대물변제에 따른 부동산 양도에 대해 매매계약서상 거래가액을 양도가액으로 하여 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 취득한 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO 매매를 원인으로 OOO에게 소유권이전등기하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 무신고함에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 매매계약서에 기재된 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 하여 2014.1.17. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정･고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.4. 이의신청을 거쳐 2014.8.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법제88조에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이고, “유상”이란 당사자간 매매, 증여, 교환 등 거래관계가 성립되어야 한다. 청구인과 같이 물상담보 제공자는 채무자와의 특수한 인간관계 때문에 아무런 의무없이 자신의 자산을 무상으로 담보 제공하는 경우가 대부분이고, 채무자가 채무를 변제하지 못할 경우에는 자신의 자산을 아무런 대가없이 처분하여야 함에도 이를 유상거래로 보는 것은 부당하다. 청구인은 청구인의 오빠 OOO의 부탁을 받고, OOO가 OOO로부터 차용한 OOO원의 채무와 관련하여 쟁점부동산을 담보로 제공하게 되었는데, OOO가 이자를 제대로 지급하지 못하자 채권자로부터 쟁점부동산에 소유권이전청구권가등기를 할 것을 요구받게 되자 청구인은 OOO에게 가등기에 필요한 서류를 제공한 사실이 있다. 그러나, 청구인은 이 건 양도소득세가 부과된 이후에 쟁점부동산의 소유권이 이전된 사실을 알았고, 쟁점부동산의 소유권이 이전되었음에도 청구인에게 실제 발생한 소득은 없으며, 쟁점부동산의 실지거래가액은 채권최고액 OOO원OOO 가량인데도 채권자 측에서 거래가액을 OOO원으로 기재한 이유를 알 수 없고, 대물변제로 볼 경우에도 청구인과 OOO가 얻은 대가는 OOO원을 넘지 않는다. 한편, 과태료는 행위의무자가 의무를 해태했을 때 부과되는 형벌로 해당 행정행위를 해야 함을 알고도 이를 게을리 했을 때 부과되어야 하고, 청구인의 경우 쟁점부동산의 양도로 인한 소득이 발생하지 않았음에도 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 채무 담보로 제공한 쟁점부동산의 소유권이 이전되어 채무 또는 물상보증인으로서의 책임을 면하게 되는 것인바, 쟁점부동산의 양도는 양도소득세 부과대상인 유상양도에 해당하고, 대물변제는 채무의 소멸이라는 경제적 이익이 부동산 소유자에게 귀속되는 것이므로 쟁점부동산 매매계약서상의 거래가액인 쟁점금액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 채무 담보로 제공하여 대물변제로 양도한 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 (2011.5.2. 법률 제10625호로 개정되기 전의 것) 제88조 (양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조 (양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 OOO 취득한 쟁점부동산을 OOO 매매를 원인으로 OOO에게 거래가액 OOO원에 소유권이전등기하였고, 쟁점부동산에는 2009.4.8. 채권최고액 OOO원OOO에 근저당권이 설정되었다가 2011.4.27. 근저당권 설정등기가 말소된 것으로 나타난다.

(2) 쟁점부동산의 매매계약서 등에 의하면, 2011.4.8. 쟁점부동산은 매매가액 OOO원에 매수인 OOO에게 소유권이전등기되었고, 국토교통부의 다세대주택 실거래가 및 기준시가 자료에 의하면, 쟁점부동산OOO과 동일 층에 있는 인근주택OOO이 OOO원에 거래된 것으로 나타난다. <표> 쟁점부동산 및 인근주택의 거래가액 비교

(3) 청구인이 제출한 금전소비대차계약서 등에 의하면, OOO가 OOO로부터 OOO원을 2010.4.30.까지 변제하는 조건으로 차용하면서 청구인 소유의 쟁점부동산을 담보로 제공하기로 한 것으로 나타나나, 채무 원금에 따른 이자 정산내역 등은 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 채무의 이행에 갈음하여 자신 소유 부동산의 소유권을 이전하는 경우 그 채무가 소멸하는 경제적 이익을 얻게 되는 것이므로 그 부동산의 양도는 양도소득세의 부과대상이 되는 유상양도에 해당하고(대법원 1995.11.24. 선고 95누4599 판결,같은 뜻임), 양도차익 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다 할 것인바(대법원 2007.4.26. 선고 2006두7171 판결, 같은 뜻임), 대물변제는 채무의 소멸이라는 경제적 이익이 부동산 소유자에게 귀속되는 것으로서 청구인은 OOO의 채무 담보로 제공한 쟁점부동산의 소유권이 이전되어 채무 또는 물상보증인으로서의 책임을 면하게 된 점, 쟁점부동산의 소유권이전등기 신청시 첨부된 매매계약서에는 쟁점부동산의 거래가액이 쟁점금액인 OOO원으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산이 유상양도된 것으로 보고, 쟁점부동산 매매계약서의 매매가액인 쟁점금액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.