분할 전의 개별공시지가를 쟁점토지의 취득세 과세표준으로 볼 수 있는지 여부

[주 문] OOO이 2013.9.5. 청구인에게 한 경정청구 거부처분은 OOO에 대하여 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액을 시가표준액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2013.7.4. OOO를 OOO원에 매수하기로 계약을 체결한바, 분할전토지는 2013.8.13. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)로 분할되었고, 청구인은 2013.8.16. 쟁점토지를 취득하면서 개별공시지가 OOO을 기준으로 과세표준 OOO원을 산정하여 같은 날 OOO원을 신고납부하였다.
• 나. 청구인은 쟁점토지가 제1종 주거지역 및 개발제한구역이 혼용된 상태의 분할전토지 개별공시지가 OOO을 기준으로 쟁점토지의 취득에 대한 취득세를 신고납부한 것은 잘못되었다고 주장하면서 2013.9.5. 경정청구를 하였으나, 처분청은 2013.10.11. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2013.7.4. 개발제한구역에 속하는 쟁점토지OOO를 OOO원에 매매계약을 체결하고 그 매입가격을 신고하여 2013.8.19. 소유권이전등기를 마쳤다. 매입 당시 분할전토지의 전체 면적 OOO은 개발제한구역으로서 자연녹지지역과 제1종 주거지역이 혼용된 지역이었으나, 매입하는 과정에서 지적분할을 통해 제1종 주거지역이 속한 부분은 OOO로 분할되었다. 처분청은 제1종 주거지역이 포함되어 지가가 높게 산정된 2013.1.1. 기준 분할전토지의 개별공시지가 OOO을 과세표준액OOO으로 하였으나, 2013.1.1. 기준 공시지가OOO는 자연녹지지역과 제1종 주거지역이 혼용되어 산정된 개별공시지가로서, 이는 제1종 주거지역이 제외된 쟁점토지 보다 높게 산정된 가격이다. 청구인이 매입한 쟁점토지는 자연녹지지역에 속한 토지로서, 인근 유사 토지의 2013.1.1. 기준 평균적인 지가는 약OOO원대이고, 표준지OOO으로 공시되어 있다. 따라서, 청구인이 매입한 쟁점토지는 제1종 주거지역이 제외된 토지임에도 불구하고 단지 청구인이 신고한 매입가격이 개별공시지가보다 낮다는 이유만으로 제1종 주거지역이 포함된 지가로 과세표준액을 산정하는 것은 부당하고, 실제 매입하여 거래신고를 한 매입가격 OOO원을 취득세 과세표준액으로 하거나, 쟁점토지와 이용상황이 유사한 표준지 OOO을 취득세 과세표준액으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 매매가격인 OOO원을 사실상 취득가격으로 인정하여야 한다고 주장하나, 그 매매가격은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 및 제28조에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성 검증프로그램인 부동산거래시스템에서 ‘보류’대상에 해당되어, 지방세법 제10조 제5항 제5호에 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 토지에 해당되지 아니하므로 사실상의 취득가격을 과세표준으로 인정할 수 없다. 따라서, 지방세법 제10조 제2항에 의한 단서 사항인 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다 규정하고 있으므로 이에 해당된다. 한편, 청구인은 시가표준액 적용시 쟁점토지와 용도지역 및 이용상황이 유사한 인근토지(표준지)의 개별공시지가를 적용하여 줄 것을 요구하나, 청구인의 취득세 신고시 과세표준액은 지방세법 제4조에 따라 2013.1.1. 공시된 개별공시지가액을 적용하여야 하고, 비록 쟁점토지 취득 전 2013년 공시된 개별공시지가가 용도지역이 복합적으로 지정된 당시의 것이고, 이후 쟁점토지로 분할되었다고 하더라도 이는 2014년 개별공시가에 반영될 사항이라 하겠으므로, 분할된 토지의 이용현황 및 용도지역에 맞는 인근유사 토지의 개별공시지가를 적용할 수는 없다. 따라서, 처분청에서 쟁점토지에 대해 지방세법 제10조 제2에 따라 신고가액 OOO원이 아닌 시가표준액 OOO원을 과세표준액으로 적용하여 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 분할 전의 개별공시지가를 쟁점토지의 취득세 과세표준으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령: <별지>에 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2013.7.4. 분할전토지OOO를 OOO으로부터 OOO원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다. (나) 쟁점토지의 부동산등기부 등본 등에 의하면 분할전토지OOO는 2013.8.1. 및 2013.8.13. 2차례의 분할절차를 거쳐 쟁점토지OOO와 OOO로 분할되었다. (다) 청구인은 2013.8.16. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제3항에 따라 부동산거래계약신고필증을 교부받았고, 2013.8.16. 취득세를 신고납부하였으며,2013.8.19. 쟁점토지에 대하여 소유권이전등기OOO를 마쳤다. (라) 청구인은 2013.8.16. 취득세를 신고납부함에 있어, 매매대금 OOO원과 2013년도 개별공시지가 OOO를 기준으로 산정된 시가표준액 OOO원 중 시가표준액 OOO원에 따라 과세표준을 산정하여 OOO원을 신고납부하였다. (마) 분할전토지는 2013.8.1. 및 2013.8.13. 분할 이전 개발제한구역으로서 자연녹지지역과 제1종 주거지역으로 지정되었으나, 분할 이후 자연녹지지역은 쟁점토지 및 OOO 소재 토지에 속한 것으로 나타난다. (바) 2013.8.1. 및 2013.8.13. 분할 이전 공시된 분할전토지의 2013년도 개별공시지가는 OOO이고, 분할 이후 청구인의 취득세 신고납부시 쟁점토지를 포함하여 분할된 각 토지에 대한 개별공시지가는 공시되지 아니하였으며, 처분청이 2013.1.1. 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액은 쟁점토지 OOO,OOO으로 나타난다. (사) 분할 이후 2014.5.30. 공시된 2014년 기준 개별공시지가는 쟁점토지 OOO, OOO으로 나타난다. (아) 청구인은 쟁점토지의 과세표준으로서 개발제한구역인 인근 OOO의 개별공시지가를 적용하여야 한다고 주장하는바, 2013년도 개별공시지가는 OOO원/㎡으로 나타난다.

(2) 살피건대, 처분청은 분할 이전의 2013년도 개별공시지가를 시가표준액으로 하여 쟁점토지의 취득세 과세표준을 산정하여야 한다는 의견이나, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 제2항, 같은 법 시행령 제15조 제2항 제2호에 따르면, 2013.7.1.부터 2013.12.31.까지의 기간 중 분할된 토지에 대하여는 2014.1.1.을 기준일로 하여 2014.5.31.까지 개별공시지가를 결정·공시하도록 규정하고 있는바, 2013년도 개별공시지가 OOO은 2013.1.1.을 기준으로 하여 분할전토지에 대한 것이고, 쟁점토지는 2013.8.1. 및 2013.8.13. 분할로 잔존한 부분이므로 청구인의 2013.8.16. 쟁점토지 취득 당시에는 개별공시지가가 공시되지 아니한 상태로 보이는 점, 지방세법 제4조 제1항 단서에 의하면, 토지에 대한 시가표준액은 개별공시지가로 하되, 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있는 점, 지방세법 제10조 제2항 단서에서는 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액을 과세표준으로 보도록 규정하고 있는바, 매매계약서상 청구인의 쟁점토지 매수가액 OOO원은 ㎡당 OOO원으로서 토지가격비준표를 사용하여 산정한 시가표준액인 OOO 보다 적으므로 OOO원을 과세표준으로 보기 어려운 점이 있어, 쟁점토지의 과세표준액은 토지가격비준표를 사용하여 산정하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.