청구법인이 이 건 부동산을 담보목적의 감정평가액보다 높으나 시가표준액보다는 낮은 가액으로 취득한데 대하여 이 건 부동산을 공유로 소유하고 있던 3인 중 2인이 청구법인과 특수관계자라고 하여 그 취득가격 중 3분의 2를 부인하고, 그 부분에 대하여 시가표준액을 과세표준으로 산정하여 취득세 등을 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO이 2013.9.4. 청구법인에게 한 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2012.5.22. 대표이사 OOO과 OOO이 각각 3분의 1 지분으로 소유하고 있는OOO(토지 458.36㎡,건물 3,452.15㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 매매로 OOO원에취득하고, 그 부대비용을 포함한 법인장부상 취득가액OOO을과세표준으로 하여 산출한OOO원을 처분청에 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 위 매도인 3인(이하 “이 건 매도인”이라 한다) 중 OOO(이하 “이 건 특수관계인”이라 한다)이 청구법인의 주식 지분 OOO를 각각 소유한 사실을 확인하고, 이 건 부동산 중 OOO 지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 취득부분을 지방세법제10조 제5항 및소득세법제101조 제1항 등에 의한 특수관계인 간의 거래로 보아 법인장부상 취득가액을 부인하고, 이 건 부동산의 시가표준액OOO을 과세표준으로 하여 기신고한 취득가액을 차감한 OOO원 중 특수관계인이 아닌 OOO의 지분(1/3)을 제외한 OOO원을 과세표준으로 하여 산정한 OOO원(가산세 포함)을 2013.9.4. 청구법인에게 부과고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2013.10.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 이 건 부동산을 OOO에서 감정한 가액OOO보다 높은 OOO원에 취득하였는바, 위 감정가액은 법인세법제52조 및 같은 법 시행령 제89조 제2항에 의한 시가에 해당하여 소득세법 시행령제167조 제6항에 따라 소득세법제101조 제1항의 부당행위계산 적용대상에 해당하지 아니하며, 이 건 매도인의 양도소득세 신고에 대하여 관할세무서에서 소득세법제101조 제1항을 적용하여 양도소득세를 추가로 과세한 사실이 없고, 동일한 부동산의 동일면적의 양도에 대하여 특수관계 유무에 따라 시가를 달리하여 차등과세하는 것은 불합리하므로, 처분청이 이 건 부동산의 취득에 대하여 쟁점부동산을 구분하여 소득세법제101조 제1항에 의한 거래로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 안전행정부장관의 질의회신OOO에서 법인과 특수관계에 있는 개인 간의 거래로서 장부가액으로 건물을 매도할 경우라도 그 매매가격이 시가표준액에 미달하는 경우에는 당해 장부가액을 과세표준으로 할 수 없다고 회신하고 있는바, 청구법인과 이 건 특수관계인 간의 이 건 부동산에 대한 거래는 법인세법 시행령제87조 제1항에서 규정한 특수관계인 간의 거래에 해당되고, 청구법인이 제시한 감정가액OOO의 경우, 금융기관이 이 건 부동산에 대한 담보가치 평가를 목적으로 평가된 가액으로서 일반적으로 금융기관에 대한 담보제공을 위한 감정평가를 하는 경우 대출금 미변제로 인한 경매 시 유찰 등으로 인한 매각가격 하락 등의 사정을 고려하여 시가보다 낮은 가액으로 평가되는 점, 감정기관에서도 이 건 부동산의 시세수준은 OOO원인 것으로 보고 있는 점을 종합해 볼 때, OOO원의 감정가액은 이 건 부동산의 적정한 교환가치를 객관적이고 합리적인 방법으로 평가·반영한 시가로 볼 수 없다 하겠으므로, 이 건 부동산의 취득에 대한 시가는 시가표준액이라 할 것인바, 그 시가표준액과 매매가액과의 차액이 3억원을 초과하는 동시에 시가의 100분의 5 이상의 가액에 해당하여 법인세법 제52조 제1항에서 규정한 특수관계인 간의 거래로서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 거래에 해당된다고 할 것이므로 쟁점부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인이 3인이 공유로 소유한 상가를 담보목적의 감정평가액보다 높은 가액으로 취득한데 대하여 공유자 3인 중 2인이 청구법인의 특수관계자라고 하여 그 취득가격을 부인하고, 상가의 시가표준액 중 2/3 지분에 해당하는 금액을 과세표준으로 산정하여 취득세 등을 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 부동산임대업 등을 목적으로 하여 1987.9.29. 설립되었고, 2012.5.22. 상가인 이 건 부동산을 청구법인의 대표이사인 OOO과 비특수관계인인 OOO(각 3분의 1 지분)으로부터 총 OOO원에 취득하였다.

(2) 청구법인이 신고한 이 건 부동산의 취득가액은 총 OOO이며, 그 시가표준액은 OOO원이다.

(3) 처분청은 청구법인의 주주명부상에 이 건 특수관계인인 OOO이 청구법인의 총 주식 OOO를 각각 소유하고 있는 것으로 나타나 이 건 부동산 중 OOO의 2/3 지분인 쟁점부동산에 대한 취득을 특수관계인 간의 거래로 보아 이 건 부동산의 시가표준액 중 2/3 지분에 해당하는 금액을 과세표준으로 산정하여 이 건 취득세 등을 부과하였다.

(4) 청구법인이 제출한 이 건 부동산의 감정평가서(감정기관: OOO)를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) OOO이 이 건 부동산에 대한 담보평가목적으로 감정을 의뢰하였으며, 2012.4.24. 시점의 감정가액이 OOO원으로 나타난다. (나) 인근 구분건물의 평가 선례 및 매매사례는 다음과 같다. (다) 이 건 부동산의 시세수준은 다음과 같다. (라) 이 건 부동산 가액의 결정 내용은 다음과 같다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부당행위계산의 부인규정을 적용함에 있어서 그 판단기준이 되는 시가란 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계인이 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 말하는 것으로, 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격으로 하고,시가가 불분명한 경우에는감정평가법인이 감정한 가액 등으로 하는 것인바, 이 건 부동산의 경우, 청구법인과 이 건 매도인이 거래사례가 달리 없는 상태에서 2012.4.20. 감정평가법인이 이 건 부동산에 대하여 평가한 감정가액OOO보다 높은 가격인 OOO원에 거래한 것은 부당행위계산의 부인 대상으로 보기 어려운 점, 공유자 3인의 소유로 되어 있는 이 건 부동산의 거래는 이 건 특수관계인(2인)과 비특수관계인(1인)이 혼합되어 있는 특수한 형태의 거래로서 처분청이 비특수관계인에 대하여는 정상적인 거래로 인정하여 실제 거래가액을 인정하였는바, 하나의 과세물건인 이 건 부동산에 대하여 그 일부지분이 비특수관계인인 제3자간에 일반적으로 거래된 가격으로 보았다면 그 제3자와 함께 거래가 이루어진 그 나머지 지분인 쟁점부동산에 대하여도 그와 동일한 기준을 적용하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 이 건 부동산의 거래를 이 건 특수관계인과 비특수관계인의 거래로 구분하여 부당행위계산의 부인 대상으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.