청구인들이 쟁점토지상에 건축공사를 6개월 이상 중단한 정당한 사유가 존재하는지 여부

[참조결정] 조심2013지0096

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 2013년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인들이 공동으로 소유하고 있는 대지인 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 정당한 사유 없이 6개월 이상 건축이 중단되고 있는 것으로 보아 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 구분하여 2013년도 OOO원을 2013.9.10 청구인들에게 아래 〈표〉와 같이 결정·고지하였다.
• 나. 청구인들은 이에 불복하여 2013.11.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 지방세법상 토지에 대해서 토지의 공개념과 투기목적의 토지소유를 억제하고 토지의 용도에 맞는 방향으로 토지의 이용을 촉진하기 위하여 사용현황에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상으로 토지를 구분하여 각각 세율을 차등 적용하도록 규정하고 있고, 일반적으로 토지의 활용도가 높은 공장과 건축물의 부속토지 등은 별도합산과세대상으로, 세제지원이 필요한 농지 등은 저율 분리과세대상으로, 골프장용 토지 등은 고율 분리과세대상으로, 별도합산과세대상이나 분리과세대상이 아닌 토지는 토지의 활용도가 낮은 것으로 보아 종합합산과세대상으로 구분하고 있는 바, 토지의 투기목적 보유를 억제하기 위하여 국세인 소득세법제104조의3에서 비사업용 토지를 판단함에 있어서도 재산세의 과세구분을 원용하여 별도합산과세대상 토지는 비사업용 토지가 아닌 것으로 판단하고 있고, 건축 중인 토지의 경우 토지만의 투기적 보유상태가 아닌 경우이므로 별도합산과세대상으로 판단하고 있으나 고율의 재산세율 및 비사업용 토지의 판정을 면할 목적으로 건축허가를 받아 건축중인 것처럼 가장하면서 실질적으로는 본래의 용도에 사용할 의사가 없이 토지 자체의 재산적 증대를 목적으로 보유하고 있는 경우가 있을 수 있으므로 이를 방지하기 위하여 지방세법 시행령제103조에서 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우에는 건축물에서 제외하도록 규정하고 있는 것이므로 이러한 입법취지를 감안하여 정당한 사유 여부를 판단하여야 할 것으로서, 청구인들이 소유하고 있는 쟁점토지와 연접한 토지를 합하여 모두 10필지 토지상에 청구인들과 OOO이 공동건축주가 되어 지하 7층 지상 19층 규모의 건물을 건축하고 있으며, OOO(주)는 지하 7층에서 지상 2층까지의 골조공사를 도급받아 2008.8.1. 착공하여 2009.8.31.까지 완료하는 것으로 공사를 시작하였다가 공사기간을 2년 연장하는데 합의하여 공사를 진행하였으며, OOO(주)는 2011.9.3. 공사를 완료한 후 계약상 공사잔금과 추가공사비 미지급을 이유로 2011. 12.22. OOO에 조정신청을 하였고, 건축주 OOO은 건축내용의 하자를 주장하여 조정이 이루어지지 아니함에 따라 OOO(주)은 2012.3.16. 본안소송OOO을 제기하여 공사대금에 관한 소송이 진행 중에 있으며, 건축주 OOO은 건축내용의 하자의 입증을 위하여 2012년 10월 법원에 감정을 요청하였고 법원은 이를 승인하여 현재까지 감정이 진행 중이고, 공사비 산정과 감정은 공사가 중단된 상태에서 행해져야 하기 때문에 감정이 완료되고 그에 대한 법원의 판단이 있은 후에만 공사 재개가 가능한 상황이다. 즉, 공사 중단사유는 시공업자와 건축주 사이의 공사비와 공사하자에 대한 소송이 발생함에 따라 법원의 판단이 있기 전까지는 다툼 당사자의 증거물로서 불가피하게 건물의 현 상태를 보존해야 하는 사실적 상황이므로 처분청이 정당한 사유 없이 건축이 중단된 것으로 보아 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 본 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 시행령제101조 제1항 및 제103조 제1항에서 재산세과세기준일 현재정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상에서 제외하도록 규정하고 있으며, 위 규정에서의 ‘정당한 사유’란 사업주체 내부사정이 아닌 사업주체 외부의 불가항력적인 사정 즉 천재지변이나 건축의 금지·제한, 건축공사를 진행할 수 없는 법령상 사실상의 장애사유 및 장애정도 행정관청의 중지명령 등 외부적인 사유에 의하여 불가피하게 공사를 진행할 수 없는 불가피한 사유를 의미하는 것으로서,청구인들의 경우 공사대금 소송은 관계법령의 금지나 불가항력적인 외부적인 사유에도 해당되지 아니한다 할 것이고(행정안전부지방세운영과-2636, 2008.12.22. 질의회신 참조), 이러한 과정에서 청구인들이 공사를 계속 진행하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 할 수도 없어 청구인들이 공사를 중단한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없기 때문에 쟁점토지를 지방세법제106조 제1항 제1호에 의거 종합합산과세대상으로 보아 재산세를 부과한 처분은 적법하다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인들이 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있는 쟁점토지상에 건축공사가 6개월 이상 중단한 것은 시공사와의 공사비에 대한 다툼으로 소송이 진행중이었기 때문에 부득이 하게 공사를 중단한 것이므로 이는 정당한 사유가 있는 경우에 해당된다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: 〈별지〉기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 처분청 담당공무원이 2013.5.24. 현지 조사를 한 후 작성한 출장결과보고서에서 다음과 같은 조사내용이 기재되어 있다. (나) 처분청 건축과장이 세무과장에게 통보한 공문서에서 쟁점토지를 포함한 건축부지상에 현장사무실로 사용하기 위하여 설치한 가설건축물은 2012.2.21. 자진 철거된 사실이 확인된다. (다) OOO(주)는 2011.12.22. 건축주인 OOO을 상대로 공사대금 청구를 요구하는 조정신청을 OOO에 한 것으로 제출된 조정신청서에서 확인된다. (라) OOO(주)는 조정이 이루어지지 아니함에 따라 소를 제기OOO하였고, 소가 진행되는 과정에서 피고인 OOO은 2012.11.15. 건축공사 하자 여부 및 하자보수공사비를 산정하기 위한 감정신청서를 제출하였으며, 2013.1.31. 감정인 지정결정이 이루어졌으나 2013.10.4.까지 감정이 이루어지지는 아니한 것으로 소송 진행내역에서 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호 및 제103조 제1항의 규정을 종합하면, 건축물의 부속토지로서 용도지역별 적용배율 이내의 토지는 별도합산과세대상으로 구분하며, 건축물의 범위에는건축허가를 받았으나 건축법제18조에 따라 착공이 제한된 건축물 및 건축 중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물은 제외한다고 규정하고 있다. (나) 위의 규정에서의 ‘정당한 사유 없이 6월 이상 공사가 중단된 건축물’이라 함은 법령에 의한 건축의 금지나 제한 등과 같이 청구인들이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유를 뜻하는 것이 원칙이고, 청구인의 내부적인 사유의 경우에는 청구인들이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수밖에 없게 된 경우에 한한다고 보아야 하며, 그와 같은 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 건축공사의 규모, 건축공사의 완공에 걸리는 기간의 장단, 건축공사를 진행할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 청구인들이 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지의 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이고(조심2013지96, 2013.3.20. 참조), (다)청구인들을 포함한 건축주들은 쟁점토지를 포함한 10필지의 토지상에 건축물을 신축하고자 1993.9.6. 건축허가를 받았으나 1998년 2월에 공사를 중단하였고, 그 후 다시 2006.9.8. 건축공사를 재개하였으나 2011년 9월에 이를 다시 중단하였으므로 2013년도 재산세 과세기준일 현재 건축공사 중단기간이 6개월 이상인 것에는 다툼이 없고,청구인들은 건축공사를 중단한 것이 공사시공자와 공사비에 대한 다툼으로 소송이 제기되고 그로 인하여 감정이 실시됨에 따라 감정을 위하여 현장을 보존하여야 하기 때문이라고 주장하나, 청구인들을 포함한 건축주들은 당초 지하 9층 지상 19층의 건축물을 신축하기 위하여 1993.9.6. 건축허가를 받고서 4년 5개월이 지난 시점에 이를 중단하였다가 8년이 경과하여 다시 공사를 재개하면서 일부 건축공사(지하 7층, 지상 2층)에 대하여만 도급공사를 하다가 당해 공사가 완료된 이후에 공사비에 대한 다툼을 이유로 공사를 중단한 점과 추가적인 공사를 위한 공사도급계약 체결 등의 노력이 확인되지 아니한 점 등에 비추어 보면, 전체적으로 건축허가를 받은 규모의 건축공사를 시행하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 보기 어렵다고 보인다. (라) 따라서, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.