[요지] 쟁점계약 체결일에 양도인들의 채무가 청구법인에게 인수되는 방식으로 쟁점부동산의 매매대금 및 잔금이 지급 된 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점계약 및 관련 차입금의 승계에도 불구하고 쟁점부동산의 취득은 이루어지지 않았다는 청구주장은 받아들이기 어려움.
[요지] 쟁점계약 체결일에 양도인들의 채무가 청구법인에게 인수되는 방식으로 쟁점부동산의 매매대금 및 잔금이 지급 된 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점계약 및 관련 차입금의 승계에도 불구하고 쟁점부동산의 취득은 이루어지지 않았다는 청구주장은 받아들이기 어려움.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인과 양도인들 및 OOO는 2004.7.2.부터 이 건 부동산상에 오피스텔 등 부동산개발사업을 추진하고자 하였으나, 사업이 지연(도시관리계획변경 등)되면서 거액의 금융비용이 발생하여 파산위기에 직면하고 이 건 부동산의 공매가 진행되자, 청구법인은 이를 막아보고자 양도인들과 쟁점부동산에 대한 채무자 명의를 변경하는 내용의 쟁점계약을 체결하게 된 것으로서, 쟁점계약은 소유권이전등기나 매매대금 확정, 잔금정산 등 일련의 과정을 진행하기 불가능한 상황에서 이뤄진 조건부 계약일 뿐 정상적 매매계약이라 할 수 없으며, 채무승계에 따른 이자 및 부담액 등이 확정되지 않아 매매대금의 확정작업이 심판청구일 현재까지도 진행되지 못하고 있고, 쟁점부동산에 대한 청구법인의 차입금을 상환하지 않는 이상 담보신탁자인OOO의 반대로 청구법인 명의로 소유권 변경등기를 이행할 수 없었는바, 청구법인이 쟁점계약에 따라 쟁점부동산에 대한 양도인들의 차입금을 승계하였다 하여 이를 취득으로 보아 취득세 등을 부과고지 한 것은 부당하다.
(2) 청구법인은 2015.3.10. 실제 이 건 토지상에 오피스텔 사업이 진행(PF 발행 등)되어 쟁점부동산에 대한 실제 매매계약을 체결하고 정상적으로 관련 취득세 등을 신고·납부하였다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설 이용회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은민법,자동차관리법,건설기계관리법, 항공법,선박법,입목에 관한 법률,광업법 또는수산업법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) OOO은2004.2.12. 개발사업 시행목적으로 쟁점부동산의 취득계약을 체결하였고, 2004.6.5. 행위제한고시로 쟁점부동산의 개발이 불가능한 상태가 되었으나 OOO은 불가피한 사정(계약에 따라)으로 2004.7.2. 쟁점부동산 취득을 완료하였고, 이후 3번에 걸쳐 지분공유권자 상호간의 매매거래가 이루어졌다. (나) 청구법인은 2009.6.12. 주택(공동주택) 건축시행업 및 분양업, 주택부지조성업및개발업, 주택 및 상가부지 분양업, 주택 및 상가 분양업등을 목적사업으로,OOO를 본점으로 하여 설립되었다. (다) 양도인들은 사업지연으로 인한 과중한 금융비용 부담 등으로 2009년 9월 쟁점부동산을 청구법인에게 매각하는 다음 <표2>와 같은 내용의 부동산 매매계약서(양도인들별로 작성되었고, 이하 “2009년 매매계약서”라 한다)를 작성하였으나 실제등기부등본상 소유권등기는 이루어지지 않았고, 1개월 뒤에 작성된 양도인들과 청구법인간 합의서(매매계약 관련 변경 합의서)에는 “3. 계약서상의 금액은 매매 추진시 가능하다고 추정되는 감정평가금액을 기준으로 OOO 공동사업자들이 합의한 사항이지만, 실제 매매하겠다고 확정된 금액은 아니므로, 계약서 내용의 이행을 OOO과 청구법인에 요구할 수는 없다”고 기재되어 있다. (라) OOO은 2009.10.15. 이 건 부동산을 수탁하였고, 2012.11.1. 이 건 부동산에 대해 신탁부동산 공매공고를 하였으나 4차(2012.11.15.)에 걸쳐 유찰되었으며, 외환은행 신탁부장은 공매를 2012.12.3. 다음 <표3>과 같은 내용으로 중지하였다. (마) 청구법인 제출 자료에 따르면, 양도인들은 2012.11.16. OOO에 대해 다음 <표4>와 같은 내용의 채무자 지위 면제 요청서를 제출하였고, 2012년 당시 OOO은 <표5>와 같은 내용의 확인서를 제출하였다. (바) 양도인들은 2012.12.3. 동업자간 지분양도 관련 기본계약서, 공유지분권 및 사업권에 대한 포기각서, 쟁점계약, 사업협조확인서를 작성하였고, 같은 날 청구법인·OOO의 대출을 받았으며(양도인들의 2012년 1월자 대출을 승계), 쟁점계약의 주요 내용은 다음 <표6>과 같고, 쟁점계약 제2조의 별첨 정산서는 확인되지 않는다. (사) 청구법인은 2012.12.3. 당시 실제 부동산취득이 이루어지지 않았음을 입증하기 위해 다음 <표7>과 같은 내용의 확인서(양도인들 작성)를 제출하였다. (아) 청구법인은 쟁점계약과 유사한 내용의 2013.1.21.자 계약서를 제출하며 동 계약서에는 PF 실현 등계약 효력 발생의 선결조건이 기재된 특약사항이 기재되었음을 주장하나, 해당 계약서에는 계약당사자들의 서명(인)이 날인되어 있지 않다. (자) 청구법인은 2013년 3월～7월 수차(탄원서 2013.3.25., 사업시행에 관한 시행사 의견 2013.4.10., 내용증명 2013.4.23., 시행사 최종 의견 2013.5.16., 호소문 2013.7.4.)에 걸쳐 OOO으로 하여 제1부동산 일부(5,006㎡)에 대하여 토지사용을 승낙[사용기간 2013.7.30.～2014.6.30.(11개월)]하였다. (차) 청구법인은 이 건 부동산의 청구법인으로의 소유권 이전을 위해 OOO은 “담보신탁의 1순위 우선수익권자로 일시적인 담보신탁 해지에 따른 제반 법적리스크 등으로 담보권 침해 소지가 발생할 수 있어 청구법인의 차입금이 전액 상환될 때까지 담보신탁 해지에 동의할 수 없다”는 공문을 회신하였다. (카) OOO은 2013.8.9. 처분청에게 계약서와 금융거래확인서, 매매거래현황내역을 첨부하여 다음 <표8>과 같은 내용으로 취득세 등 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2013.8.20. 청구법인이 양도인들로부터 쟁점부동산을 취득하였다고 보아 2013.8.20. 취득세 과세예고하고, 과세전적부심사청구를 거쳐 2013.12.6. 취득세 등 합계 OOO을 부과하였다. (타) 이후 청구법인의 오피스텔 사업 진행과 관련하여 다음 <표9>와 같은 내용의 2015년 쟁점부동산 매매계약서가 청구법인과 양도인들간에 작성되었고, 양도인들은 2015.5.27. 각 양도소득세를 신고·납부하였으며,PF대출약정서 및 통장 등 금융기관 상환내역(2015.3.27.) 등에 따르면, 오피스텔 사업 관련 PF는 2015.3.10. 계약되어, 2015.3.27. 자금집행된 것으로 나타난다. (파) 이 건 부동산(제1부동산의 경우) 등기부등본(갑구)의 주요내역은 다음 <표10>과 같다. (하) 청구법인 재무제표상 청구법인은 쟁점부동산과 관련하여 설립당시부터 OOO하였고, 쟁점부동산을 청구법인의 자산으로 계상하지는 아니하였으며, OOO을 매입대금에 갈음하여 승계 및 대위변제”하였으며, “재무상태표일 현재 매입거래가 종료되지 않았으며 회사는 관련 지급액과 발생된 지급이자를 모두 선급금으로 처리하고 있다”고 기재되어 있는 반면, 2012.12.31. 이후 감사보고서는 “청구법인으로부터 날인된 재무제표와 채권채무 관련 자료 및 계속성과 관련된 자료를 제시받지 못하였으며, 이러한 회사에 의한 중요하고 전반적인 감사범위 제한으로 인하여 회계감사기준에서 요구하는 감사절차를 취하지 못하였다”고 의견거절 된 것으로 나타난다.
(2) 청구법인의 주장은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 개발사업이 지연되어 거액의 금융비용 부담이 한계에 이르면서 양도인들은 최대 공유지분권자인 OOO이 대납하며 사업을 추진하여왔고, 쟁점부동산은 이미 청구법인과 2009년 사업추진 관련 합의가 되어 있었으나 이행되지 못하였다 (나) 청구법인은 양도인들로부터 쟁점부동산 매수 시 책임을 100% 부담하게 되고 자금조달 능력도 없어 당초 OOO 및 양도인들에게 매수불가함을 통보하였다가, 당장 파산을 면하기 위해 외환은행이 건축허가접수를 위한 토지사용승락서를 발급하여 주겠다는 등의 조건을 제시하여, 당장 매수할 수는 없고 추후 정산 등을 할 것을 조건으로 2012.12.3. 쟁점계약을 포함 여러 계약서를 작성하였으나, 쟁점계약 내용은 외환은행 차주 명의변경 관련 내용으로 건물철거와 같은 구체적인 매매조건이 포함되지 않은 계약으로서, 약 1개월 후인 2013.1.21. 다음 <표11>과 같은 조건이 포함된 조건부 매매계약서를 추가로 작성하였다. (다) 쟁점계약상 매매대금을 확정하기 위해 계약서 작성일까지 원금과 손해액, OOO 등이 양도인들을 위해 대신 납부한 금액, 미납부액 및 경과이자 등을 확정하여 각자의 부담액을 정산하여야 하지만, 납부내역 및 관련이자가 혼재되어 명확히 구분할 수 없어 심판청구일 현재까지도 명확하게 매매대금 정산을 완료하지 못하고 있었고, 특히 건축허가접수를 위한 토지거래승락서를 외환은행으로부터 교부받지 못한 상태[외환은행과의 분쟁 끝에 OOO 여신관리점을 본관으로 이관하는 등 2013.7.30.에 이르러서야 국제신탁 명의로 일부 면적에 대해 토지거래승락서를 발급하였으며, 그나마 유효기간이 11개월에 불과하여 실제 사용이 어려워 청구법인이 실질적 토지소유권을 보유할 수 없었음]였고, 정상·연체이자율 및 이자금액도 몰랐으며, OOO과의 법적 분쟁 발생 가능성이 매우 높은 상태로서 매매당사자 모두가 잔액을 정산하여 소유권등기를 이전하자고 강제할 상황이 아니었음에도 불구하고, 청구법인이 쟁점부동산의 사업추진을 위해 2013.1.21. 조건부 매매계약을 체결한 것인바, 그 이전에 체결된 2012.12.3. 쟁점계약도 조건부 매매계약에 불과함을 알 수 있다. (라) 양도인들은 쟁점부동산의 공매진행(2011.11.1.)으로 인해 다른 재산의 손실을 우려하여 사업진행 및 추가적 금융비용 부담을 거부하며, 사업관리자인 청구법인에게 양도인들의 책임을 증가시키지 않는 방식의 사업추진을 강요하였는데, 파산을 막기 위해 양도인들의 부담이자를 대납하여 오던 청구법인은 어쩔 수 없이 사업진행을 반대하는 양도인들을 차주에서 제외하여 주겠다는 OOO의 제안을 수용할 수 밖에 없었는바, 2012.12.3., 2013.1.9. 2013.1.21.의 계약서 등과 관련하여 쟁점부동산의 등기이전도 불가능하였고, 매매대금도 미확정이었으며, 건축물 철거도 불가능한 상황이었음을 고려하면, 위 계약은 양도인들이 OOO 차입금에 대한 차주 명의에서 빠지기 위한 조건부 계약에 불과하므로, 이 건의 경우 매매계약 금액이 확정되고 조건이 이행되어 잔금청산이 이루어지는 시기가 쟁점부동산의 취득일이 되는 것인바, 심판청구일 현재 2013.1.21.자 특약사항의 조건이 이행되지 않았으므로 청구법인은 쟁점부동산을 취득한 상태에 있지 않다. (마) 쟁점부동산은 2009.10.15. 외환은행이 담보신탁 등기를 하였는바, 수탁자인 OOO이 모두 인지한 상태에서 이루어진 것으로서, 이 모든 정황을 고려할 때 2012.12.3.의 매매계약은 결국 조건부 매매계약이 될 수 밖에 없다. (바) 심판청구일 현재까지의 임대수익 관련 비용(2013년 부가가치세 신고 및 재산세 부담 포함)은 청구법인이 아닌 양도인들이 부담하고 신고·납부하였는바, 2012.12.3., 2013.1.21. 건물 철거를 포함한 매매계약 이행을 위한 조건은 이행된 것이 없다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인의 쟁점계약상 잔금지급일은 OOO이 선급금으로 계상되어 있고, 2012.12.3. 쟁점부동산의 매매대가로서 동 금액이 청구법인의 명의로 전환되었으며, 대출약정상 같은 날 이에 대한 양도인들의 중첩적 채무는 면제된 것으로 나타나는바, 쟁점계약 체결일인 2012.12.3. 양도인들의 채무가 청구법인에게 인수되는 방식으로 쟁점부동산의 매매대금 및 잔금이 지급된 것으로 보이는 점, 청구법인의 채무인수일 이후 이 건 부동산에 대한 OOO으로부터 토지사용승락을 받고자 한 것은 쟁점부동산에 대한 실질적 채무가 청구법인으로 승계되었음을 의미하며, 청구법인이 쟁점부동산의 등기를 위해 외환은행에 일시적 담보신탁 해지를 문의한 것은 청구법인이 쟁점부동산의 실질적 취득을 인지하였음을 의미하는 것으로 보이는 점, 2009년 매매계약서 및 쟁점계약상 “PF 실현시 또는 건축물 철거” 등의 특약사항이 확인되지 않는바, 쟁점부동산은 PF 실현 등의 조건 없이 실질적으로 청구법인에게 양도가 이루어진 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점계약 및 관련 차입금의 승계에도 불구하고 쟁점부동산의 취득이 이루어지지 않았다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.