부 등본
(3) 처분청이 제시한 국세통합전산망 조회 내용에 따르면 양도인은 2002.3.18. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 하여 2002년 귀속 양도소득세를 신고한 것으로 나타나고, 실가정보통합활용시스템 자료에 의하면 아래 <표2>와 같은 매매사례와 감정평가 내용이 나타난다. <표2> 매매사례 및 감정평가 내역
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인과 양도인 간에 작성한 매매계약서는 쌍방합의계약서로 임의작성이 가능하고 이에 대한 검인이나 공인중개사의 확인이 없어 객관적인 증빙으로 보기 어려운 점, 청구인이 주장하는 매매대금 OOO원만 은행 거래내역을 통해 지급사실의 확인이 가능하고, 잔금 중 OOO원에 대해 청구인이 OOO원을 대출받은 금융자료 외에 청구인이 양도인에게 잔금을 지급하였다는 사실을 입증할 객관적인 증빙이 제시되지 않았으며, 나머지 잔금 OOO원에 해당하는 쟁점부동산 임대차계약의 존재를 확인하기 어려운 점, 2002년 3월 쟁점부동산에 대한 금융기관의 감정의뢰 결과 그 감정가액이 OOO원으로 평가된 점, 양도인과 청구인이 쟁점부동산을 거래할 당시 유사 부동산의 실거래가가 OOO원 사이로 나타나 청구인이 제시한 OOO원은 이들 금액들에 비해 지나치게 고액인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
② 〜⑥ (생 략)
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도 당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득 당시의 기준시가 양도 당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
결정 내용은 붙임과 같습니다. [요지내용] 청구인이 제시한 매매계약서는 매매당사자들이 작성한 것으로 시장ㆍ군수 등의 검인을 받지 아니하여 객관적 증빙으로 보기 어려운 점, 취득가액의 지급사실을 확인할 수 있는 객관적 증빙의 제시가 부족한 점, 쟁점부동산을 거래할 당시 금융기관이 의뢰한 감정가액이 ＊＊＊백만원으로 나타나고, 그 당시 유사한 부동산이???백만원에서??＊백만원 사이로 거래된 것으로 확인되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음