쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준을 신고가액이 아닌 시가표준액을 적용한 처분의 당부

[참조결정] 조심2012지0288 / 조심2012지0418

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2011.11.22. OOO 상가 301, 302, 303, 304호(토지 270.93㎡, 건물 181.5㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 취득(매매)한바, 매매대금으로 신고한 OOO원이 쟁점부동산의 시가표준액 OOO원에 미달함에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하고 지방세법(2011.12.31. 법률 제11137호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제7호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 2013.9.24. 쟁점부동산의 시가표준액이 과다하다는 이유로 경정청구를 하였으나 처분청은 2013.11.11. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 2014.1.7. 이의신청을 거쳐 2014.4.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 실거래가로 신고한 가액 OOO원이 시가표준액 OOO원 보다 적으므로 시가표준액이 과세표준이라는 의견이나, 청구인은 아무런 관계가 없는 매수인 김OOO으로부터 쟁점부동산을 매수하여 쟁점부동산의 시장가치에 왜곡을 초래할 아무런 사유가 없고, 김OOO이 2001.1.10. 쟁점부동산을 OOO으로부터 분양받을 당시 그 금액이 OOO원에 불과하였으며, 쟁점부동산의 임대료 수익을 수익환원법 등으로 판단하더라도 쟁점부동산의 취득 당시 시장가치는 실거래가 OOO원이다. 처분청이 인정한 시가표준액 OOO원은 2001년 분양가액 OOO원 대비 387%에 달하고 취득 당시의 시가보다 과다하여 쟁점부동산의 객관적 가치를 적절히 반영하지 못한 것이므로 이를 과세표준으로 한 취득세 등의 부과처분은 부당하다. 또한, 처분청은 쟁점부동산 거래와 유사한 거래를 발견하지 못하여 취득 당시의 통상적인 거래가액을 산정할 수 없으므로 쟁점부동산에 대하여 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례’를 적용할 수 없다는 의견이나, 유사한 거래를 확인하기 어려우면 2개 이상의 전문평가기관의 평균 감정가액으로 감액할 수 있다는 규정이 있으므로 청구인에게 감정평가의 기회를 주어야 함에도, 처분청이 적극적인 조사확인 없이 유사한 거래를 찾지 못했다는 이유로 처분청이 위 특례의 적용을 배제한 것은 재량권의 범위를 일탈한 것이다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 제10조에서 취득세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되, 취득 당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 다만,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있는바, 토지, 단독주택, 공동주택를 제외한 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격의 검증은 이루어지지 않고 있다. 따라서 일반건축물(근린생활시설) 및 그 부속토지인 쟁점부동산은 위 가격검증 대상 부동산에 해당하지 아니하므로, 지방세법 제10조 제5항 제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 않는다. 그리고, 지방세법 제4조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항에 규정된 토지 및 주택 이외의 건축물에 대한 평가방법에 따라 산정된 시가표준액이 실제 거래시가보다 높다고 하더라도, 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정·고시한 이상, 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없다. ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산 특례’ 적용과 관련하여 건물시가표준액 산정에 반영되는 시가는 ‘시장·군수·구청장이 거래가격 등을 조사하여 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 또는 2개 이상의 전문평가기관의 평균 감정가액으로 한다’고 명시되어 있고, 이에 처분청은 쟁점부동산의 통상 성립된다고 인정되는 가액 등을 조사하였다. 건물의 시가표준액이 현저하게 불합리하다고 판단되는 경우 그에 대한 입증책임은 이를 주장하는 측에 있으므로, 처분청이 재량권을 남용하여 위법한 처분이라는 청구인의 주장은 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득세 등의 과세표준이 시가표준액이 되는 것으로 보아 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련 법률: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2011.12.13. 매도인 김OOO으로부터 매매대금 OOO원에 쟁점부동산을 매수하기로 약정하고 2011.12.20. 처분청으로부터 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따른 부동산거래계약신고필증을 교부받은 후 2011.12.22. 잔금 OOO원을 지급하여 쟁점부동산을 취득하였다. (나) 청구인은 2011.12.22. 쟁점부동산의 취득에 대하여 취득세 등을 신고하면서 취득가액 OOO원이 시가표준액 OOO원에 미달한다는 처분청의 안내에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다. (다) 쟁점부동산의 시가표준액 산정내역은 아래 <표>와 같은바, 쟁점부동산 중 토지의 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액에 의하여 산정되었고, 건물의 시가표준액은 거래가격, 신축가격 등을 고려하여 정한 기준가격 OOO원/㎡에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 그 특성을 고려하여 관련법령에 정한 방식에 따라 OOO원/㎡으로 산정된 것으로 나타난다.

○○○ (라) 청구인은 쟁점부동산에 대하여 적용한 시가표준액이 수익환원법으로 계산하여도 실거래가격보다 현저히 높다는 이유로 2013.9.24. 처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 이를 거부하였다. (마) OOO의 ‘시가표준액 조정기준’에 의하면 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 차등 감산특례’는 아래와 같이 나타난다.

○○○ (바) 청구인은 매도인 김OOO이 2001.1.10. OOO으로부터 분양받을 당시 체결한 ‘상가분양계약서’를 제출한바, 쟁점부동산의 분양가액은 합계 OOO만원으로 나타나고, 쟁점부동산에 대한 감정평가내역을 제시한 바는 없다.

(2) 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준으로 한 시가표준액은 매도인의 취득가액과 청구인의 취득가액 및 수익환원법에 의한 가액에 비하여 과다하고, ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례’를 적용하지 아니한 것은 부당하다고 주장하나, 지방세법 제4조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제2조 및 제4조 제1항은 그 과세대상별 특성을 감안하여 시가표준액을 결정하도록 함으로써 재산의 평가방식에 있어 갖추어야 할 합리적인 평가요소들을 갖추어 재산의 객관적 가치를 나름대로 적정히 반영할 수 있도록 하고 있고, 이와 같은 평가방법이 청구인의 경우에 있어서 실제 거래가액보다 높다 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정·고시한 이상 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없는 점(조심 2012지288, 2012.5.30., 같은 뜻임), 쟁점부동산 중 토지의 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액에 의하여 건물의 시가표준액은 거래가격, 신축가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 그 특성을 고려하여 관련법령에 따라 적정한 방식으로 산정되었다고 볼 수 있는 반면, 청구인은 쟁점부동산의 시가표준액이 현저히 부당하다고 주장하므로 그에 대한 입증책임도 청구인이 부담하여야 할 것임에도 쟁점부동산의 감정평가에 대한 자료를 제시하지 못하고 있는 점(조심 2012지418, 2012.9.18., 같은 뜻임) 등에 비추어 쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준으로 시가표준액을 적용한 것은 잘못이 없어 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다고 하겠다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장·군수”라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의장이 결정한다.

(2) 지방세법 시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 지방세법(이하 “법”이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.