청구법인이 쟁점부동산을 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당되지 아니하여 「지방세특례제한법」제31조에 따라 취득세 등의 감면대상에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분의 당부

[참조결정] 조심2012지0638

[주 문] OOO의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2014.3.3. OOO을 신고납부하였다.
• 나. 청구법인은 2014.4.10. 쟁점부동산이 임대를 목적으로 취득한 부동산으로서 지방세특례제한법제31조에 따라 취득세 등의 면제대상에 해당된다는 사유로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2014.4.17. 쟁점부동산이 임대를 목적으로 건축주로부터 최초로 취득한 부동산에 해당되지 아니한다는 사유로 청구법인의 경정청구를 거부하는 통보를 하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.4.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 건축업을 영위하는 법인인 위탁법인은 OOO 토지상에 지하4층, 지상17층 규모의 오피스텔 및 근린생활시설(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 신축하고자 건축허가를 받은 상태에서 OOO(이하 “수탁법인”이라 한다)와 위탁법인 명의로 허가받은 오피스텔을 신축하여 임대·처분 등을 하고 그 신탁이익을 위탁법인에게 지급하는 관리형 신탁계약을 체결하였고, 이에 따라 건축주를 수탁법인으로 변경한 후 쟁점오피스텔을 신축하여 사용승인을 받았고, 신탁의 종료로 인하여 실질적인 건축주인 위탁법인에게 쟁점오피스텔의 소유권이 이전된 상태에서 청구법인이 그 중 쟁점부동산을 취득한 것으로서, 위탁법인은 쟁점오피스텔을 신축하기 위한 건축을 기획하고 그 건축자금을 지급하면서 수탁법인으로 하여금 공사를 건설·관리하게 한후 신탁의 종료로 쟁점오피스텔의 소유권을 이전받은 것이므로 쟁점오피스텔의 실질적인 건축주는 건축자금을 제공한 위탁법인이라 할 것이며, 지방세법제9조 제3항에서 신탁재산을 위탁자에게로 이전하는 경우 취득세를 비과세하도록 규정하고 있는 취지도 신탁재산의 경우 실질적인 소유자를 위탁자로 보아 취득세를 비과세하도록 한 것으로 보아야 할 것이고, 쟁점오피스텔의 경우 실질적인 건축주인 위탁법인이 이를 최초로 분양할 수 있는 것으로서 쟁점부동산에 대하여 위탁법인과 수탁법인이 분양을 한 사실이 없고 청구법인이 이를 분양받았을 때 최초로 분양이 이루어진 것으로 보아야 할 것인데도, 처분청이 형식상의 건축주에 불과한 수탁법인에게서 위탁법인이 소유권을 이전받아 이를 청구법인에게 분양한 것이므로 쟁점부동산은 건축주로부터 최초로 분양받은 임대용 부동산에 해당되지 아니한다는 사유로 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 건축기획을 하고 자금을 대면서 ‘관리형 토지신탁 계약’에 따라 쟁점오피스텔의 건축을 위탁한 위탁법인이 실질적인 건축주이므로 위탁법인으로부터 분양받은 쟁점부동산은 건축주로부터 최초로 분양받은 임대용 부동산에 해당한다고 주장하므로 이를 살펴보면, 지방세특례제한법제31조 제1항의 ‘건축주’의 범위는 건설(건축)임대사업자의 경우에도 건축하여 취득한 공동주택의 경우에만 취득세를 감면하고 있는 바, 감면 취지 및 건설(건축)임대사업자와 매입임대사업자의 과세형평성을 고려할 때 공동주택을 신축하여 취득한 자를 의미하는 것으로 보는 것이 타당하다(안전행정부 지방세운영과-762, 2014.3.4.)할 것이고, 지방세법제7조 제1항에 의하면 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다고 규정하면서 같은 법 같은 조 제2항에서는 부동산 등의 취득은 민법등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제20조 제6항의 규정에 의하면 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있으므로 건축물의 사용승인서와 집합건축물대장에 기재되어 있는 건축주가 건축물의 보존등기에 따른 취득세 납세의무자라고 할 것인바(조심 2012지638, 2012.11.19., 같은 뜻임), 수탁법인이 건축주로서 이미 적법하게 취득이 이루어진 건축물을 위탁법인에게 소유권을 이전한 후에 위탁법인이 분양하는 것을 청구법인의 주장처럼 실질적 건축주가 최초로 분양하는 것으로 볼 수는 없다 할 것이며, 또한,신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리ㆍ처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 소유권이 수탁자에게 이전되는 것이지 위탁자와의 내부관계에 있어 소유권이 위탁자에게 유보되지 않는다 할 것으로(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84246 판결, 같은 뜻임), 수탁법인을 쟁점오피스텔의 건축주로 보는 것이 타당하다 할 것이고, 최초 건축주가 아닌 위탁법인 소유인 쟁점부동산을 청구법인이 임대할 목적으로 취득한 것이므로 지방세특례제한법제31조 제1항의 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 부동산’에 해당된다고 볼 수 없기 때문에 처분청에서 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 신탁재산에 대하여 수탁법인이 주거용 오피스텔을 신축하고 신탁해지를 원인으로 소유권을 이전받은 위탁법인이 이를 임대용으로 분양하는 경우 이를 분양받은 자가 건축주로부터 임대용 부동산을 최초로 취득한 경우로서 취득세 면제대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법률

(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자 (임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서"오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔 (주택법제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한날 부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1.전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

(2) 임대주택법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [주택법제2조 제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)을 포함한다]을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 위탁법인은 2008.9.17. 쟁점오피스텔에 대하여 건축허가를 받은 사실이 처분청의 공문(건축과-20124)에서 확인된다. (나) 위탁법인(갑)은 2008.9.17. 수탁법인(을), (주)OOO와 아래와 같은 내용으로 관리형토지신탁계약을 체결한 것으로 신탁계약서에서 나타난다. 제1조 (신탁목적)

① “갑”은 별지(1) 기재의 토지를 “을”에게 신탁하고, “을”은 이를 인수한다.

② 이신탁의 목적은 토지위에 별지(2) 기재의 건물을 건설하고 동 신탁재산을 임대·처분하는 등 관리·운영하여 신탁이익을 수익자에게 지급함에 있어 위탁자가 사업비 조달의무를 지고 수탁자는 신탁재산의 범위 내에서 사업주체로서의 권리, 의무의 주체가 되는 형태로서 사업을 안정적으로 진행하는데 그 목적이 있다. 제3조(건물 신축)

① “을”은 “을”이 선정하는 건설회사로 하여금 건물을 건축하게 한다. 다만, “갑”의 추천이 있는 경우 “을”은 이를 고려할 수 있다.

② “을”은 건설회사와 체결한 건축공사 도급계약에 관하여 도급금액, 공사비 지급방법, 공사기간 및 기타 중요사항에 대하여 사전에 “갑”과 협의한다. 제4조(자금차입)

① “을”은 건물 건축 및 신탁사무수행에 필요한 자금을 신탁재산으로 충당하거나, “갑” 및 수익자의 부담으로 하여 차입할 수 있다.

② “을”은 제1항의 차입금을 담보하기 위하여 신탁재산인 토지와 준공 후의 건물에 대한 저당권 또는 근저당권을 설정할 수 있다.

③ 제2항의 규정은 “을”이 신탁부동산을 임대하여 임대보증금을 받는 경우에 준용한다. 제7조 (건물의 인도 및 신탁공시) “을”은 건물의 준공검사후 지체 없이 건설회사로부터 건물을 인도받아 신탁재산으로 소유권 보존등기 및 신탁등기를 행한다. 제8조(신탁부동산의 처분 및 관리·운용방법) “을”은 다음 각 호의 방법에 의하여 신탁부동산을 분양(처분) 및 관리·운용한다.

1. “을”은 신탁부동산에 대하여 사업계획서에서 정한 분양금액 및 조건으로 분양(처분)할 수 있다.

2. “을”은 신탁부동산에 대하여 적정한 방법 및 시기, 범위 등을 정하여 수선·보존·개량을 위한 필요행위를 할 수 있다.

3. “을”은 건물에 대하여 적정가액의 손해보험에 가입한다. 이 경우 “을”은 차입금 기타 채무의 담보로서 보험금청구권에 질권 또는 근질권을 설정할 수 있다.

4. “을”은 신탁부동산의 수선·보존·개량 등의 관리사무를 “을”이 선정하는 제3자에게 위임할 수 있으며, “갑”에게 위임사실을 통보한다.

5. “을” 또는 제4호의 관리사무 수임자는 관리사무를 수행하기 위하여 필요한 경우에 신탁부동산의 일부를 무상으로 사용할 수 있다. 이 경우 관리사무 수임자는 사전에 “을”의 승낙을 받아야 한다. 제23조(신탁기간) 신탁기간은 계약체결일로부터 건축물 사용승인일 이후 3개월로 한다. 다만, 수익자로부터 신탁기간 만료 30일 전까지 신탁기간의 연장신청이 있는 경우 “갑”과 “을”은 협의하여 이 기간을 연장할 수 있다. (다) 위탁법인은 2008.9.22. 쟁점오피스텔에 대한 건축관계자(건축주)를 수탁법인으로 변경한 사실이 처분청의 공문(건축과-21552)에서 확인된다. (라) 수탁법인은 2012.8.7. 쟁점오피스텔에 대한 건축물 사용승인을 받은 사실이 처분청의 공문(건축과-21104)에서 확인된다. (마) 부동산등기부상 쟁점부동산에 대하여 2012.11.30. 당초 수탁법인 명의로 소유권 보존등기가 경료되었다가 2013.1.22. 신탁재산의 귀속을 원인으로 위탁법인 명의로 소유권 이전등기가 이루어졌으며, 2014.4.4. 매매를 원인으로 청구법인 명의로 소유권 이전등기가 이루어진 것으로 나타난다. (바) 청구법인은 2014.3.3. 위탁법인과 쟁점부동산에 대하여 분양대금을 OOO(부가가치세 포함)중 전세보증금 인수액을 제외한 금액을 계약일에 지급하는 것으로 하여 분양계약을 체결한 것으로 분양계약서에서 나타난다. (사) 청구법인은 2014.3.28. 쟁점부동산을 임대부동산으로 하여 임대사업자등록을 한 사실이 임대사업자등록증에서 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점오피스텔의 실질적인 건축주가 위탁법인이고 청구법인이 이러한 위탁법인으로부터 임대용으로 최초로 쟁점부동산을 분양받은 것이므로 취득세 면제대상에 해당된다는 청구주장에 대하여 살피건대, 지방세특례제한법제31조 제1항 본문 및 제1호에서 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 2015년 12월 31일까지 취득세를 면제하도록 규정하고 있는바, 이 건의 경우를 보면, 위탁법인은 쟁점오피스텔을 신축 분양하는 방편으로 신탁제도를 이용하여 수탁법인과 관리형 토지신탁계약을 체결하였으며, 당해 신탁계약서에서 위탁법인이 사업비 조달의무를 부담하고, 신탁종료시 수익자에게 소유권을 인도하기로 약정하였고, 이러한 신탁계약서상 약정에 따라 위탁법인은 토지의 소유권과 건축주 명의를 수탁법인으로 변경하여 쟁점오피스텔을 신축하게 하였고, 쟁점오피스텔에 대한 사용승인 이후 분양이 이루어지지 아니한 오피스텔에 대하여 이를 위탁법인에게로 소유권을 이전하여 청구법인에게 쟁점부동산을 최초로 분양한 사실을 알 수 있으며, 신축건물의 소유권은 원칙적으로 자기의 노력과 재료를 들여 이를 건축한 사람이 원시적으로 취득하는 것이나, 건물신축도급계약에서 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되는 점(대법원 2010.1.28. 선고 2009다66990 판결, 같은 뜻임)에 비추어 보면, 일반적인 건축공사의 도급계약 등과 유사하게 관리신탁계약에서 위탁법인이 사업비를 조달하고 수탁법인으로 하여금 쟁점오피스텔의 건축사업을 추진하게 한 후 신탁계약이 종료되면 소유권을 위탁법인에게 귀속하기로 약정하고, 이러한 신탁계약에 따라 수탁법인 명의로 건축하는 경우 위탁법인은 신탁계약에 의하여 신탁재산에 대하여 그 사업자금을 부담하는 실질적인 건축주의 지위에 있다고 볼 수 있다 하겠으며, 임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 임대주택의 건축주 및 이들로부터 임대주택을 분양받은 자들에게 취득세 감면혜택을 부여하는 입법취지에 비추어 실질적인 분양이 이루어지지 아니한 주택을 신탁계약 종료에 따라 위탁법인이 소유권을 이전받아 최초로 분양하는 경우 이를 분양받은 매입임대사업자의 입장에서는 사실상 임대용 부동산을 최초로 분양받은 경우에 해당되는 것으로 인식하는 것이 통상적이라 할 것이고, 이와 같이 매입임대사업자의 입장에서 동일한 효과가 있는 임대부동산에 대하여 당해 재산이 신탁재산이라는 사유로 신탁재산의 수탁자로부터 분양받지 아니하고 위탁자로부터 분양받았다 하여 이를 달리 취급하는 것은 입법취지상 불합리하다고 보이므로, 쟁점부동산의 경우 쟁점오피스텔의 신축에 대한 경제적인 책임을 부담하는 위탁법인이 수탁법인 명의로 건축하여 분양이 이루어지지 아니한 건축물에 대하여 신탁해지로 소유권을 이전한 후 이를 최초로 분양하는 경우에도 실질과세의 원칙에 비추어 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 보아 취득세 면제대상에 해당된다고 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점오피스텔에 대하여 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.