쟁점토지의 지목변경에 따른 취득세 등의 과세표준 산정이 적정한지 여부

[주 문] OOO이 2014.4.28. 청구인에게 한 취득세 등OOO원의 경정청구 거부처분은OOO의 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액을 같은 동OOO를 유사토지로 하여 산정하되, 쟁점토지와 유사토지의 도로로부터의 접근성 및 고저 등의 특성을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구인은OOO(이하 “합병전토지”라 한다) 지상에 제2종 근린생활시설(사무소 및 의약품판매시설) 618㎡를 신축하여 2013.9.17. 사용승인을 받고, 2013.10.8. 합병전토지를 OOO로 합병하였다.

• 나. 청구인은 합병전토지에 건축물이 신축되어 그 중 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)의 사실상 지목이 답에서 대지로 변경되자, 지방세법제10조에 따라 쟁점토지의 지목변경 전의 시가표준액과인근 OOO(이하 “기준토지”라 한다)를 유사토지로 하여 산정한 지목변경 후의 시가표준액의 차액인 OOO원을 과세표준으로 하여 2013.10.22. OOO원을 신고하고 2013.11.13. 납부하였다.
• 다. 청구인은 처분청이 지목변경 후의 시가표준액을 산정하면서 기준토지의 선정이 잘못되었다고 주장하며 2013.12.10. 심판청구를 제기하였다(청구인은 2014.4.15. 쟁점토지의 취득세 등이 과다납부되었다는 사유로 경정청구를 하였고, 처분청은 2014.4.28. 이를 거부하였음).

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 (1)처분청이 지목변경분 취득세의 과세표준이 되는 쟁점토지의 토지가액을 산정함에 있어, 쟁점토지가 전반적으로 상업적 가치가 매우 낮은 토지임에도 불구하고 큰 도로에 가깝다는 이유만으로 큰 도로에 인접한 상업시설이 소재한 OOO을 표준지로 하여 이의 80%를 적용한 것은 부당하다. 즉, 쟁점토지는 평지인 대로변에 바로 접해 있는 것이 아니라 대로에서 축대를 끼고 70여 미터 아래쪽으로 들어와야 도착할 수 있고, 5가구만 사용하는 한적한 막다른 골목이며, 제1종 일반주거지역, 최고 고도 제한지구로서 공항시설 보호지구이고, 상점을 낼 경우 약국으로 허가를 받을 수 있으나 인근 지역 전체에 병원도 없는 한적한 농촌이므로 상가시설로 활용하기 어려워 쟁점토지의 전반적인 상업적 가치는 매우 낮으며, 청구인 소유의 토지 일부를 국가에서 매입하지 않은 상태에서 무단으로 도로로 사용하고 있으면서 그에 대한 지방세만 면제시켜 주고 있어 사유재산권 행사를 제한하고 있는 실정이다. 또한, 근린생활시설이 소재한 인근토지들의 경우에도 지가산정시 OOO를 표준지로 하지 않고 같은 OOO 토지(주택용)를 표준지로 하고 있는 점을 감안해야 한다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 같은 OOO에 합병하였는데, 도로와 가장 인접한 지번을 기준으로 하여 합병된 토지 전체에 고율의 과세OOO를 한 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 (1)청구인은 쟁점토지가 전반적으로 상업적 가치가 매우 낮은 땅임에도 불구하고 큰 도로에 가깝다는 이유로 큰 도로에 인접한 상업시설용 토지가액의 80%를 쟁점토지의 가액으로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 시가표준액을 위한 토지가액 산정은 그 상업적 가치를 산정하는 것이 아니라 지방세에 적용할 과세표준액 계산을 위하여부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 가장 유사한 인근 표준지를 기준으로 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표상의 배율에 의하여 산정하는 것으로서, 토지가격비준표상 기준 이외의 사안 등을 적용할 수는 없는 것이고, 쟁점토지의 토지가액 산정은 표준지인 OOO 토지의 가액에 토지가격비준표를 기준으로 계산된 배율 등으로 산정되어 적법하다. 처분청이 쟁점토지의표준지를 근린생활시설이 소재한 인근토지의 표준지인 OOO 토지로 하지 않고 같은 OOO 토지로 선정한 이유는 주변지역이 개별공시지가가 지속적으로 상승하는 지역으로 기존의 표준지를 교체할 경우 급격한 개별공시지가 상승이 우려되어 기존 표준지를 유지하는 것이며, 토지의 공시지가 변동은 새로운 도시계획, 건물신축 등 인허가, 건물의 용도변경 등에 의하여 토지의 이용상황이 명확히 변동된 경우, 동일한 용도지역 내의 토지의 이용상황이 동일한 인근의 표준지를 선정하여 지가를 산정하게 되는 것인바, 쟁점토지에 판매시설(주방가구 제조 판매) 신축이라는 인허가 사항이 발생하여 기존 주택용 표준지OOO에서 동일 용도지역 내의 주상용 표준지OOO로 변경하여 이를 기준으로 한 것이다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 OOO와 합병하면서 도로와 가장 인접한 지번을 기준으로 고율의 과세OOO를 받았다고 주장하나, 지가산정표 등을 보면 각각의 토지를 표준지와 비교하여 해당되는 토지의 면적만을 산정하는 것으로 합병 후 전체 토지가액을 산정하는 것이 아니며, 산정된 토지가액은 개별공시지가가 새로이 공시되기 전까지 쟁점토지에 대한 지방세에 한하여 적용되는 것으로, 기존 대지인 OOO는 이미 대지(주거용)로 공시된 개별공시지가가 존재하므로 이번에 산정된 토지가액과는 무관한 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 지목변경에 따른 취득세 등의 과세표준 산정이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은OOO(합병전토지)지상에 제2종 근린생활시설(사무소 및 의약품판매시설) 618㎡을 신축하고 2013.9.17. 건축물 사용승인을 받았으며, 2013.10.8. 합병전토지를같은 OOO로 합병하였다. (나) 청구인은 합병전토지 중 쟁점토지의 사실상 지목이 답에서 대지로 변경된 것에 대하여 2013.10.22. 아래 <표1>과 같이 취득세 등 OOO원을 신고하고 2013.11.13. 이를 납부하였다. (다) 처분청은 쟁점토지가 대지로 사실상 지목변경된 날(쟁점토지 지상 신축건물의 사용승인일 2013.9.17.) 현재 쟁점토지에 대하여 ‘대지’로서의 개별공시지가가 공시되지 않았으므로 지방세법 시행령 제17조 제1호에 따라 시가표준액 산출을 위해 2013.10.7. 개별공시지가 전담부서인 부동산관리과에 지목변경에 따른 토지가액 산정을 의뢰하여 쟁점토지의 지목변경 후의 산정가액을 회신받은바, 쟁점토지의 지목변경 후 시가표준액은 기준토지의 지가 OOO에 배율 0.805를 곱한 OOO로 산정한 것으로 나타난다. (라) 청구인은 처분청이 선정한 기준토지는 쟁점토지와 도로이용상황이 다르고, 쟁점토지 주변 토지의 개별공시지가는 OOO를 표준지로 하여 산정되었으므로, 쟁점토지의 지목변경 후 시가표준액은 기준토지 대신 OOO를 기준으로 변경되어야 한다고 주장한다. (마) 처분청은 쟁점토지의주변지역이 개별공시지가가 지속적으로 상승하는 지역으로 인근토지(근린생활시설 등 소재)의 표준지를 교체할 경우 급격한 개별공시지가 상승이 우려되어 기존 표준지를 유지하는 것이며, 토지의 공시지가 변동은 새로운 도시계획, 건물신축 등 인허가, 건물의 용도변경 등에 의하여 토지의 이용상황이 명확히 변동된 경우, 동일한 용도지역 내의 토지의 이용상황이 동일한 인근의 표준지를 선정하여 지가를 산정하게 되는 것인바, 쟁점토지에 판매시설(주방가구 제조 판매) 신축이라는 인허가 사항이 발생하여 기존 주택용 표준지OOO에서 동일 용도지역 내의 주상용 표준지OOO로 변경하여 이를 기준으로 한 것이라는 의견이며, 쟁점토지가 합병된 이후의 합병토지의 일정지점에서 위 두 표준지와 대략의 거리는 같은 OOO의 경우 약 122m, 같은 OOO의 경우 약 58m라고 하고 있다. (바) 쟁점토지, 기준토지OOO, 같은 OOO 등의 현황사진, 지적도 및 처분청이 제출한 자료 등에 의하면, 관련 토지의 내역은 아래 <표2>와 같이 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세법 시행령제17조에서토지의 지목변경에 대한 과세표준을 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액에서 지목변경 전의 시가표준액을 뺀 가액으로 한다고 규정하면서, 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액은 “해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수가 산정한 가액을 말한다”고 규정하고 있는바, 쟁점토지는 근린생활시설(사무소 및 의약품판매시설)의 부속토지로 지목변경된 것으로서 처분청이동일 용도지역 내 주상용의 토지로 사용되는 기준토지(쟁점토지와 같은 OOO 토지)를 표준지로 선정한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다. 다만, 기준토지는 도로(왕복 4차선)에 연접하여 직접 진입이 가능한 반면, 쟁점토지는 도로(고가) 아래에 위치하여 표고차가 있고, 도로로부터 상당 거리(청구인은 축대를 끼고 70m 아래쪽이라고 주장)가 있어 도로로 직접 진입하는데 어려움이 있는 등 접근성, 고저 등에 있어 기준토지와는 차이가 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 기준토지를 표준지로 하여 시가표준액을 산정함에 있어서는 도로로부터의 접근성 및 고저 등의 토지특성을 적절하게 반영하여 지가를 산정하는 것이 합리적이라 할 것이므로 처분청은 쟁점토지와 기준토지 간의 도로로부터의 접근성 및 고저 등의 토지특성을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.