[요지]
① 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시 이 건 신탁은 유효한 상태였으므로 이 건 신탁계약 상 수익자인 청구법인이 신탁재산을 수탁자로부터 이전받은 이 건 취득은 특례세율(3%) 적용대상에 해당한다고 보는 것이 타당함. ② 청구법인의 쟁점차입금의 대위변제와 쟁점부동산의 취득은 별개의 계약으로 이루어진 것이므로 이 건 대위변제금액을 채무인수액 등으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있음
[요지]
① 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시 이 건 신탁은 유효한 상태였으므로 이 건 신탁계약 상 수익자인 청구법인이 신탁재산을 수탁자로부터 이전받은 이 건 취득은 특례세율(3%) 적용대상에 해당한다고 보는 것이 타당함. ② 청구법인의 쟁점차입금의 대위변제와 쟁점부동산의 취득은 별개의 계약으로 이루어진 것이므로 이 건 대위변제금액을 채무인수액 등으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있음
[참조결정] 조심2010지0523 / 조심2015지0149
[주 문] OOO의 부과처분은, 1.OOO 46 외 40필지 토지 170,414㎡ 및 지상 건축물 43,496.21㎡에 대하여 지방세법(2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제4호의 세율을 적용하여 그 세액을 경정하고,
2. OOO을 차감하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구법인은OOO 일원에서 시행하는 주택건설사업의 시공사로서, 시행사들이 이 건 사업의 시행과 관련한 금융기관의 채무를 상환하지 못하자 당해 대출약정(채무불이행사유가 발생한 경우 청구법인이 채무인수)에 따라 2012.12.13. 및 2013.3.25. 시행사들의 채무를 대위변제하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) OOO의 경우, 지방세법제11조 제1항 제4호에서는 신탁재산인 부동산을 수탁자로부터 수익자에게 이전하는 경우의 취득세율은 1천분의 30(이하 특례세율과 혼용)으로 한다고 하면서 그 양도방식에 대해서는 어떠한 제한 규정도 두지 아니하였는데, 청구법인은 (구)신탁법(2014.1.7. 법률 제12193호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)상 수익자에 해당하는바, 조세법률주의에 의거 OOO 취득은 1천분의 30의 특례세율이 적용되어야 하며, 청구법인의 우선수익자로서의 지위는 매매·교환 등을 통한 수익자 변경 혹은 우선수익권의 유상승계에 의하여 취득한 것이 아니므로 특례세율 적용을 배제할 근거가 없다. 처분청은 OOO의 취득을 신탁계약기간이 종료된 상황에서의 공매에 의한 취득으로 보아 특례세율이 아닌 일반유상승계세율(1천분의 40)을 적용하여야 한다고 주장하나, OOO 취득시 신탁계약은 여전히 유효하였고, 청구법인은 공매가 종료된 후 우선수익자로서 권리 행사의 일환으로 수의계약을 통해 동 자산을 취득한 것이며 공매에 의한 취득이라 할지라도 특례세율을 배제할 어떠한 근거도 없으므로 OOO의 취득세율은 특례세율(1천분의 30)이 적용되어야 하는바, 처분청의 처분은 위법·부당하다.
(2) 지방세법 시행령제18조 제1항 본문에서는 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 취득가격을 구성하는 비용을 취득시점을 기준으로 이미 지급되었거나 지급이 확정된 비용으로 한정하였는데, ‘중첩적 채무인수’로 발생한 구상채권은 부동산 취득시점까지 그 회수가능성을 알 수 없고 실제 회수되고 있는바 취득시점의 확정비용으로 볼 수 없어 취득가격에 포함될 수 없으며, ‘중첩적 채무인수’의 취득가격 포함여부는 별론으로 하더라도 OOO은 대위변제와는 별도로 청구법인이 우선수익자로서 권리를 행사하여 신탁부동산을 취득함으로써 수익채권을 회수한 것인바, 대위변제로 인하여 발생한 미수금은 처분청의 주장과는 달리 OOO의 취득과는 전혀 무관한바, 부동산 취득과 관련하여 지급한 직접비용 혹은 채무인수액(간접비용)에 해당하지 않아 취득세 과세표준(취득가격)에 포함될 수 없는 것이므로 쟁점미수금에 대한 대손충당금의 설정 여부와는 무관하게 인정되어야 한다. 또한, 조세심판원(조심 2010지523, 2011.6.20.)에서는 그 법인장부가 특별히 조작되었다고 인정되지 아니한 이상 그 가액을 부동산의 취득가격으로 인정하는 것이 타당하다고 결정하였는데, OOO의 취득가격은 2곳의 감정평가기관의 감정평가를 통해 합리적으로 결정되었고 청구법인은 이를 법인장부가액으로 계상한바, 거래가액 조작의 유인과 근거가 전혀 없으므로 청구법인의 재무제표상 계상된 OOO 법인장부가액을 사실상의 취득가격으로 인정하여야 한다. OOO과 유권해석(세정13407-797, 2000.6.23)에서는 대물변제 목적 채권에 갈음하여 계상한 부동산의 법인장부상 장부가액이 특별히 조작되었다고 인정되지 아니한 이상 그 가액을 이 건 부동산의 취득가격으로 인정하는 것이 타당하고 법인이 공사미수금 대물변제로 취득한 부동산의 감정가액(거래가액)을 장부가액으로 기표한 경우 당해 장부가액이 과세표준이 되는 것(실제 거래가액을 과세표준으로 인정)이며 그 감정평가가액이 법인의 채권가액에 미달하여 이를 대손처리하였다 하더라도 이는 부동산의 취득가액에 포함되지 않는다고 판시·해석하고 있는바,쟁점미수금은 OOO의 취득가액에 포함되지 아니하여야 할 것이다. 한편, 실질과세원칙에 입각하여 판단할 경우, OOO로부터 자산을 취득한 것이고 처분청의 주장대로 쟁점미수금을 취득가액에 가산할 경우 특수관계자로부터의 고가매입에 해당하며 이는 법인세법제52조 제1항에 해당하므로 OOO의 취득가액에 포함되지 아니한다.
(1) 이 건 특약계약 제10조 제4항에 따르면 신탁기간 만료일까지 대출약정서상의 대출원리금상환의무가 모두 변제되지 아니한 경우 본 신탁은 동 대출원리금의 상환 완료 시까지 자동 연장되는 것으로 되어있고, 2012.2.16. 변경된 신탁계약에 따르면 신탁기간이 2012.12.13.까지로 명시되어 있으며, 청구법인이 2012.12.13. OOO을 대위변제한 사실이 법인장부에서 확인되는바, OOO에 대한 신탁계약은 2012.12.13. 변경된 신탁계약에 의해 신탁계약이 만료되었으나, 특약계약에 의거 대출원리금 상환의무가 모두 변제되지 아니하여 자동으로 연장되었고, 2012.12.13. 청구법인이 OOO의 대출원리금을 대위변제하여 상환을 완료함에 따라 그 신탁계약이 종료되었다 할 것이다. 아울러, 청구법인은 2012.12.13. 우선수익자의 지위에서 OOO의 공매를 요청하였고, 2013.1.7. 공매공고하여, 2013.1.17., 2013.1.22. 공매를 진행하였으나 계속적으로 3차까지 유찰됨에 따라 공매를 중단하지 아니하고, OOO을 매매가격으로하여 수의계약에 의한 매수를 희망하였고 이에 2013.2.1. OOO에 대한 공매부동산 매매계약을 체결한바, 이는 청구법인이 OOO에 대한 수익자의 지위가 아닌 입찰자로서 당해 매매계약을 체결한 것이라 판단된다. 따라서, 청구법인이 OOO과 2013.2.1. 체결한 OOO에 대한 매매계약은 당해 신탁계약이 종료된 이후, 공매 절차를 중단하지 아니하고 이루어진 공매부동산매매계약으로 청구법인이 신탁계약에 의한 수익자로서 매매계약을 채결하였다고 보기는 어렵다 할 것인바, 처분청이 OOO 취득에 대하여 일반세율(1천분의 40)을 적용하여 부과·고지한 것은 잘못이 없다.
(2) 청구법인은 쟁점차입금에 대한 대위변제가 OOO에 대한 다른 권리가 존재한다고 보기 어려운 점, 청구법인도 이에 대한 자료를 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때 비록 청구법인이 OOO의 취득세 과세표준액으로 적용한 것은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① 청구법인이 신탁계약에 의한 수익자로서 OOO을 이전하는 경우에 해당하지 아니하다고 보아 일반세율(1천분의 40)을 적용하여 취득세를 과세한 처분의 당부
② 청구법인의 OOO에 대한 대위변제액을 과세표준으로 하여 취득세를 과세한 처분의 당부
(1) 지방세법(2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제10조 [과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 제11조 [부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
4. 신탁법에 따른 신탁재산인 부동산을 수탁자로부터 수익자에게 이전하는 경우의 취득: 1천분의 30. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 25로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
(2) 지방세법 시행령 제18조 [취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택법제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 안전행정부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서
(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구법인은 OOO을 신탁재산으로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하고 시행사의 채무를 지급보증하여 우선수익자의 지위를 획득한 후, OOO에 대한 4차례의 공매가 유찰되자 수탁회사와 수의계약을 통하여 OOO을 취득하게 되었는바, 그 세부내용을 보면 다음과 같다. (나) OOO은 부동산담보신탁계약 및 부동산담보신탁계약에 대한 특약을 체결하였으며, 위 신탁계약에 따른 신탁기간은 2005.7.26. ～ 2011.7.26.이었다가, 2012.2.16. 변경된 신탁계약으로 2005.7.26. ～ 2012.12.13.까지로 연장되었고, 청구법인은 제3순위에서 제4순위 우선수익권자로 변경되었으며, 2007.9.19. 체결된 특약계약 제10조 제4항 신탁의 종료에 따르면 신탁기간 만료일까지 대출약정서상의 대출원리금 상환의무가 모두 변제되지 아니한 경우 본 신탁은 동 대출원리금의 상환 완료시까지 자동연장되는 것으로 정하였다. (다) 2005.7.26. 체결된 부동산담보대출약정은 〈표1〉과 같이 4회 변경되었다. (라) OOO을 상환하지 못하자, 청구법인은 이를 인수하고 동일자로 전액 대위변제하였고,수탁자 OOO은청구법인의 신탁재산 공매 요청에 따라 2013.1.7. 〈표2〉와 같이 OOO 공매공고를 하였다. (마)OOO은 2013.1.22. 최종 유찰 사실을 청구법인에게 통지하였으며,청구법인은2013.2.1.수의계약을 통하여 OOO을 취득하였다. (바)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 OOO의 대출금을 대위변제한 2012.12.13.에 신탁계약이 종료된 것으로 보아 청구법인의 OOO 취득은 신탁재산을 수탁자로부터 수익자에게 이전하는 경우의 취득이 아니므로 일반 유상승계 취득에 따른 취득세율을 적용하여야 한다는 의견이나, 신탁법제101조 제4항에서 신탁이 종료된 경우 신탁재산이 귀속될 자에게 이전될 때까지 그 신탁은 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있어 실제 OOO이 공매 종료 후 수의계약을 통해 청구법인에게 귀속될 때까지 신탁은 존속된 것으로 보는 것이 타당한 점, OOO의 매매계약서상에 청구법인을 수익채권을 보유한 우선수익자로 명시하고 있는 점, 신탁의 특성상 신탁재산의 처분 등의 신탁 목적이 달성되지 아니한 상태에서 단순히 신탁계약기간이 종료되었다 하여 신탁이 종료되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 OOO 관련 신탁계약은 청구법인의 대위변제 후에도 유효하므로 청구법인의 우선수익권자로서의 지위는 계속 유지되었다고 보는 것이 타당하다 할 것이다. 또한, 지방세법제11조 제1항 제4호에서 신탁재산(부동산)을 수탁자로부터 수익자에게 이전하는 경우라고만 규정하고 있고 납세의무자가 신탁재산의 수익자가 된 원인이나 수익자의 의미에 대하여 특별한 제한을 두고 있지 아니한 점, 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 엄격하게 해석하여야 하고 유추해석이나 확장해석은 원칙적으로 허용되지 않는 점,신탁법에 따라 신탁된 부동산을 수익자가 소유권이전하는 경우에 대하여 저율의 취득세를 인정하는 이유는신탁법에 따른 신탁등기의 활성화 내지 신탁제도의 활성화에 있다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 OOO의 취득을 지방세법제11조 제1항 제4호의 취득에 해당하지 않는다고 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다(조심 2015지149, 2015.8.26., 같은 뜻임).
(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구법인은 OOO을 취득하게 되었는바, 그 세부내용을 보면 다음과 같다. (나)OOO로 변경되었다. (다)2006.1.24. 체결된 부동산담보대출약정은 〈표3〉과 같이 3회 변경되었다. (라)OOO을 취득세 과세표준으로 하여 취득세 신고를 하였다. (마) 청구법인은OOO은 대손충당금으로 회계처리하였다. (바) 2013년 기준 OOO으로 확인된다 (사)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점미수금이 지방세법 시행령제18조 제1항 제5호의 “취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액”에 해당한다고 보아 이를 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 과세처분을 하였으나, 청구법인이 쟁점차입금 대위변제 후 신탁재산의 처분 권한을 가진 우선수익자로서 신탁재산의 소유권을 이전 받은 거래와 청구법인이 부동산담보대출약정에 따라 OOO의 취득가격으로 인정하는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점미수금을 지방세법 시행령제18조 제1항 제5호의 “취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액”에 해당한다고 보아 이를 취득세 과세표준에 포함하여 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.