쟁점토지 인접 임야를 매수하지 못함에 따라 외벽공사를 실시하지 못하여 준공허가를 받을 수 없게 되자 공사가 중단된 것이라는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음
쟁점토지 인접 임야를 매수하지 못함에 따라 외벽공사를 실시하지 못하여 준공허가를 받을 수 없게 되자 공사가 중단된 것이라는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음
OOO 세무서장이 2014.3.3. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO부과 처분은 OOO대지 408㎡, 같은 곳 220-8 임야 900㎡ 및 같은 곳 220-10 임야 423㎡의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 적용하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간
3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 소득세법 시행규칙 제83조의5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
(1) 처분청이 제시한 이의신청 결정서, 토지등기부등본 등 쟁점토지 관련 주요 사실관계 및 과세근거는 다음과 같다. (가) 토지등기부등본상 쟁점토지의 표시 및 소유권에 관한 사항은 아래의 <표1>과 같고, 쟁점3토지는 2004.8.9. 공유물 재분할(지분율 변동 없음)로 쟁점2토지에서 이기되었다. (나) 쟁점1토지의 전소유자 OOO쟁점1토지의 양도가액을 기준시가로 신고하였고, 청구인은 쟁점2․3토지에 대한 증여세 신고시 증여세과세가액을 기준시가로 신고하였으며, 2012.2.17. 쟁점토지를 임의경매로 양도하였으나, 예정신고 및 확정신고를 하지 않은 것으로 나타난다. (다) 쟁점토지 위 신축건물의 건축신고가 효력상실 되었고, 산지전용허가 취소 및 착공일의 불분명, 착공신고서 미제출 등을 볼 때, 사업용 토지로 볼 수 없으므로 장기보유특별공제 배제대상이다. (라) 등기부등본, 관할 지방자치단체의 공문, 청구주장 등을 종합하여 쟁점토지와 관련한 사실관계를 정리하면 아래의 <표2>와 같다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 사업용 토지로 사용하였다는 주장으로 사업용으로 산정한 계산근거는 소득세법 시행규칙제83조의5에 의한 아래의 산식이고, 쟁점토지 지상의 건축물 사진, 공사도급 계약서, (토목공사)견적서 및 대금입금 무통장입금증 등을 증빙자료로 제시하였는 바, 주요 주장내용은 다음과 같다. (가) 쟁점토지 위의 미준공 건축물은 준공검사만 받으면 될 정도로 공정이 대부분 완료된 상태이나, 사진에서와 같이 산을 깎아서 만든 지벽의 경사각이 80° 이상으로 매우 급경사여서 임야를 추가로 매입하고, 산지전용허가를 득하여 경사각을 법정 기준에 맞춰야 준공허가를 신청할 수 있는 상황이어서 임야 소유자에게 매수의사를 밝혔으나 구체적인 매각거부 의사를 밝히지 않고 계속하여 매각을 거부하였 으며, 이러한 사유로 공사가 중단되고 건물을 짓기 위하여 토지를 담보로 받은 대출이자가 연체되어 토지가 경매로 매각되기에 이른 것이다. (나) 위 산식과 관련 쟁점토지의 착공일․건설진행기간 등은 아래와 같고, 그 산식에 따른 사업용 토지로 사용한 기간비율은 아래의 <표3>과 같은 바, 쟁점토지 취득일로부터 2년의 종료일(2005.12.14.)이 토목공사 착공일(2005.9.21.)보다 후에 도래하여, 쟁점토지의 전체보유 일수인 2,983일보다 많은 값이 도출된다. (다) 건설공사표준하도급계약서에 의하면, 청구인은 2007년 12월경 OOO 소재한 OOO의 OOO과 총 OOO억원(공사기간 2008.1.3.～2008.5.15.)에 공사 하도급 계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 공사수급인 OOO2008.9.16. 쟁점토지에 근저당(채권최고액 OOO천만원)을 설정하였고, 임의경매로 인한 매각으로 2012.2.17. 근저당설정이 등기말소된 것으로 나타난다. (라) 공사도급 계약서는 청구인과 OOO2005.9.12. 토공 부대공사에 대하여 체결한 것으로, 도급금액은 OOO착공일은 2005.9.21., 준공일은 2005.10.5.이며, 관련 증빙으로 무통장 입금증을 제시하였다. (마) 쟁점토지 옆 임야 소유주는 계속하여 매각을 거부하고 있어 펜션건물은 6년째 공사가 중단된 채 방치 중이고, 시공자는 미지급 도급비 때문에 건물에 유치권을 신고한 상태인데, 이의신청시 공사가 중단된 이유를 막연하게 자금부족이라고 소명하여 자금부족은 천재지변, 민원발생, 기타 정당한 사유가 아니라는 이유로 기각되었으나, 공사가 중단된 구체적인 이유는 건물 옆의 급경사 지벽을 완만하게 깍지 않으면 절대 준공허가가 날 수 없는데 연접한 임야 소유주의 비협조로 토지매입 자체가 불가능해 발생한 것으로 단순한 내부요인이 아니라 외부요인으로 발생한 것이다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 사업용으로 사용하지 아니하여 장기보유특별공제를 적용할 수 없다는 의견이나, 소득세법 시행규칙제83의5 제1항 제5호에 의하면, 지상에 건축물이 정착되지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 실제 착공일 이후 공사가 진행 중인 기간, 천재지변 및 민원의 발생 등 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단기간 동안은 비사업용 토지에서 제외하도록 규정하고 있고, 건물신축을 위한 선행공사로서 실질적인 토목공사(형질변경)가 개시되었다면 업무에 사용한 날은 건물착공일이 아니라 토목공사(형질변경)를 시작한 날로 봄이 타당하다 할 것인 바, 쟁점토지 지상에 토목공사 및 건축물 공사에 대한 도급계약을 체결한 내역의 계약서를 제시하고 있고, 청구인․처분청이 각각 제시한 자료에 의하면 쟁점토지 지상에 완성된 수준의 건축물이 존재하는 것으로 나타나며, 토목공사와 관련하여 대금을 지급한 무통장 입금증을 제시하고 있는 점, 쟁점토지의 임의 경매에 따른 감정평가서상 건축물 현황이 나타나는 점, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 공사수급인 OOO2008.9.16. 쟁점토지에 근저당권(채권최고액 OOO천만원)을 설정한 후 쟁점토지의 임의경매로 인한 매각으로 2012.2.17. 근저당권이 말소등기된 것으로 나타나는 점, 2008년 말 건축공사가 중단된 이후 방치된 것은 청구인이 쟁점토지의 인접 임야를 매입하고자 하였으나, 임야 소유자와의 협상이 되지 않아 건축물 옆의 급경사 지벽을 완만하게 깎을 수 없어 준공허가를 받지 못한 것으로 보이고, 동 보유기간은 소득세법 시행령제168조의14 제1항 제4호 및 같은 법 시행규칙 제83의5 제1항 제5호에 의한 부득이한 사유에 해당되는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.