쟁점건물에 대한 취득세 과세표준의 당부

[참조결정] 조심2014지0561 / 조심2013지0239

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2014.5.19. OOO[건물314.7㎡(전용 178.71㎡, 공용 135.99㎡), 토지 32.1㎡](이하, ‘쟁점오피스텔’이라 한다)를 매매로 취득하고,지방세법제10조 제2항 단서에 따른 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다. 나.청구인은 2014.6.9. 쟁점오피스텔의 취득세 과세표준을 시가표준액이 아닌 실거래가인 OOO원 또는 국세청 기준시가를 적용하여 달라는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2014.6.10. 청구인에게 경정청구 거부처분을 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.11. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장 청구인은 쟁점오피스텔의 취득세 신고·납부시 과세표준으로 적용된 시가표준액 OOO원은 쟁점오피스텔의 매매금액인OOO원의 2배 이상이 되는 가액으로서, 처분청이 지방세 시가표준액을 잘못 조사하여 실제 거래가격과 2배 이상 차이가 있음에도 이를 과세표준으로 적용함은 수긍할 수 없으며,청구인이 ‘국세청 상가·오피스텔 고시 기준시가’ 산정방식으로 쟁점오피스텔의 가액을 계산해 본 결과, 쟁점오피스텔의 1㎡당 가액은 OOO원으로 이를 건물 연면적 314.7㎡에 대입하면 OOO원이 되고 이는 청구인이 실제 취득한 금액과도 차이가 없는바, 이 사건 취득세 과세표준은 실거래가액인 청구인의 취득 신고금액인 OOO원으로 하거나 국세청 기준시가를 적용하여야 한다. 나.처분청 의견 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 취득자가 신고한 가액이 되나 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하도록 되어 있고,지방세법제10조 제5항 제5호에서공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있으나, 쟁점오피스텔의 경우에는 가격검증체계가 구축되어 가격검증이 이루어진 경우에 해당되지 아니하므로 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로할 수 없다(조심 2014지561, 2014.05.29., 같은 뜻임)고 할 것이다. 또한, 청구인은 국세청 기준시가가 시가에 부합하므로 쟁점오피스텔의 취득세 과세표준을 국세청 기준시가로 적용하여야 한다고 주장하나, 부동산 평가방식 중에서 조세 부과에 사용할 부동산 평가방식은 당해 세목의 특성, 다른 관련 규정들과의 체계적·유기적인 관련성 및 조세 정책적 목적 등을 고려하여 입법 정책적으로 판단할 문제로서 원칙적으로 입법재량의 영역에 속하는 영역이라 할 것이고, 입법자가 제정한 과세표준의 산정 규정이 합리적인 재량의 범위를 벗어나 현저하게 불합리한 것이 아닌 한 조세평등주의나 재산권보장원칙, 실질적 조세법률주의에 위배된다고 할 수는 없는 것(헌법재판소 2009헌바11, 2010헌바230(병합), 2011.2.24. 결정, 판례집 23-1상, 37)으로 취득세와 재산세 과세목적으로 산정·고시한 지방세법상 건물 시가표준액은 ‘원가법’에 따르고, 양도소득세, 상속·증여세 과세목적인 국세의 오피스텔과 상업용 건물 기준시가는 ‘시가법’에 따르도록 되어 있어 이는 부동산 평가방식이 서로 다를 뿐만 아니라 엄격히 구분되며, 부동산을 평가하는 목적 또한 서로 다르다할 것으로, 청구주장과 같이 시가표준액이 국세청 기준시가 또는 실제 거래가액과 차이가 있다는 사정만으로는 위 시가표준액이 쟁점오피스텔의 시가를 제대로 반영하지 못한 것이라고 보기 어렵고, 국세청의 오피스텔·상업용 건물 기준시가는 국세인 양도소득세에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액을 계산할 때 고시된 기준시가를 활용하고, 상속·증여세에 있어서는 상속·증여재산의 시가를 알 수 없을 때 고시된 기준시가를 과세가액으로 하는 것으로, 지방세인 취득세·재산세 등에는 적용되지 않는 것이므로 시가표준액을 취득세 과세표준으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 정당하다. 3.심리 및 판단
• 가. 쟁점 쟁점오피스텔의 취득세 과세표준을 시가표준액이 아닌 실지거래가액 또는 국세청 기준시가로 적용하여 달라는 청구주장의 당부 나.관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조(과세표준)① 취득세의 과세표준은취득 당시의 가액으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고또는 신고가액의 표시가 없거나그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 소득세법 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 다. 오피스텔 및 상업용 건물: 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산거래에 관한 법률 제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(괄호 내 규정 생략) 소재지의 관할 시장·군수또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.

1. 토지 또는 건축물 제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

(4) 지방세법시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 지방세법(이하 “법”이라 한다.) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물 신축가격 기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율 다.건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

③ 법 제4조 제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수 또는 구청장(괄호 내 규정 생략)이 제1항의안전행정부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 ”도지사“라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다.사실관계 및 판단

(1) 쟁점오피스텔 건축물은 OOO인 건축물로, 그 건축물관리대장을 살펴보면 구조가 철골철근콘크리트(120) 스라브(지붕)로, 용도는 오피스텔(113), 그 신축은 1992.1.15.(잔가율 0.648)이며, 토지대장상 1㎡당 개별공시지가는 OOO으로서, 청구인이 취득한 OOO의 건물 면적은 314.7㎡(전용178.71㎡, 공용135.99㎡)이고, 토지 지분 면적은 32.1㎡이다. (2)지방세법 시행령제2조 및 제4조에 따른 건물 및 토지에 대한 시가표준액 산정방식(건물: 건물시가 표준액 = 건물신축 가격기준액 × 각종지수 × 경과년수 잔 가 율 × 가감산 특 례 구조 용도 위치, 토지: 토지해당 지분 × 1㎡당 개별공시지가)에 따라 산출된 쟁점오피스텔에 대한 시가표준액은 OOO원이다. (3)국토교통부가 발행한 ‘부동산거래신고제도 업무처리지침’(2013년), 국토교통부 토지정책과 업무 담당자에게 확인한 결과에 따르면, 토지, 아파트, 단독·연립주택에 대해서는 거래가격 적정성 진단이 이루어지고 있으나, 쟁점오피스텔과 같은 상가에 대해서는 현재 검증이 이루어지지 않고 있는 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔의 취득세 과세표준을 신고가액 또는 국세청 기준시가로 적용하여야 한다고 주장하나,지방세법제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정되어 있으며, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정되어 있고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조 제1항 및 제2항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제27조에 의한 신고를 받은 때에는 제1항에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정되어 있는바, 국토교통부가 발행한 ‘부동산거래신고제도 업무처리지침’(2013년) 등에 따르면, 가격검증 대상은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 토지, 아파트, 단독·연립주택을 대상으로 가격검증을 하도록 하고 있고, 오피스텔의 경우에는 별도의 검증체계를 갖추고 있지 아니한 것으로 나타나므로, 실제 취득가액을 금융증빙 등에 의하여 알 수 있다 하더라도 이를 취득세의 과세표준으로 볼 수는 없다 할 것(조심 2013지239, 2013.5.31., 같은 뜻임)인바, 처분청이 쟁점오피스텔을 사실상의 취득가격 적용대상이 아니라고 보고, 신고가액이 시가표준액에 미달하므로 시가표준액을 쟁점오피스텔 취득세 과세표준으로 하여야 한다 하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.