청구인이 취득한 쟁점상가의 시가표준액을 취득세 과세표준으로 한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2013.7.10. OOO 을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 2014.7.18. 쟁점상가에 대하여 시가표준액이 실제 거래가액보다 지나치게 높게 산정되어 불합리하므로 실제 거래가액을 취득세 과세표준으로 하여야 한다는 사유로 경정청구하였으나, 처분청은 2014.8.5. 이를 거부하는 통보를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점상가의 경우 실제 취득가액은 OOO이 넘는 금액을 투자하는 사람은 없다고 보아야 할 것이며, OOO에 불과하고, 제세공과금 등을 감안하면 오히려 마이너스 수익이 발생하는 상황으로서 이는 비합리적이고 부당하다고 할 것이고, 부동산 취득세는 실제 취득가액을 기준으로 산정하는 것으로 일반적으로 받아들여지고 있으며, 시가표준액을 합리적으로 조사 산정하여 취득세를 부과할 책임이 처분청에 있다 할 것으로서, 부당하게 높은 시가표준액을 취득세 과세표준으로 하는 것은 조세제도의 비합리적인 적용이자 공권력의 남용으로 부당하므로, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제10조 제2항에서 취득세 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하되 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하도록 규정하고, 같은 조 제5항은 다음 각호의 취득은 제2항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 그 제5호에서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득을 들고 있다. 취득세는 취득자가 취득물건을 사용하거나 수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적 가치 즉 시가를 적절히 반영하는 한 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에서 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것이다(헌법재판소, 1999.12.23 선고, 99헌가2, 같은 뜻임) 청구인의 경우 쟁점상가에 대하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 의거 부동산거래계약신고필증을 교부받은 사실은 확인되고 있고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조에 따라 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 하나, 가격검증대상은 거래물건유형이 공동주택, 단독주택 및 토지인 경우에만 실시하고 있어 쟁점상가와 같은 상가에 대하여는 별도의 검증체계가 갖추어져 있지 아니하다. 따라서, 신고가액이 시가표준액에 미달하고, 부동산거래신고 당시 거래가액의 적정성 검증 대상이 아닌 쟁점상가의 취득세 과세표준을 적용함에 있어 신고가액을 배제하고 시가표준액을 적용한 것은 정당하므로, 처분청이 청구인의 경정청구 거부한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 개인간의 거래로 취득한 상가에 대하여 실제 취득가액이 아닌 시가표준액을 취득세 과세표준으로 한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: 〈별지〉기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2013.6.27. 함OOO을 승계하는 내용으로 매매계약을 체결하고, 계약상 잔금지급일 이전인 2013.7.2. 부동산거래신고를 하였으며, 2013.7.12. 취득신고를 한 것으로 매매계약서 등에서 나타난다. (나) 쟁점상가가 속한 건물은 지하 3층, 지상 1층의 상가건물로서 쟁점상가는 전유면적이 97.55㎡이고, 공용면적이 92.37㎡(전기실·발전실 8.82㎡, 주차장 57.15㎡, 계단실 등 26.4㎡)인 사실이 건축물대장에서 확인된다. (다) 쟁점상가의 전 소유자인 함OOO은 2010.9.14. 매매를 원인으로 쟁점상가를 OOO에 취득한 것으로 등기사항전부증명서에서 나타난다. (라) 처분청은 쟁점상가에 대하여 시가표준액을 산정하면서 건물부분 중 지하 주차장을 제외한 면적 132.77㎡에 대하여는 건물신축기준가액OOO으로 각각 산정한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다. (나)공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조 제1항 및 제2항에서 국토교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있으나, 구 건설교통부의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령에 의하면, 가격검증 대상은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 토지와 단독 및 공동주택을 대상으로 가격검증을 하도록 하고 있고 쟁점상가와 같은 상가에 대하여는 별도의 검증체계를 갖추고 있지 아니한 것으로 나타난다. (다) 그렇다면, 지방세법제10조 제5항 제5호에서공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있으며, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건을 막론하고 엄격하게 해석하여야 할 것으로서, 쟁점상가의 경우에는 가격검증체계가 구축되어 가격검증이 이루어진 경우에 해당되지 아니하므로 청구인이 실제 취득가액이라고 주장하는 가액을 취득세의 과세표준으로 할 수는 없다고 보인다. (라) 또한, 지방세법제4조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항에서 토지의 경우에는 개별공시가격으로, 주택 이외의 건축물에 대하여는 건물신축가액을 기준으로 구조·용도·위치·경과연수와 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등을 감안한 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있고, 이와 같은 평가방법이 청구인의 경우에 있어서 실제 거래시가보다 높다 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정·고시한 이상 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없다고 할 것이다. (마) 따라서, 처분청이 쟁점상가에 대하여 사실상의 취득가격 적용대상이 아니고, 신고가액이 시가표준액에 미달하므로 시가표준액이 과세표준에 해당한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 〈별지〉관련 법령 등

(1) 지방세법 제4조(부동산등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용되는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 이외의 건축물(새로 건축하여 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상 취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 지방세법제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은지방세기본법제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시의 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물:소득세법제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

③ 법 제4조제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.

④ 도지사는 제3항에 따라 시가표준액을 승인하거나 변경결정할 때 필요하다고 인정되는 경우에는 관할 지방국세청장과 협의할 수 있다.

⑤ 행정안전부장관은 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액에 대하여 조정이 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장과 협의하여 조정기준을 정한 후 해당 도지사에게 통보할 수 있다.

⑥ 도지사는 제3항에 따라 승인하거나 변경결정한 시가표준액을 관할 지방법원장에게 통보하여야 한다.

⑦ 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액은 시장ㆍ군수가 고시하고, 같은 항 단서에 따라 변경결정된 시가표준액은 도지사가 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

⑧ 행정안전부장관은 제1항ㆍ제3항 또는 제5항에 따라 시가표준액에 관한 기준을 정하거나 승인을 할 때에는 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다. 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 토지 또는 건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. 제28조(부동산 거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.