청구법인이 취득한 쟁점주택이「지방세특례제한법」제34조 제4항의 취득세 면제요건을 충족하였는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2013.4.23. 설립된 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사로서, 2013.9.2. OOO의 소유자 OOO로부터 쟁점주택을 취득함과 동시에 2013.9.30.부터 OOO에게 임대하기로 계약한 후 지방세특례제한법 제34조 제4항에 따라 부동산투자회사가 해당 주택의 양도인에게 5년 이상 임대하기 위하여 취득하는 주택에 대한 취득세 등의 감면을 신청하여 취득세 OOO원 및 지방교육세 OOO원을 감면받았다.
• 나. 청구법인은 2013.9.30. OOO와의 임대차계약을 해지한바, 양도인과의 5년 이상 임대차계약 기간을 충족하지 못하여 감면요건에 해당하지 아니한다는 처분청의 안내에 따라, 기 감면되었던 취득세 등에 대하여 조세특례제한법 제120조 제4항 제1호 부동산투자회사에 대한 감면율(30% 감면)을 적용하여 2013.10.29. 취득세 OOO원 및 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고납부하였다.
• 다. 청구법인은 쟁점주택의 취득이 지방세특례제한법 제34조 제4항에 따른 취득세 감면대상이라고 주장하며 2014.1.13. 감액 경정청구를 하였으나, 처분청은 2014.1.15. 이를 거부하면서 2013.12.26.자 주택 유상 거래에 대한 취득세율 인하에 따라 인하된 취득세율을 소급적으로 적용하여 취득세 OOO원 및 지방교육세 OOO원 합계 OOO원만을 직권 감액하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 OOO. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청은 쟁점주택에 관하여 청구법인과 임차인 OOO 사이에 체결된 임대차계약상 임대기간이 2년으로 되어 있어 지방세특례제한법 제34조 제4항, 제5항이 규정하는 감면요건(‘5년 이상의 임대기간’)을 충족하지 못한다는 의견이나, 임대차계약서에 첨부된 특약사항 제1조 제3항이 임대차계약서 본문에 있는 ‘계약조건 제1조의 임대차기간’에 관하여 ‘매매대금잔금을 임차인에게 지급하는 날 임대차기간이 개시하여 그로부터 5년으로 한다’고 명시하고 있고, 이러한 특약사항은 그 규정형식 및 내용에 비추어 당연히 본문규정의 내용에 우선하므로, 임대차계약의 임대기간이 2년이라는 처분청의 의견은 부당하다. 그리고, 지방세특례제한법 제34조 제4항 및 제5항의하우스푸어 보호라는입법취지, 그 규정형식 및 관련 판례들의 취지 등을 종합하면, 같은 법 제34조 제4항 단서에 따른 추징여부는 부동산투자회사가 감면요건을 준수할 수 없게 된 경위 및 그 회사가 처한 상황 하에서 진지한 노력을 다하였는지 여부, 법령상·사실상의 장애사유 및 그 장애의 정도 등 제반사정을 종합적으로 참작하여, 세금감면의 혜택을 받은 부동산투자회사가 스스로 통제할 수 없는 외부적·객관적 사정 없이 그 내부적인 귀책사유로 감면요건을 유지하지 아니하거나 위반하였는지 여부에 따라 판단하여야 할 것인바,이러한 취지에서 청구법인이 2013.9.30. OOO의 해외이주를 이유로 한 임대차계약 해지요청을 수용한 것은 청구법인이 통제할 수 없는 외부적·객관적 사정에 따른 것이었으므로, 여기에는 정당한 사유가 존재한다. 따라서, 청구법인의 쟁점주택 취득은 지방세특례제한법 제34조 제4항의 감면요건을 충족하므로, 처분청이 경정청구를 거부한 것은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 등

(1) 처분청 의견 청구법인은 ‘5년 이상 임대기간’이 아닌 2년간 임대차계약을 체결하였고, 임차인의 개인적 사정에 의하여 임대계약기간 개시 전에 임대차계약을 해지함으로써 실질적으로 임대계약을 무효로 만든 것은 청구법인이 주장하는 ‘정당한 사유’에 해당하지 아니하여 당연히 취득세 납세의무가 성립하는 것으로 판단된다.

(2) OOO 의견 지방세특례제한법의 감면규정이 하우스푸어에 대한 대책마련의 일환으로 입법되어 그 감면요건은 하우스푸어를 보호하기 위한 규정으로 보이나 해당 감면규정만으로는 하우스푸어가 느끼는 어려움의 수준을 객관적으로 가늠할 수 있는 기준이 없고 개별 가구마다 처한 상황이 상이하므로 획일적인 기준으로 해당되는 하우스푸어를 정의하기는 어렵다고 할 것이므로, 관련 규정에서 정한 감면요건의 적용은 엄격해야 할 것이고, 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석이나 유추해석을 하는 것은 허용되지 않는바, 청구법인의 경우 쟁점주택의 양도인과 해당 매매계약의 특약으로 5년간의 임대차계약 만료 시 양도인(임차인)의 쟁점주택 재매입권을 약정하고 있으나, 관련 감면규정에서 그 요건에서 쟁점주택의 양도인과 5년간의 임대차계약을 체결할 것을 명백히 규정하고 있음에도 불구하고, 청구법인이 제출한 표준임대차계약서에는 쟁점주택에 대한 양도인과의 임대차기간을 2년으로 약정하고 있는 것이 확인되고 있는 이상, 청구법인이 쟁점주택에 대한 감면요건을 준수하지 못하였다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 지방세특례제한법 제34조에 따라 부동산투자회사가 5년 이상 임대목적으로 취득한 주택에 대한 취득세 감면대상인지 여부
• 나. 관련법률: <별지>에 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1)심리자료에 의하면, 청구법인은 2013.4.23. 부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사로서, 2013.8.14. 쟁점주택OOO의 소유자인 OOO로부터 쟁점주택을 OOO원에 매수하는 내용으로 ‘부동산 매매계약서’를 작성하고, 같은 날 쟁점주택을 양도인인 OOO에게 보증금 OOO원, 임대료 월 OOO원으로 임대하는 내용으로 ‘표준임대차계약서’를 작성하였다. (가) ‘부동산 매매계약서’(2013.8.14.)에 의하면 아래와 같이 매도인은 매도 후 매수인으로부터 쟁점주택을 5년간 임차하고 재매입권을 가지기로 약정한 것으로 나타난다. (나) ‘표준임대차계약서’(2013.8.14.)의 일부 내용은 아래와 같은바, 표준임대차계약서 본문 제1조 제1항에 의하면 임대기간은 2013.9.30.∼2015.9.19. 2년이나, 특약 제1조 제3항상으로 5년으로 기재된 것으로 나타난다. (다) OOO는 2010.4.15. OOO원을 담보대출 받아 쟁점주택을 취득하였고, 청구법인과 매매계약을 체결한 2013.8.14. 당시 위 담보대출액은 OOO원이었으며, 청구법인은 2013.8.9. 지방세특례제한법 제34조 제5항 제2호에서 정한 감면요건인 OOO의 부동산 매입확약 계약을 체결한 것으로 나타난다.

(2) 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구법인은 2013.9.3. 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 경료하여 같은 날 OOO에 신탁을 원인으로 소유권을 이전하였고, 지방세특례제한법 제34조 제4항에 따라 취득세를 면제받았다.

(3) OOO는 임대차계약 개시일인 2013.9.30. ‘해외이주’를 해지사유로 하여 임대차계약을 해지한바, 청구법인은 OOO의 해외이주 사실에 관한 증빙으로서 OOO의 OOO 소재 부동산 임대차계약서, 해외주택안전관리책임서, OOO취업증 및 OOO의 자녀 OOO의 여권, 비자 사본(2013.9.15.), OOO를 제출하였다.

(4) 청구법인은 2013.9.30. 임차인 OOO와의 쟁점주택 임대차계약을 해지한 이후 쟁점주택을 OOO에 신탁한 상태에서 2013.11.8. 임차인 OOO에게 2014.1.17.부터 2016.1.16.까지 임대하는 내용의 계약을 체결한 것으로 나타난다.

(5) 살피건대, 청구법인은 임대차기간을 5년으로 정하였으나 청구법인의 귀책사유라 할 수 없는 임차인의 해외이주로 임대차계약이 해지되었으므로 취득세 추징은 부당하다고 주장하나, 지방세특례제한법 제34조 제4항에 따른 부동산투자회사에 대한 취득세 감면제도는 주택 구입을 위한 과도한 대출과 주택가격 하락에 따른 경제적 부담으로 어려움을 겪고 있는 소위 “하우스푸어” 계층을 지원하려는 것으로서, 같은 조 제5항에서는 감면을 적용받기 위한 요건으로 부동산투자회사가 주택을 매입한 후 그 양도인에게 5년 이상 해당 주택을 임대하고 임차기간 만료 시 양도인에게 해당 주택에 대한 매입우선권(임대기간 종료 이전이라도 양도인이 재매입하는 경우를 포함한다)을 부여하는 계약이어야 하는 한편, 양도인이 매입우선권을 행사하지 않을 경우 OOO가 해당 주택을 매입하는 확약이 있어야 한다고 규정하고 있다. 위 법률의 취지와 규정으로 볼 때,청구법인이 쟁점주택의 원 소유자인 OOO와의 임대차계약을 해지하였으면 OOO나 OOO가 쟁점주택을 매입하여야 할 것이나, 청구법인은 OOO와의 임대차계약을 해지한 후에도 계속 다른 임차인에게 임대를 계속하고 있는바, 이는 지방세특례제한법 제34조 제4항 및 제5항에 따른 부동산투자회사의 주택취득에 대한 취득세 감면 취지나 문언에는 부합하지 아니한다고 판단된다. 따라서, 처분청이지방세특례제한법 제34조에 따른 취득세 등의 감면대상이 아니라고 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 데에는 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.