이 건 부동산에 대한 유치권 합의금을 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2011지0766

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 OOO주식회사(이하 “OOO”이라 한다)가 OOO 외 1필지 토지 1,394.3㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 및 지하 5층～지상 17층 건물 17,658.73㎡(이하 “이 건 건물”이라 하고, 이 건 토지와 합하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다)가 대출금 연체로 인하여 경매개시된 후, 2012.6.26. 이 건 부동산을 담보로 한 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구법인은 2012.8.4. OOO으로부터 이 건 건물의 신축공사를 도급받아 시공한 후 미수령한 공사대금 등의 채권액이 OOO원이라는 내용의 이 건 부동산에 대한 유치권 신고서를 OOO 등을 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기하였다가 2013.3.18., 2013.3.26., 2013.4.4. 3차례에 걸쳐 OOO(이하 “쟁점유치권합의금”이라 한다)을 지급하여 OOO이 유치권을 포기하였고, 청구법인은 2013.6.4. 쟁점유치권합의금을 취득세 과세표준에 포함하여 취득세OOO을 수정신고·납부한 뒤, 쟁점유치권합의금을 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 사유로 2013.9.23. 경정청구를 하였으나, 처분청은 2013.11.19. 이를 거부한다는 통지를 하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.2.4. OOO에게 이의신청을 하였고 그 결정에 따라 가산세 부과를 면제하여 경정되었으며 청구법인은 2014.6.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 지방세법 시행령제18조 제1항에 따른 취득세 과세표준은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방에게 지급하여야 하는 비용으로서 취득하기 이전에 의무가 확정된 것에 국한된다 할 것이고,민법제320조 제1항에서 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다고 규정하고 있으나, 이러한 유치권은 변제받지 못한 채권이 존재함을 전제로 하여 성립하는 것이며 이와 관련하여 대법원은 신의성실의 원칙에 의거 유치권 행사의 남용은 허용되지 않고 그와 관련한 유치권은 인정되지 않는다고 판시(대법원 2011.12.22. 선고 2011다84298 판결, 외 다수 같은 뜻임)하고 있는바, OOO은 이 건 건물을 신축공사를 진행하면서 매 기성회차 마다, 그 회차의 기성금에 해당하는 세금계산서를 발행하고, 그 회차의 기성금을 지급받았다는 내용의 ‘대금수령확인서’ 7부에 날인하였으며, 신축공사의 완료시 공사도급계약서상 공사대금 전액을 수령하였다는 내용의 ‘총괄 대금수령확인서’에도 날인한 이상, OOO은 공사대금을 전액 수령한 사실을 인정한 것으로 보아야 하고, 청구법인이 이 건 부동산을 경락받아 취득할 당시 OOO이미수령한 공사대금 등의 채권은 존재하지 않으므로 OOO의 이 건 부동산에 대한 유치권은 성립될 수 없으며, OOO의 이 건 부동산 점유는 불법적인 것이고, 이 건 부동산의 소유권이전등기가 2012.12.21. 경료되어 취득을 위한 절차를 마치기 이전에 쟁점유치권합의금은 지급의무가 확정되지 아니한 비용으로서 그 당시 이를 지급할 법적인 의무가 존재하지 아니하였을 뿐만 아니라, OOO은 이 건 건물의 신축공사와 관련하여 매 기성회차 마다 해당 공사 부분을 OOO에 인도하고, OOO의 대리인으로서 해당 공사 부분을 점유한다는 내용의 양도담보계약서를 총 7차례 작성·교부하였으며, 이는 자신들에게는 해당 공사 부분에 대한 점유권이 존재하지 않음을 스스로 인정한 것으로서 OOO의 이 건 부동산에 대한 유치권은 부존재한다고 보아야 하므로, 청구법인이 OOO의 불법적인 점유를 해소하기 위하여 지급한 합의금 OOO은취득세 과세표준에서 제외하여야 한다. 위와 같은 거액의 합의금을 지급하고 청구법인이 유치권부존재확인의 소를 취하한 사유는 OOO원에 경락받은 이 건 부동산을 주식회사 OOO원에 매수하겠다는 의사를 제시한 상황에서 유치권부존재확인의 소의 판결이 종결될때까지 매각이 지연될 경우 막대한 손해가 발생될 수 있다는 경제적인 판단을 하였기 때문이고,청구법인은 주식회사 OOO에게 이 건 부동산을 적시에 매각(판매)하기 위하여 OOO이 청구법인의 이 건 부동산에 대한 권리행사를 방해하지 아니한다는 데에 합의하는 대가로 OOO원을 지급한 후 장부상 판매부대비용으로 계상한 것이므로, 이는 지방세법 시행령제18조 제2항 제1호에서 규정한 취득하는 물건의 판매를 위한 비용과 그와 부대되는 비용 또는 같은 항 제3호에서 규정한 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용에 해당하는 것으로 봄이 타당하다 할 것이다. 결국, OOO이 이 건 부동산에 대한 유치권의 행사를 주장하는 전제가 되는 채권이 부존재하고, OOO간에 체결한 공사 부분에 대한 양도담보계약에 의하여 OOO의 점유보조자에 불과한 OOO에게는 점유권도 부존재하여 적법한 유치권이 성립할 수 없으며, 불법으로 점유하여 유치권을 주장하는 자에게 지급한 합의금은 부동산을 취득하기 이전에 법적인 지급의무가 확정된 비용이 아니고, 매각을 원할하게 하기 위하여 지급한 것이므로 판매부대비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함하지 아니함이 타당함에도, 청구법인이 OOO을 상대로 제기한 유치권부존재확인의 소를 취하하여 OOO이 주장한 이 건 부동산에 대한 적법한 유치권의 존재 여부를 판단할 수 없다는 이유만으로 처분청이 유치권의 존재에 대하여 별도로 입증은 하지 아니한 채 OOO에게 유치권이 존재한다고 추단하여 시공사의 불법적인 점유를 해소하기 위하여 지급한 합의금 OOO원을 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구법인의 이 건 경정청구를 거부한 처분은 위법·부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 취득세는 과세대상 물건을 취득하는 때에 납세의무가 성립하고, 그 과세표준이 되는 취득가격에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 이에 포함되는 것이므로, 과세대상 물건의 취득과 관련된 직·간접비용으로서 당해 물건의 취득 시기 이전에 그 지급원인이 발생하였다면 그 취득일을 기준으로 당해 비용에 대한 취득세를 신고·납부할 의무가 성립하는 것으로 보아야 하며, 부동산의 경락인이 경락대금 이외에 별도로 대항력 있는 임차인에게 지급하거나 유치권 해소를 위해 유치권자에게 지급한 금액은 취득을 위하여 소요된 비용으로서 그 취득세 과세표준에 포함된다 할 것인바(조심 2011지766, 2012.5.24., 같은 뜻임), 청구법인이 2012.12.21. 이 건 부동산을 취득하기 이전인 2012.8.4. 시공사인 OOO이 이 건 부동산에 대한 유치권 신고를 법원에 하였고, 청구법인이 2012.9.12. OOO을 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기하였으므로 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 이전에 이미 유치권 합의금을 지급할 원인이 발생한 것으로 보아야 하고, 청구법인이 2013.3.18.부터 2013.4.4.까지 3회에 걸쳐 쟁점유치권합의금OOO을 유치권 행사자인 OOO에게 지급한 사실이 확인되므로 이는 청구법인이 경락대금 이외에 별도로 유치권 해소를 위해 지급한 금액으로서 취득을 위하여 소요된 비용에 해당하므로 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함함이 타당하며, OOO이 이 건 부동산을 불법적으로 점유한 것으로 보아 청구법인이 유치권부존재확인의 소를 제기하여 유치권의 존부 자체를 다투던 상황이라 하더라도 그 소송의 판결이 이루어지기 이전에 당사자간의 합의에 의하여 유치권을 포기하는 데에 대한 대가를 지급하고 유치권을 해소한 경우 그 유치권에 대한 합의금을 취득세 과세표준에서 제외하기는 어렵다 할 것이다. 또한, 청구법인이 쟁점유치권합의금을 장부상 판매부대비용으로 계상하였다 하더라도 이는 청구법인이 유치권이 설정된 이 건 부동산을 경락받은 후 유치권을 주장하는 자에게 유치권을 포기하는 대가로 지급한 것이므로 회계처리를 어느 계정과목으로 하였는지와 관계 없이 이 건 부동산을 인도받아 취득하기 위하여 제3자에게 지급한 직접비용 또는 간접비용에 해당하는 것으로 보아 취득세 과세표준에 포함함이 타당하므로, 처분청이 청구법인의 이 건 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 부동산에 대한 유치권 합의금을 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부 나.관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2012.12.21. 이 건 부동산을 OOO원에 경락받아 취득하고 2012.12.24. 이를 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등의 합계 OOO원을 신고·납부하였고, 이 건 건물의 신축공사를 한 OOO이 미수령한 공사대금 채권을 사유로 유치권을 주장하면서 이 건 부동산을 점유하자 2013.3.18.부터 2013.4.4.까지의 기간동안 3차례에 걸쳐 OOO에게 쟁점유치권합의금OOO을 지급하였으며, 청구법인은 2013.6.4. 이를 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 수정신고·납부하였다가 2013.9.23. 이 건 경정청구를 하였으나 처분청은 2013.11.19. 경정청구 거부처분을 하였고, 청구법인은 이에 이의신청을 거쳐 심판청구를 제기하였다. (나) OOO이 이 건 토지를 구입하여 이 건 건물을 신축하는데 필요한 자금을 대출하기로 하는 계약을 체결하였고, OOO은 위 대출금 채권을 담보하기 위하여 이 건 부동산에 대하여 근저당권을 설정하였다. (다) OOO(도급인)은 2008.11.24. OOO(시공사)과 이 건 건물의 신축공사도급계약을 OOO에 체결하였고, 2010.6.30. BCT / IT 공사를 위하여 도급금액 OOO원이고, OOO은 OOO로부터 아래 [표1] 같이 공사대금을 수령하였다는 확인서에 날인을 받아 이를 공사자금을 대출한 OOO은 이를 제외한 나머지 공사대금을 대출금으로 지급하였고, OOO을 모두 수령하였다는 내용의 대금수령확인서도 제출받았다. OOO (라) OOO 및 OOO의 대리인으로서 해당 공사 부분을 점유한다는 내용의 양도담보계약을 2009.6.26.부터 2010.9.17.까지의 기간동안 여러 차례 체결하였다. (마) OOO이 2011.8.27.부터 대출금 상환을 연체하자 OOO의 OOO에 대한 대출금 채권을 OOO원에 양수하였고, OOO의 이 건 부동산에 대한 경매절차상의 지위도 청구법인이 승계하였으며, OOO이 이 건 건물의 신축공사와 관련하여 미수령한 공사대금 등 OOO원의 채권이 존재함을 주장하면서 2012.8.4. OOO에 이와 관련한 유치권 신고서를 제출하였다. (바) 청구법인은 2012.9.12. OOO 및 유치권을 주장하던 인테리어업체인 OOO를 제기하였고, 그 소장의 내용을 보면 원고인 청구법인의 주장은 이 건 심판청구서상 청구주장과 대부분 동일하며, 이에 대하여 OOO은 OOO과 공사도급 변경계약을 체결하여 공사대금이 증액되었고, OOO은 OOO으로부터 대출금으로 공사대금을 지급받기 위하여 OOO으로부터 대금을 수령하였다는 확인서에 날인한 것이므로 실제 채권이 존재하며, OOO은 이 건 건물의 시공사 및 채권자로서 유치권 성립요건을 충족하므로 이에 따라 적법한 유치권을 행사한 것이라는 취지로 변론한 것으로 보인다. (사) 청구법인은 2012.12.21. 이 건 부동산을 OOO원에 경락받은 뒤 2013.2.5. 그에 따른 소유권이전등기를 경료하였고, 2013.3.18.부터 2013.4.4.까지의 기간동안 3차례에 걸쳐 OOO에 쟁점유치권합의금OOO을 취득기타비용으로 기재한 것으로 나타나고, OOO이 쟁점유치권합의금을 수령한 후 유치권에 대한 권리의 주장을 철회하여 청구법인은 유치권부존재확인의 소를 취하하였으며, OOO은 그 소 일부 취하서를 2013.4.10. 접수하였다는 증명원을 청구법인의 소송대리인에게 발급하였다. 한편, 청구법인이 OOO을 하였다. (아) 이 건 심판청구와 관련하여 처분청 의견의 요지는 OOO의 유치권의 존부에 대하여 소송의 다투던 중 청구법인이 쟁점유치권합의금OOO을 지급하고 이 건 부동산을 인도받았으므로 이를 취득세 과세표준에 산입하여야 한다는 것이고, 이에 대하여 청구법인은 OOO원에 경락받은 이 건 부동산을 주식회사 OOO 매수하겠다는 제의를 하여 이를 원활하게 매각하기 위하여 공사대금 채권 및 점유권이 없어 이 건 부동산에 대하여 적법한 유치권이 부존재함에도 이를 불법적으로 점유하던 OOO의 합의금을 불가피하게 지급한 것일 뿐만 아니라, 설령 OOO이 OOO으로부터 미수령한 공사대금이 있어 유치권을 주장하였다고 하더라도 이를 모두 수령하였다는 확인서에 날인한 이상 OOO의 유치권 행사는 신의성실의 원칙에 반하므로 이는 허용되지 아니하는 것이고(대법원 2011.12.22. 선고 2011다84298 판결 참조), 이 건 부동산의 매각(판매)을 위하여 유치권을 주장하는 자에게 합의금을 지급한 것이므로 그 대금의 성격을 판매부대비용으로 보아 이를 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 등의 내용을 기재한 항변서를 제출하였으며, 그 항변자료로 주식회사 OOO과 위 매매대금을 수수한 2013.3.28.부터 2013.5.7.까지의 금융거래내역 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,OOO이 OOO으로부터 지급받기로 한 이 건 건물의 공사대금 중 상당 부분을 지급받지 못한 상황에서 OOO의 이 건 부동산 취득자금을 대출하기로 계약한 OOO으로부터 그 외의 공사대금을 대출금으로 지급받기 위하여 OOO으로부터 공사대금을 수령하였다는 확인서에 날인한 것이고, 실제로는 미수령한 공사대금OOO이 존재한다고 주장한 사실이 청구법인이 OOO 등을 상대로 제기한 유치권부존재확인 소송의 소장 등에 나타나는 점, 청구법인은 OOO의 대리인으로서 이를 점유하기로 하는 양도담보계약을 체결하였으므로 OOO의 유치권이 성립할 수 없다고 주장하나, 이에 대하여 OOO과 쟁송하던 중 청구법인이 쟁점유치권합의금OOO을 지급한 후 그 소송을 취하한 상황에서 유치권의 존부를 판단하기 어려운 반면, 이는 청구법인이 이 건 부동산을 경락받기 이전에 신고된 OOO의 유치권 행사를 포기하는 데에 대한 대가로 지급한 합의금으로서 이 건 부동산의 취득일 이전에 지급할 원인이 발생한 것이며, 유치권을 주장하는 자로부터 이 건 부동산을 인도받기 위하여 지급한 비용이므로 지방세법 시행령 제18조 제1항에서 규정한 취득가격의 범위에 포함되는 취득을 위하여 소요된 직접비용 또는 간접비용으로 봄이 타당한 점, 쟁점유치권합의금OOO은 그 성격상 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1호에서 규정한 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이를 이 건 부동산의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1)지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택법 제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 안전행정부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

(3) 민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 제321조(유치권의 불가분성) 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다. 제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

(4) 상법 제58조(상사유치권) 상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.