쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준 산정이 타당한지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2013.4.29. OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득(매매)하고, 2013.5.10. 쟁점부동산의 매매대금 OOO원이 시가표준액 OOO원에 미달함에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 신고납부하였다.
• 나. 청구인들은 2013.7.5. 시가표준액을 쟁점부동산의 과세표준으로 하는 것은 부당하다고 보아 경정청구를 하였으나, 처분청은 2013.9.4. 청구인들의 경정청구를 거부하는 처분을 하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 거래신고를 하였고, 이에 따라 처분청은 같은 법 제28조의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 함에도 단순히 지방세법에 의한 개별공시지가 및 건축물 시가표준액을 적용하여 과세표준액을 산정한 것은 위법하므로, 실제 거래가격이나 2개 이상의 감정평가기관의 감정평가를 근거로 그 과세표준액을 산정하여야 한다. 또한, 쟁점부동산을 분양할 때 2층 분양가액은 1층의 1/3정도, 3～4층은 1층의 약 1/5정도의 금액으로 분양되었고, 실제 매매의 경우에도 비슷한 비율로 매매되고 있음에도 이를 반영하지 아니하고 건축물 과세표준액을 동일하게 산출한 것은 부당하고, 시가표준액의 감산율이 불합리한 경우 시장이 달리 정하여 적용할 수 있음에도 이를 반영하지 아니하였으므로 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 경정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 구 건설교통부의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령에 의하면 부동산 거래 신고가격의 검증은 부동산거래계약신고 및 주택거래계약신고처리가 완료된 거래정보 중 거래물건 유형이 토지, 단독주택(단독, 다가구, 다중), 공동주택(아파트, 연립, 다세대)인 경우에만 실시하도록 하고 있고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 이에 대한 거래가격의 검증은 이루어지지 않고 있다. 그렇다면, 쟁점부동산은 일반건축물(근린생활시설) 및 그 부속토지로서 신청인이 쟁점부동산 매매계약에 대하여 실거래가액으로 부동산 거래신고를 하였다 하더라도 위 가격검증 대상 부동산에 해당하지 아니하므로, 지방세법 제10조 제5항 제5호에서 규정한 사실상 취득가격의 적용대상에 해당되지 않는다고 할 것이다. 지방세법 제4조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항에서 토지의 경우에는 개별공시가격으로, 주택 이외의 건축물에 대하여는 건물신축가액을 기준으로 구조·용도·위치·경과연수와 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등을 감안한 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있고, 이와 같은 평가방법이 청구인들의 경우에 있어서 사실상의 취득가격보다 높다 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정·고시한 이상, 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없다 할 것이다. 또한, 처분청의 조사 결과 최근 7년 이내 쟁점부동산과 유사한 상가건물에 대한 거래사실이 없어 불특정다수인 간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 판단하기 어려우며, 2개 이상의 전문평가기관의 감정평가를 받은 감정평균 가액이 존재하지 않는바, 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준 산정이 적법한지 여부
• 나. 관련법령: <별지>에 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 청구인들의 항변서 등에는 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인들이 2013.4.9. OOO과 체결한 부동산매매계약서에 의하면 청구인들은 쟁점부동산을 OOO원에 취득하는 계약을 체결한 것으로 나타난다. (나) 처분청의 심리자료에 의하면 처분청은 쟁점부동산의 토지에 대하여 개별공시지가 OOO원에 면적 OOO를 곱하여 시가표준액을 OOO원으로 산정하였고, 쟁점부동산의 건축물에 대하여는 2013년도 건물 및 기타물건 시가표준액 결정 고시OOO에 따라 국세청장이 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시한 건물신축가격기준액 620,000원/㎡에 구조지수(100%, 철근콘크리트조), 용도지수(125% 근린생활시설), 위치지수(110%, 개별공시지가 2,180,000원/㎡), 경과년수별 잔가율(62%, 1994년 신축)을 적용하여 ㎡당 금액을 OOO원으로 산출하고, 여기에 건축물 연면적 OOO를 곱하여 시가표준액을 OOO원으로 산정한 것으로 나타난다. (다) 처분청의 심리자료에 의하면 처분청은 2013.9.4. 청구인들의 경정청구를 거부하는 처분을 하면서, 아래와 같은 사유로 시가반영 차등 감산 특례를 적용하지 아니한 것으로 나타난다. 본 경정청구 건은 2개 이상의 전문평가기관의 감정가액 제출이 없어 유사물건의 거래가액을 조사하여 불특정다수인 간에 자유로이 거래가 이루어지는 통상 성립된다고 인정되는 가액을 적용하고자 검토하였으나, 최근 7년 이내에 동일물건 및 같은 층 내의 유사물건은 거래가 없었고 지층을 제외한 다른 층(1, 2층)의 거래 신고가액은 시가표준액 대비 신고가액이 높으며, 경락 취득 신고분을 제외하고는 이 사건 산정시가표준액 대비 시가 비율이 가장 낮게 신고되어 유사 물건과의 비교가 불가능함. 또한, 이 건 토지지분에 따른 시가표준액만 보더라도 그 취득가격인 OOO원보다 높은 OOO원에 해당하고, 건축물 시가표준액도 그 산출체계에 따라 적정하게 산정된 것으로서 과세표준 경정은 불가능하다고 판단됨

(2) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인들은 쟁점부동산에 대한 사실상의 취득가격을 인정하지 아니하고 시가표준액 OOO원을 취득세 과세표준으로 하여 취득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하는바, (나) 지방세법 제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다. 또한, 지방세법 제4조 제1항에서 토지에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제2항에서는 건축물에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다고 규정하고 있다. (다) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 제1항 및 제2항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있으나,구 건설교통부의부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령에 의하면, 가격검증 대상은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 토지와 단독 및 공동주택을 대상으로 가격검증을 하도록 하고 있고 쟁점부동산과 같은 상가에 대하여는 별도의 검증체계를 갖추고 있지 아니한 것으로 나타난다. 그렇다면,지방세법제10조 제5항 제5호에서공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있으며, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건을 막론하고 엄격하게 해석하여야 할 것으로서, 쟁점부동산의 경우에는 가격검증체계가 구축되어 가격검증이 이루어진 경우에 해당되지 아니하므로 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 할 수 없다고 판단된다. (라) 또한, 처분청은 지방세법 제4조 제1항 및 제2항에 의거 토지에 대하여개별공시지가 OOO원에 면적 OOO를 곱하여 OOO원을 시가표준액으로 산정하였고,쟁점부동산의 건축물에 대하여는 2013년도 건물 및 기타물건 시가표준액 결정 고시OOO에 따라 건물신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과년수별 잔가율을 적용하여 ㎡당 금액을 OOO원으로 산출하고, 여기에 건축물 연면적 OOO를 곱하여 시가표준액을 OOO원으로 산정하였는바, 비록 쟁점부동산의 사실상의 취득가격이 시가표준액에 미치지 못한다 하더라도 처분청의 쟁점부동산에 대한 시가표준액 산정은 적법한 것으로 판단되므로, 처분청이 시가표준액을 과세표준으로 보아 청구인들의 경정청구를 거분한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.