쟁점오피스텔 내부는 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 구조인 것으로 보이는 점, 쟁점오피스텔들 중 한 임차인은 고령으로 사업용으로 오피스텔을 임차하였다고 보기 어려운점 또 다른 임차인은 근로소득 및 인적용역사업소득자로 쟁점오피스텔을 사무용도로 사용하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 잘못이 없음
쟁점오피스텔 내부는 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 구조인 것으로 보이는 점, 쟁점오피스텔들 중 한 임차인은 고령으로 사업용으로 오피스텔을 임차하였다고 보기 어려운점 또 다른 임차인은 근로소득 및 인적용역사업소득자로 쟁점오피스텔을 사무용도로 사용하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(2) 쟁점아파트의 양도일 현재 OOO은 임차인의 사망으로 공실상태였으며, OOO는 임차인 최OOO이 임대차계약서에 약정한대로 피아노레슨 등의 사업활동에 사용 중이었다.
(3) 쟁점오피스텔은 업무용으로 임대계약을 체결하였으며 실제 업무용으로 사용하였다. (가) OOO은 임대차계약시 연구실로만 사용할 것을 확약하였고, 임차자는 전입신고 등을 하지 아니하고 연구실로만 사용하였으며, OOO는 임대차계약시 피아노 교습 및 연습실로 사용하기로 하고 임대하였고, 임차인은 OOO 등 인적용역사업자로써 사업소득 신고를 하였다. (나) 처분청은 과세근거로 쟁점오피스텔의 인터넷상 홍보자료를 예로 들고 있으나, 임대홍보용 블로그는 사무실에 주거기능을 포함한 오피스텔의 본질적인 성격에 따른 일반적인 홍보에 불과한 것이다.
(4) 청구인은 쟁점오피스텔의 준공시 각 구청에서건축법상 업무용으로 사용 승인된 형태 그대로 그 어떤 것도 변경하지 아니하고 그대로 유지하고 있으며, OOO은 쟁점오피스텔에 대하여 취득당시부터 현재까지 업무용으로 보아 재산세를 부과하고 있다. (5) 소득세법 집행기준12-8-2-4는 오피스텔을 임대함에 있어 임차인이 항상 주거용(사업을 위한 주거용인 경우는 제외한다)으로 사용하는 경우에는 주택임대소득에 해당한다고 규정하고 있고, 관련 법령에 의하면 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하고, 이는 단독주택과 공동주택으로 구분되며(주택법 제2조 제1호), 오피스텔은 업무를 주로하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 OOO이 고시하는 기준에 적합할 것을 말하고, 이는 단독주택, 공동주택과 병렬로 분류되는 업무시설에 속한다고 규정하고 있다. 따라서, 세법상 주택수의 계산은 양도자산의 양도시점을 기준으로 판단하여야 하는 것이 원칙이고, 주거용인지 업무용인지의 사실판단은 양도시점에 실질적인 사용용도를 가지고 판단하여야 함에도 처분청은 숙식을 할 수 있는 설비가 갖춰져 있다는 것만을 증거로 주택으로 간주한다는 것은 너무나도 부당한 처분이다.
(1) 권OOO에 대하여 임대업으로 사업자등록이 되어있고 부가가치세를 신고하였으나 국세통합전산망 자료에 따르면 OOO에는 권OOO 이외에 다른 사업자등록이 되어 있지 아니하므로 임차인들이 상업목적이 아닌 주거목적으로 거주한 것으로 보인다.
(2) 인터넷상의 블로그로 확인한바, OOO의 내부시설은 주방시설 및 세탁기, 화장실, 전자렌지, TV가 풀옵션으로 설치되어 있으며, 처분청에서 2014.5.6. 오전9시경 현장에 출장 확인한바, 건물 외벽 및 현관문에 간판이 없고 관리인으로부터 “동 건물의 모든 세대는 주거용에 필요한 시설이 풀옵션으로 설치되어 있다”는 사실을 확인하였으며, 2014.6.12. 19시경 2차 방문하여 확인한 바, 현재 거주하고 있는 세입자 2명을 만날 수 있었고, 세입자는 자유로운 복장(티셔츠와 반바지)으로 저녁식사 중이었으며, 출입문 밖에서 보았을 때 업무용 비품 및 서류 등이 전혀 확인되지 아니하고 주방에는 설거지거리와 냄비가 있는 것을 확인하였다.
(3) OOO는 취득일인 2004.8.6.부터 현재까지 부동산임대사업자등록을 하지 아니하였고, 세입자 최OOO은 근로소득 및 인적용역소득 자로 주거용으로 임차한 것으로 보이며, 인터넷상의 블로그로 확인한바, OOO과 동일하게 주방시설 등이 풀옵션으로 설치되어 있다.
(4) 따라서 쟁점오피스텔의 이용현황, 외관 및 내부구조, 세입자들의 사업유무 등을 종합적으로 고려할 때 쟁점오피스텔은 주택에 해당하는 것으로 판단되므로 당초 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 (2011.7.25. 법률 제10898호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령으로 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (3) 소득세법 시행령(2011.6.3. 대통령령 제22950호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.
(4) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도가액 OOO, 취득가액 OOO, 필요경비 OOO, 양도소득금액(양도차익) OOO으로 하여 양도소득세 OOO을 결정하였다.
(2) 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액을, 취득가액은 환산취득가액을, 필요경비는 쟁점부동산 취득당시 기준시가의 3%(개산공제액)을 각각 적용함에 있어 다툼이 없다.
(3) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점아파트는 대지 60.91㎡, 건물 106.98㎡로서 1988.7.6. 청구인 명의로 소유권이전 등기되었다가 2011.4.7. 거래가액 OOO에 윤OOO 명의로 소유권이전 등기된 것으로 나타나고, OOO은 연면적이 각각 31.96㎡로서 2009.3.10.을 매매원인일로 2009.5.22., 2009.4.6. 권OOO 명의로 각각 소유권이전 등기되었으며, 두산1215는 연면적 43.11㎡로 2004.8.6. 권OOO 명의로 소유권이전 등기되었다.
(4) 사업자등록증에 의하면 권OOO은 2009.4.3. OOO을 사업장 소재지로 하여 부동산임대사업을 개시한 것으로 나타나고, 국세통합전산망자료에 의하면 다음 <표1>과 같이 2009년 제1기 부가가치세 과세기간부터 부가가치세를 신고․납부하였다. <표1> 부가가치세 신고․납부 현황 및 부동산임대 명세
(5) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 쟁점오피스텔의 임대차 계약 및 사용 현황 등 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 OOO에 대하여 임차인을 김OOO로 하여 2009.6.25. 보증금 OOO에 임대차 계약을 체결하였고, 계약서 제6조에는 ‘상기 부동산은 일인 또는 이인의 전용방이기 때문에 그 이상의 인원은 숙식할 수 없으며’라고 기재되어 있다. 또한, OOO의 전입세대 내역에 의하면 2009.3.10.부터 2011.4.7.까지 주민등록 전출․입 내역은 없는 것으로 확인되며, 처분청의 현장방문보고서 등에 의하면 김OOO은 38년생의 고령으로 가족들과 왕래 없이 혼자서 OOO에서 거주하다가 2011년 3월경 요양병원 입원 중 사망하였고, 2014.6.12. 19시경 처분청 공무원이 현장 방문시 임차인으로 보이는 여성 2명은 자유로운 복장(티셔츠와 반바지)으로 저녁식사 중 이었으며, 출입문 밖에서 보았을 때 비품 및 서류 등이 전혀 확인되지 아니하는 등 주거용으로 조사되었다. (나) 청구인은 OOO에 대하여 임차인을 유OOO로 하여 2009.4.2.부터 2011.12.31.까지 보증금 OOO에 임대차 계약을 체결하였고, 2012년 제1기에는 주식회사 OOO에 임대하다가 2012.8.6. 윤OOO에게 양도하였다. OOO의 전입세대 내역에 의하면 2009.3.10.부터 2011.4.7.까지 주민등록 전출․입 내역은 없는 것으로 확인된다. (다) 청구인은 OOO에 대하여 임차인을 최OOO(81년생)으로 하고, 임대차기간을 2009.9.16.부터 2010.9.15.까지(계약일 미상), 보증금 OOO으로 하여 임대차 계약을 체결하였고, 계약서 제6조에는 상기 부동산은 일인 또는 이OOO 전용방이기 때문에 그 이상의 인원은 숙식할 수 없다는 내용과 특약사항으로 해당부동산은 오피스텔이므로 절대 전입신고를 할 수 없고 주거전용으로 사용하지 못한다고 기재되어있으며, 국세통합전산자료에 의하면 최OOO의 주소지는 2009.9.16.부터 2012.11.13.까지 OOO이다. OOO의 전입세대 내역에 의하면 취득일인 2002.6.8.부터 2011.4.7.까지 주민등록 전출․입 내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 두산1215 전입세대 내역 국세통합전산망 자료에 의하면 최OOO은 2009년부터 2013년까지 근로소득 및 연주가 등 인적용역소득이 있는 것으로 확인되며 처분청은 소규모의 연주가 있을 때마다 그 장소에서 연주 등을 하는 것으로 OOO를 사무용도로 볼 수 없다는 의견이며, 청구인은 쟁점아파트의 양도당시 OOO가 공실이었음을 주장하며 권OOO이 2011.5.27. 직접 납부한 2011년 4월분 관리비 OOO의 영수증 및 OOO의 사실확인서를 이의신청시 제출하였는데, 이의신청 심리과정에서 심리담당자가 OOO를 방문하여 방문일 현재까지 최OOO 명의로 관리비가 수납되고 있는 사실을 확인하자 청구인은 주장을 번복하였고, 실제 임차여부 확인을 위해 최OOO과 연락을 시도하였으나 연락이 되지 아니하였다. (라) 처분청은 쟁점오피스텔은 인터넷상의 블로그로 확인한바, 내부시설은 주방시설 및 세탁기, 화장실, 전자렌지, TV가 풀옵션으로 설치되어 있으며, 현장에 출장 확인한바, 건물 외벽 및 현관문에 간판이 없고 관리인으로부터 “동 건물의 모든 세대는 주거용에 필요한 시설이 풀옵션으로 설치되어 있다”고 조사되었다.
(6) OOO이 발급한 2011년도 지방세 세목별 과세증명서에 의하면 쟁점오피스텔은지방세법제105조 및 제111조에 의하여 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박 중 건축물(그 밖의 건축물의 세율 1천분의 2.5)로 과세되었다.
(7) 청구인은 2014.11.27. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 쟁점오피스텔은 재산세 부과 및 공부상 오피스텔이고 임대차 계약시에도 업무용으로 사용하도록 계약하였으므로 업무용으로 보아야 한다는 취지의 의견진술을 하였다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제89조 제1항 제3호에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것인바, 쟁점오피스텔이 공부상 오피스텔로 되어 있어 이에 대하여 일반건축물에 대한 재산세가 부과된 사실이 있는 점, 내부에 욕실, 주방가구(조리대, 개수대, 수납장, 환기구), 냉장고, 조리용렌지, 세탁기, 에어컨, 붙박이 옷장, 개별 난방장치가 설치되어 있어 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 구조인 것으로 보이는 점, OOO의 임차인 김OOO은 1938년생으로 사업용으로 오피스텔을 임차하였다고 보기 어려운 점, 청구인은 김OOO이 2011년 3월 사망으로 공실이라고 주장하면서도 2014년 제1기 부가가치세 신고분까지 계속하여 1938년생 김OOO을 1968년생 김OOO로 잘못된 주민등록번호로 부동산임대신고를 한 사실이 있는 점, 처분청의 조사공무원의 현장방문보고서에 의하면 여성 2명이 거주하고 있는 것으로 조사된 점, OOO의 임차인 최OOO은 주소지가 OOO이고 근로소득 및 인적용역사업소득이 있는 것으로 보아 OOO을 사무용도로 사용하였다고 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되지 아니하였다고 주장만 할 뿐 이를 뒷받침할 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있으므로 쟁점오피스텔은 쟁점아파트의 양도 당시 사실상 주거용으로 사용되었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.