[요지]
① 처분청은 전문평가기관에서 통보된 쟁점아파트의 공동주택가격을 기준으로 쟁점토지의 과세표준을 산출하였으므로 처분청이 이 건 취득세를 부과한 처분은 잘못이 없음 ② 처분청에서 이 건 취득세에 대한 과세표준을 청구법인에게 안내한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 가산세를 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없음
[요지]
① 처분청은 전문평가기관에서 통보된 쟁점아파트의 공동주택가격을 기준으로 쟁점토지의 과세표준을 산출하였으므로 처분청이 이 건 취득세를 부과한 처분은 잘못이 없음 ② 처분청에서 이 건 취득세에 대한 과세표준을 청구법인에게 안내한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 가산세를 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방세법 제4조 제1항에서 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다고 규정되어 있고, 쟁점토지의 취득에 따른 취득세 등 과세표준은 공시된 공동주택가격이 없으므로 객관적으로 입증가능한 개별공시지가를 기준으로 산출한 가액을 취득세 과세표준으로 하여야 한다.
(2) 공동주택가격을 기준으로 토지 및 건축물 시가표준액 비율로 안분한 가액을 취득세 과세표준으로 산정해야 한다고 하더라도 공동주택가격의 안분기준이 되는 토지와 건축물의 시가표준액 산정시 객관적으로 평가된 감정평가액을 반영하지 않고 약 30년이 경과된 동신아파트 건축물에 기초한 가액을 적용하여 시가표준액을 산출함으로써 건축물 가액은 과소평가되고 상대적으로 토지는 과대평가되는 결과를초래하므로 쟁점토지의 과세표준액은감정평가액을 반영하여 산출한시가표준액으로 하여야 한다.
(3) 처분청이 공동주택가격을 사전에 제공하지 않고 과세표준의 적정성 등을 판단할 수 있는 자료의 제시 없이 취득세를 신고·납부토록 한 후, 가산세를 포함하여 취득세 등을 부과고지한 처분은 부당하다.
(1) 청구법인은 OOO과 공유 중이던 쟁점토지를 공유물분할하기로 계약하고, 분할하는 토지의 개별공시지가를 시가표준액으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였음이 확인되고, 이에 대하여 청구법인은 쟁점아파트의 공동주택가격이 공시되지 않아 이를 적용할 수 없다고 주장하나, 미공시된 공동주택의 경우 안전행정부장관이 정하는 기준에 따라 시·군·구에서 OOO 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 시가조사결과를 참작하여 정한 시가를 주택의 가액으로 결정하여 지방세 과세표준으로 하도록 규정하고 있어, 처분청은 2013.5.7. OOO에 쟁점아파트의 시가조사를 의뢰하고, 2013.5.20. 통지된 결과를 참작하여 이를 쟁점아파트의 공동주택가액으로 결정하였음이 확인되므로, 처분청이 산정한 공동주택가격을 기준으로 산출한 시가표준액을 과세표준으로 하여 청구법인에게 취득세 등을 부과·고지한 처분은 적법하다.
(2) 청구법인은 토지가액 산출 안분기준을 토지 및 건축물의 시가표준액이 아닌 감정평가액으로 하여야 한다고 주장하나, 안전행정부의 유권해석을 보면, 주택(아파트)의 경우에는 토지와 건축물을 별도로 과세하는 것이 아니라 일괄하여 과세하는 것이므로, 등기 당시 신고(취득)가액이 없는 경우 당해 토지의 과세표준은 공동주택가격을 토지와 건축물의 시가표준액 비율로 안분하여 산출한 1㎡당 토지가액에 당해 면적을 곱하여 산정하는 것이 타당하다고 해석한 바 있으므로, 청구법인의 경우, 쟁점토지가 주택의 부속토지임이 확인되고 있어 토지의 과세표준은 한꺼번에 평가한 공동주택가격을 토지와 건축물의 시가표준액 비율로 나눈 금액이 되는 것이고, 청구법인은 처분청이 쟁점아파트의 건축물 시가표준액 산출시, 신축으로부터 30여년이 경과한 건축물의 연수를 적용함으로써 결과적으로 건축물시가표준액이 과소평가 되었다고 주장하나, 쟁점아파트 신축년월일은 1978.12.26.로 처분청은 건축물시가표준액 산출시 리모델링분(대수선)에 대하여 신축년월일은 1978.12.26.로, 증축분에 대하여는 임시사용승인일인 2011.5.20.로 신축년월일을 각각 재산정하고 건물의 경과연수별 잔존가치율을 적용하였으므로 청구법인의 주장은 이유가 없다.
(3) 청구법인이 쟁점토지에 대한 취득세 등 신고시 처분청이 공동주택가격을 사전에 제공하지 않아 과세표준의 적정성 등을 판단할 수 없었다는 사실 등은 청구법인이 취득세의 신고·납부 의무를 성실하게 이행하지 아니한 정당한 사유로 인정하기 어렵다고 할 것이어서, 처분청이 가산세를 포함하여 이 건 취득세 등을 부과·고지한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
① 미공시된 공동주택의 부속토지를 공유물분할로 취득하는 경우 그 과세표준액을 처분청이 산정한 공동주택가격을 기준으로 토지 및건축물로 안분한 가액으로 하여 취득세 등을 부과한 처분이 적법한지여부
② 이 건 가산세 부과처분의 당부
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인은OOO의 재건축을 추진한 조합이다. (나) 청구법인은 2011.5.20. 쟁점아파트에 대한 리모델링사업(증축 및 대수선 공사)을 처분청으로부터 임시사용승인을 받으면서, 아파트명을 OOO로 변경하였다. (다) 청구법인은 2013.9.30. OOO 토지 5,391㎡, 전체 토지면적 17,258㎡의 쟁점아파트 부속토지인 쟁점토지를 청구법인 단독 소유로 하고, OOO 토지 1,071㎡에 대하여는 청구법인이 1,071분의 445를, OOO이 1,071분의 626 지분을 각각 공유하기로 하는 공유물분할 계약을 체결하였다. (라) 청구법인은 2013.10.4. 처분청에 해당 토지의 개별공시지가를 기준으로 산출한 시가표준액 1OOO을 신고하고 2013.11.29. 납부하였으며 같은 날 공유물분할을 원인으로 하여 소유권이전등기를 하였다. (마) 청구법인이 2013.11.29. 공유물분할로 취득한 토지 전체면적 17,703㎡ 중 상가 부속토지 445㎡를 제외한 쟁점토지 17,258㎡는 2011.5.20. 임시사용승인을 받은 쟁점아파트의 부속토지로서, 쟁점아파트는 사용승인이 이루어지지 않아 공동주택가격 공시대상이 아니어서 처분청은 2013년도 재산세 과세기준일(6.1.) 전인 2013.5.7. OOO은 2013.5.20. 쟁점아파트의 공동주택가격 산정가격을 회신하였다. (바) 처분청은 쟁점아파트가 2011.5.20. 리모델링 및 증축된 사항을 건축물시가표준액에 반영하기 위하여 쟁점아파트가 사용승인을 받기 전의 건축물 준공일자인 1978.12.26.에서 증축분은 임시사용승인일인2011.5.20.로, 리모델링분은 건물시가표준액 대수선건물 산출요령에 따라 1984.12.26. 기준으로 각각 재산정하고 경과연수별잔가율을 계산하여 이를 적용한 후 건축물 시가표준액을 산출하였다.
1. 처분청이 쟁점아파트의 주택부속토지 시가표준액을 산출한 내역은 다음과 같다.
2. 쟁점아파트는 OOO 호수로 구성되어 있다. (사) 청구법인이OOO와 처분청의 시가표준액 산정 내역은 다음과 같다. ⓛ OOO에 제출된 감정평가법인의 감정평가 (아) 처분청은 쟁점토지가 아파트 부속토지이므로 지방세법 제4조 제1항에 따라 공동주택가격을 기준으로 산출한 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부하여야 함에도, 청구인이 개별공시지가를 기준으로 취득세 등을 신고·납부한 사실을 확인하고, 청구법인이 취득한 쟁점토지에 대하여 공동주택가격을 토지와 건축물의 시가표준액 비율로 안분하여 토지분에 해당하는 가액을 과세표준액으로 하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO을 2014.5.16. 부과·고지하였다. (자) 안전행정부장관은 미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정기준에서 조사방법을 원칙적으로 거래사례비교법에 의거 시가로 조사·산정하되, 시·군·구에서 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 OOO 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 시가조사 결과를 참작하여 정하는 시가를 기준으로 지방세 과세표준을 산정하도록 하였다. (차) OOO에서 시가조사방식은 분양사례 등을 통하여 시가조사가 필요 없는 경우를 제외하고는 원칙적으로 현장 시가 조사하되, 당해 공동주택 거래가격 등을 중개업소 등을 통하여 시가조사요령에 따라 조사토록 하고, 조사시가의 검증·산정 및 과표 결정은 급매매, 특수거래 등을 구분하여 조사시가를 사정보정 및 시점 수정작업을 병행실시하여 조정하고, 조사시가를 검증한 후 산정된 조정시가에 과표적용율(80%)을 반영하여 과표로 산정토록 규정하고 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 지방세법제4조 제1항에서토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 하고, 다만 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제3조에서 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 안전행정부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 안전행정부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다 고 규정하고 있고, 안전행정부장관은 미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정기준(행자부세정-12, 2006.1.2.)에서 조사방법을 원칙적으로 거래사례비교법에 의거 시가로 조사·산정하되, 시·군·구에서 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 OOO 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 시가조사결과를 참작하여 정하는 시가를 기준으로 지방세 과세표준을 산정하도록 하였으므로, 처분청은 2013.5.20. OOO에서 통보된 쟁점아파트의 공동주택가격에서 쟁점아파트가 2011.5.20. 리모델링 및 증축된 사항을 건축물시가표준액에 반영하기 위하여 쟁점아파트가 사용승인을 받기 전의 건축물 준공일자인 1978.12.26.을 기준으로 증축분은 임시사용승인일인 2011.5.20.로, 리모델링분은 건물시가표준액 대수선건물 산출요령에 따라 1984.12.26. 기준으로 각각 재산정하여 경과연수별잔가율을 계산하고 이를 적용한 후 건축물 시가표준액을 산출한 다음 이를 공제한 가격을 쟁점토지의 과세표준으로 하여 취득세 등을 산출하였으므로 처분청의 이 건 취득세 등 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 지방세법제4조 제1항에서 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정하도록 규정하고 있고,지방세법 시행령제3조에서는 행정자치부장관이 정하는 기준이라고 규정하고 있으며, 행정자치부장관은 미공시 공동주택에 대해서는 OOO에 시가조사를 의뢰하여 그 조사결과를 참작하여 시가를 정하도록 하였으며, 이에 대하여 공시 등 의무조항은 규정된 것이 없고, 처분청이 청구법인이 쟁점토지에 대한 취득세 등을 신고할 당시에 쟁점아파트의 공동주택가격을 제시하고 건축물과 토지의 가격을 안분하여 쟁점토지의 가격을 산출한 후 그 가격을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고하도록 안내를 한 사실과 2013년 7월에 고지된 쟁점아파트에 대한 재산세도 2013.5.20. OOO에서 처분청에 통보된 쟁점아파트의 공동주택가격을 근거로 하여 과세가 되었음을 볼 때 청구법인이 쟁점토지에 대하여 취득세 등을 신고할 당시인 2013년 11월에는 쟁점아파트의 공동주택가격을 알 수 있었다고 보이므로 처분청에서 가산세를 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 지방세법(2013.12.26. 법률 제12118호로 일부개정되기 전의것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
5. 공유물의 분할 또는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다): 1천분의 23 제15조(세율의 특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조 제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.
4. 공유물의 분할 또는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다)
(2) 지방세법 시행령(2013.12.4. 대통령령 제24890호로 일부개정되기 전의 것) 제2조(토지 및 주택의 시가표준액)지방세법(이하 "법"이라 한다) 제4조제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 안전행정부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 안전행정부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. 제19조(토지 등의 일괄취득) ① 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 토지와 건축물 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.
② 제1항의 경우에 시가표준액이 없는 과세물건이 포함되어 있으면 토지와 건축물 등의 감정가액 등을 고려하여 시장·군수가 결정한 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다. 제42조(과세표준의 적용) ② 주택의 토지와 건축물을 한꺼번에 평가하여 토지나 건축물에 대한 과세표준이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 평가한 개별주택가격을 토지나 건축물의 가액 비율로 나눈 금액을 각각 토지와 건축물의 과세표준으로 한다.
(3) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "토지등"이라 함은 토지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 대통령령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.
2. "주택"이라 함은 주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 주택을 말한다.
3. "공동주택"이라 함은 주택법 제2조 제2호의 규정에 의한 공동주택을 말하며, 다음과 같이 구분한다.
③ 제1항 본문의 규정에 의한 공동주택의 조사대상의 선정·공시기준일·공시의 시기·공시사항 및 공시절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥ 국토교통부장관은 제1항 본문의 규정에 의한 공동주택의 적정가격의 조사·산정에 관하여 대통령령이 정하는 부동산 가격의 조사·산정에 관한 전문성이 있는 기관에 이를 의뢰하여 수행하게 할 수 있다.
(4) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제39조(공동주택가격의 공시기준일) 법 제17조 제1항 본문의 규정에 의한 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부장관이 법 제17조 제1항의 규정에 의한 조사에 소요되는 인력·소요기간, 공동주택의 수 등을 감안하여 부득이하다고 인정되는 때에는 일부지역을 지정하여 당해 지역에 대하여는 따로 공시기준일을 정할 수 있다. 제45조(공동주택가격의 조사ㆍ산정 의뢰) 법 제17조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 부동산 가격의 조사·산정에 관한 전문성이 있는 기관"이라 함은 국유재산법 시행령 제2조에 따라 출자된 주식회사 한국감정원(이하 "한국감정원"이라 한다)을 말한다.