부속사 중 일부가 방 형태로 되어 있다고 하더라도 화장실이나 세면장 등 주거에 필수적인 시설이 함께 설치되어 있지 않고, 음식점 주방으로 사용되는 공간을 같이 점유하고 있어 부속사를 상시주거에 공하는 건물로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
부속사 중 일부가 방 형태로 되어 있다고 하더라도 화장실이나 세면장 등 주거에 필수적인 시설이 함께 설치되어 있지 않고, 음식점 주방으로 사용되는 공간을 같이 점유하고 있어 부속사를 상시주거에 공하는 건물로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산의 공부상 주택과 상가 겸용건물에서 상가부분의 건물 연면적이 큰 것으로 나타나고 있으나, 동일지번내의 인접한 별채인 OOO 건물(이하 “OOO”라 한다)도 주택으로 사용하였기에 총연면적 대비 주택부분의 연면적이 더 크므로 쟁점부동산 전부를 1세대1주택 비과세 적용대상으로 보아야 한다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 1998년에 매입하였으며 건물은 2개동으로 이루어져 있고, 작은 동은 단층 OOO로서 큰 동에 인접한 별채건물이고, 큰 동은 1, 2층으로 이루어져 있는데 처음에는 모두 주택이었으나, 1999년 1층을 상가로 용도변경하여 음식점으로 사용하였다. (나) 1층 상가에 임차인들이 들어와 1년 정도 음식점을 운영하다가 경영이 어려워져 나가고, 이후 2012년 초 마지막 임차인도 나가고 전세가 나가지 않아서 몇 개월 비워 두었다가 매각하기에 이르렀고, 2012년 8월 양도가 이루어진 시점까지 1층 상가는 영업을 하지 않는 공실로 두게 되었다. (다) 쟁점부동산 중 OOO는 약 20평 정도로 3분의 1은 1개의 방이고, 3분의 1은 마루거실, 3분의 1은 부엌 및 창고로 되어 있고, 처음에는 의붓딸(문OOO)이 살았고, 방 외의 거실은 가재도구와 살림살이 도구의 보관에 주로 사용하였으며, OOO는 상가로 용도변경을 하거나 상가의 임차인에게 임대하지도 않았다. 청구인이 재혼을 하여 처가 데려온 의붓딸이 OOO의 방에서 기거를 하며 1층 상가에서 일해 주다가 인접한 낚시터에 자주오던 박OOO과 인연이 되어 2009년 4월경부터 OOO에서 같이 살았다. (라) 이후 1층 상가가 전세로 나가지 않아 상가를 공실로 두게 될 때도 박OOO 부부는 2012년 5월 무렵까지 계속 OOO에서 살았으며 쟁점부동산 매각 몇 개월 전 새집을 얻어 떠난 후, 인접 낚시터에 간이식당을 하는 부부가 그대로 숙소로 사용했으며, 2012년 8월 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후에도 매수인의 허락을 얻어 현재까지 살고 있으며 입주당시 OOO에 사람이 살았었기에 방의 실내를 개조할 필요가 없이 양도당시 이전부터 현재까지 살고 있다.
(2) 처분청 의견에 대한 청구인의 추가주장 (가) 처분청은 OOO의 창문에 ‘OOO’라는 스티커가 부착되어 있었고, 인터넷에 ‘OOO’(사업자 정OOO)를 검색하니 2011.5.27. 작성된 외부전경이 나오고 이로써 OOO 전체가 식당으로 사용되었음이 확인된다는 의견이나, 인터넷 사진상의 상가 주소는 OOO로 쟁점부동산 소재지와 다르고, OOO 내부는 영업장소로 소개되어 있지 않으며 과거 사진을 사업자가 자신의 현재 영업 중인 곳의 상호를 사용하여 홍보한 것으로 보인다. 더구나 처분청은 OOO 출입문을 식당입구로 사용했다는 의견이나, 그것은 처분청이 주장하는 1층 상가 내부 전경사진에 계산대가 찍혀 있음을 볼 수 있고 그 옆에 1층 상가의 현관문이 있다. 쟁점부동산은 도로에 접해있고 낚시터에 출입하는 사람들의 왕래가 잦은 도로이므로 전면 창문에 광고문구를 붙이는 것은 상가에 접해 있는 OOO이다 보면 주인의 허락을 얻어 얼마든지 있을 수 있는 일이며, 거주사실에 대하여 확증이 불분명하다면 공부상의 자료인 주민등록표에 의하여야 할 것이고 어느 한 시점의 사진 한 장이 실제 거주사실을 바꿀 수는 없는 것이다. (나) 처분청은 임차인 사OOO와 유선통화로 건물사용현황을 질문했을 때 OOO 출입문에 대해 식당입구로 사용한 사실을 사OOO가 기억하고 있으며, 1층에 주택이 있었는지 기억이 나지 않는다고 진술했다고 언급하였으나, 처분청이 주장한 인터넷 내부사진이나 청구인이 제시한 1층 식당 현관문 사진으로 미루어 이치상으로도 커다란 식당의 현관문을 두고 별채인 OOO의 출입구를 식당입구로 사용했다 함은 말이 되지 않으며, 임차인 사OOO가 1층에 주택이 있었는지 기억이 나지 않는다고 했다면 사OOO는 OOO에 대해서 모른다는 방증이며, 처분청의 세무조사결과에는 청구인과 사OOO의 상가 임대차계약서에 OOO는 사OOO가 임대하지 않았다는 것을 밝히고 있다. (다) 처분청은 현장확인일 현재 OOO의 방이 여닫이문으로 개조되어 있고, 환풍기, 천장 조명 등으로 미루어 OOO가 접객용도로 사용된 것으로 추정되며, 큰 솥과 선풍기 등을 부엌 겸 창고에 보관중이며 유아용품 등은 없었다는 의견이나, 처분청은 최근까지 살다가 퇴거한 박OOO 부부의 컴퓨터대, 문갑, 낚시도구, 공구상자 등 새로운 집으로 새로운 가구를 장만하여 나가느라 낡은 가재도구 등을 OOO의 거실에 두고 간 것을 언급하지 않았으며, 청구인이 OOO의 사진을 증거로 제시하는 촬영시점이 쟁점부동산 매각 후 5개월이 지난 시점이어서 신빙성이 없다고 할 수도 있겠으나, OOO의 임차인 박OOO 부부가 실내에 가재도구를 두고 갔기에 사진을 찍을 수 있었고 사진에는 아기그네, 유모차, 보행기 등 유아용품이 쌓여있는 것을 볼 수 있으며 이를 보면 객관적으로도 주거용으로 사용하였음이 분명하다. (라) 처분청은 과거 임차인 사업자 정OOO가 OOO의 전기료를 납부하였음과 OOO 내부에는 화장실이 별도로 없어 일반적으로 사람이 거주할 수 있는 주택의 형태라고 보기 어렵다는 의견이나, 한동안 OOO의 전기료를 사업자가 내주었음은 정OOO의 직원이 OOO 한 켠을 여직원 숙소로 사용한 적이 있었으므로 전기료를 내주기도 하였으며, 임차인 정OOO는 쟁점부동산에서 불과 10개월 영업하다가 사업을 그만두었고 처분청도 임차인 정OOO가 이 OOO를 임차하지 않았음을 밝히고 있으며, OOO의 화장실은 부엌의 뒤쪽에 위치해 있다. (마) 처분청은 쟁점부동산 소재지에 특수관계자 외에는 고OOO이라는 사람만 유일하게 주민등록을 한 사실을 확인했다 하고 거주기간이 불과 3개월이었으며, 과거에 주택으로 사용되었다고 볼 만한 근거가 없고, 박OOO이 쟁점부동산 소재지에 실제 거주한 것으로 보이나 1층 OOO에 거주하였다는 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있으며 2층 주택에 거주하였을 것으로 보인다면서 2000년 이후 현재까지 주택외 건물로 재산세가 과세되었다고 하여 OOO의 주거를 부정하고 있으나, 처분청 관점에서 주택외건물로 재산세가 과세되고 OOO에서 거주하였다는 객관적인 증빙을 청구인이 제시하지 못한다 함은 청구인으로서는 어찌할 수 없다. 하나의 지번에서 이쪽에 살았는지 저쪽에 살았는지에 대한 객관적인 증빙을 제시하라고 하면 지금까지 청구인이 제시한 증빙 외에 어떤 증빙을 제출해야 처분청이 수긍할지 의문이다. 2층에는 청구인이 식구와 살고 있었고 1층 OOO에는 박OOO 부부가 아이와 살았으며, 딸아이의 식구가 2층에 와서 살다시피하고 와서 밥도 먹고 놀기도 한 것은 사실이지만, 살림은 2층과 OOO에서 따로 하였다. 세무조사관이 딸아이 부부가 신혼인데 어떻게 그런 OOO에서 살 수가 있는가라고 질문한 적이 있는데, 궁색한 변명 같지만 딸아이네의 집 얻을 돈을 청구인이 빌려 쓰는 바람에 임시로 살았던 것이며, 곧 갚으면 새집을 구해서 나가라 했고 그 돈을 청구인이 마련하고자 쟁점부동산을 급히 매각한 것이다.
(3) 청구인은 처분청과 논의가 있었던 큰솥이 있는 덧달아 낸 부엌을 상가의 주방면적으로 실제대로 계산하였고 객관성을 입증하기 위하여 OOO 측에 실측을 의뢰하였으며 OOO를 실제로 조사한 측량공사는 용도란에 OOO를 주택으로 명기하고 있으므로 전체의 도면상 OOO를 포함한 주택이 상가보다 넓다. (가) 도면은 OOO와 겸용부분을 빼고 볼 때, 근린생활시설과 주택부분의 전용공간만 계산하여 비교하면 공부상 면적과 다르게 주택부분이 상가보다 더 넓은 면적을 나타내고 있다. 겸용부분 면적 중 1층 창고(21.45㎡)를 덧달아 내서 상가의 주방으로 사용하였으므로 이 부분을 상가에 더하면 상가부분의 면적이 더 넓다고 할 수 있다. (나) 실제와 공부상의 비교에서 2층 주택이 1층 상가보다 더 넓어진 이유는 2층 주택의 바깥 쪽 바닥(베란다) 여분을 통유리로 막는 공사를 하여 실내가 넓어졌으며, 2층 주택부분의 현관을 입구 앞부분에서 막아 문을 달고 바닥은 마루를 깔아 주택의 실내로 실제 사용한 면적이 더하여지고, 2층 전용 계단이 주택 면적에 더해졌기 때문이다.
(4) 상기와 같이 쟁점부동산 중 OOO를 실제 주택으로 사용하였고, 주택과 OOO의 면적이 상가면적보다 크므로 쟁점부동산 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다.
(1) 현장확인 결과, 1층 건물 유리창에 ‘OOO’라는 스티커가 현재까지 남아 있고 OOO에는 같은 스티커를 떼어낸 흔적이 확인되며, 인터넷에 ‘OOO’를 검색하면 블로그 등을 통해 업체 광고가 검색되는 바, 2011.5.27. 작성된 인터넷상 OOO 외부 전경을 보면 OOO 전체가 식당으로 사용되었음이 확인된다.
(2) 쟁점부동산 중 1층 건물 임차인 사OOO와 통화하여 건물사용현황을 질문한 바, OOO 출입문을 식당 입구로 사용한 사실이 있고, 1층에 주택이 있었는지는 기억이 나지 않는다고 진술하였으며, 1층 OOO에 사람이 거주하였다면 OOO 내에 상가와 주택이 같이 있었을 것이나 이를 기억하지 못한다는 것은 주택으로 사용된 공간이 없었다는 방증이다.
(3) OOO 왼편은 현장확인일 현재 방으로 사용중인 바, 미닫이문을 한쪽으로 젖히고 여닫이문을 달아 개조하였고, 환풍기가 달린 것으로 보아 식당 운영시 방 형태의 접객 용도로 사용된 것으로 보이며, OOO 왼편방을 제외한 공간은 형태나 천장 조명 등으로 보아 식당 주방 등으로 사용한 것이 확인되고, 현장확인일 현재 전기를 차단한 상태로 큰 솥과 선풍기 등을 보관 중이며 유아용품 등은 없었으며 OOO 현관 좌우 벽면에 대형 신발장이 놓여 있어 OOO가 식당 출입문으로 사용되었음이 확인된다.
(4) 청구인이 OOO에서 거주하였다고 주장하는 임차인 박OOO은 청구인과 재혼한 김OOO의 딸 문OOO와 혼인한 자로, 청구인은 전기계량기는 1대였고 식당과 박OOO이 임의로 전기료를 나누어 부담하였고 이에 대한 구체적인 증빙은 없다고 주장하였으나, OOO에 전기사용내역을 조회한 결과 식당 임차인이었던 정OOO가 2개의 계량기에 대한 전기료를 모두 납부하였음이 확인되어 정OOO가 1층 건물을 모두 사용하였음을 알 수 있으며, OOO 내부에는 화장실이 별도로 없어서 일반적으로 사람이 거주할 수 있는 주택의 형태라고 보기 어려우며, 박OOO이 실제 쟁점부동산 소재지에 거주하였다면 2층 주택에 충분한 공간이 있고 청구인과 박OOO 부부 간 남남이 아니므로 2층 주택에 함께 거주하였다고 봄이 합리적이다.
(5) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 임대차계약서(임차인 박OOO)와 불복청구시 임대차계약서가 서로 다를 뿐 아니라 청구인과 박OOO과의 관계로 볼 때 이를 신뢰하기 어렵고, 박OOO은 2002.6.18. OOO를 취득하여 현재까지 소유하고 있는바, 주택으로 사용하기 부적절한 OOO 한 켠에서 청구인의 계자녀인 배우자와 결혼하여 살았다고 보기 어렵다.
(6) 쟁점부동산 소재지의 거주이력(주민등록)을 보면, 청구인과 특수관계자 외에는 고OOO만 유일하게 주민등록을 한 사실이 확인되고 거주기간은 3개월에 불과하여 OOO가 과거에 주택으로 사용되었다고 볼 만한 근거도 없으며, OOO는 2000년 이후 현재까지 주택외건물로 재산세가 과세되었고, 청구인이 제출한 측량결과는 OOO를 일방적으로 주택으로 기재한 것으로 1층 전체를 상가로 볼 경우 상가와 주택의 면적 비율이 공부상의 면적과 별반 차이가 없다.
(7) 현장확인일 현재, 방으로 임시 개조하여 사용중인 부분을 주택으로 본다고 하더라도 그 시기가 불분명하고, 아무리 빨라도 임차인 정OOO가 퇴거한 2012.4.2. 이후일 것이므로 양도일까지의 기간이 4개월에 불과하며, 청구인은 단지 박OOO이 쟁점부동산 소재지에 전입신고가 되어 있다는 이유만으로 OOO가 주택이었다고 주장하고 있으나, 상기와 같이 OOO는 외관형태, 내부구조 및 관련인의 진술 등을 고려하여 볼 때 상가로 이용되었음이 분명하므로 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2013.1.1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세 (이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령으로 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령(2012.8.31. 대통령령 제24076호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정‧고시된 분당‧일산‧평촌‧산본‧중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(각 호 생략)
② 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 2012.8.31. 양도한 후 양도소득세 예정신고를 하면서 주택면적이 상가면적보다 큰 것으로 하여 1세대1주택 비과세 신고하였으나, 처분청은 현장확인 조사결과 쟁점부동산은 주택면적보다 상가면적이 더 큰 것으로 판단하고 2층 주택부분에 대하 여만 비과세를 적용하여 양도소득세 OOO원을 부과․고지하였다. (나) 처분청의 양도소득세 현장확인 종결보고서(2013년 11월)에 의하면, 청구인은 1층 OOO가 사실상 주거용 주택이었다고 주장하나, 이는 임차인 정OOO가 퇴거한 이후인 2012년 4월 이후 임시로 주거용으로 개조한 것으로 그 기간이 4개월(2012.4.～2012.8.)에 불과하며, 그 이전에는 OOO를 주거용으로 사용하였다고 볼 만한 근거가 없고, 현장확인결과 상가면적(181.31㎡)이 주택면적(84.63㎡) 보다 크므로 주택부분에 대해서만 비과세하고 상가 및 부수토지에 대해서는 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다. (다) 쟁점부동산의 건축물대장 및 청구인이 제출한 평면도는 다음과 같다. OOO (라) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 쟁점부동산 소재지의 사업자등록 내역은 아래 <표1>과 같이 나타난다. OOO (마) 주민등록표상 쟁점부동산 소재지의 거주이력은 아래 <표2>와 같은바, 청구인의 사위 박OOO 부부는 쟁점부동산 소재지에서 2009.4.30.〜2012.5.25. 기간 동안 거주한 것으로 나타나고, 청구인과 동일세대원으로 등재되었다가 2012.5.4. 세대분리된 것으로 나타난다. OOO (바) 청구인은 쟁점부동산의 1층 OOO에서 박OOO 가족이 2009.4.30.～2012.5.4. 기간동안 거주하였다고 하면서 그에 대한 증빙으로 임대차계약서, 박OOO 퇴거 후 찍은 OOO 사진(촬영시점 미상), 박OOO의 보험증권, 배우자 문OOO 및 딸 박OOO의 외래진료기록부, 박OOO의 사실확인서 등을 제출하였다. (사) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 임대차계약서(임차인 박OOO)를 보면, 쌍방합의계약으로 계약일이 2009.3.2. 임대할 부분에 ‘1층 방1칸 및 주방(84.63㎡)’, 보증금 OOO원, 임대차계약기간은 2009.4.27.∼2011.4.27.로 기재되어 있고, 청구인이 불복청구시 제출한 임대차계약서는 수기로 작성되었고 임대할 부분과 계약일이 공란이며 임대차기간이 2009.4.27.∼2012.5.25.로 기재되어 있다. (아) OOO가 발급한 쟁점부동산의 전기사용내역을 보면, 총 4대의 계량기[상업용(비주거용건물), 상업용(식당), 주거용, 상업용(OOO)]가 있으며, 앞 2개의 계량기에 대한 요금은 2011.6.13.～2012.4.17. 기간 동안 정OOO가 계좌이체한 것으로, 뒤 2개의 계량기에 대한 전기요금은 청구인이 납부한 것으로 확인된다. (자) 쟁점부동산에 대하여 1999년부터 2013년까지 기간 동안의 재산세 과세내역은 아래 <표3>과 같은바, OOO는 ‘주택외건물(상가)’ 용도로 과세된 것으로 나타난다. OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO를 주택으로 사용하였으므로 쟁점부동산 전부를 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, “주택”이란 상시 주거의 목적을 위해 사용되는 건축물을 의미하는 것으로서 쟁점부동산의 건축물대장상 주용도가 근린생활시설로 나타나고 있으며, 쟁점부동산 중 1동 1층의 일반음식점과 OOO가 연접하여 별도 분리되지 않고 연결되어 사용하면서 일부가 음식점의 주방으로 사용된 사실에 대하여는 다툼이 없는 점, 처분청의 현장조사(2013년 11월)에 의하면 쟁점부동산의 1층 OOO 중 일부는 방 형태의 공간으로 활용된 것으로 보이나 주 출입구, 주방 및 화장실의 형태(공용/1개) 등으로 보아 이는 1층 건물의 대부분을 차지하는 상가(음식점)의 부수적인 공간(접객용도 또는 종사자 휴게공간)으로 사용된 것으로 보인다고 조사된 점[청구인의 전 배우자의 진술내용(1층 전체가 식당이었고, OOO 출입문 가운데가 주방, 오른쪽은 홀, 왼쪽 작은방은 노래방기기 등을 설치하여 손님용으로 사용했으나 손님이 없어서 거의 비워둠)과도 거의 일치함], OOO 중 일부가 방 형태로 되어 있다고 하더라도 화장실이나 세면장 등 주거에 필수적인 시설이 함께 설치되어 있지 않고 음식점 주방으로 사용되는 공간을 같이 점유하고 있어 OOO를 상시 주거에 공하는 건물로 보기 어려운 점, 청구인이 제시하고 있는 증빙만으로는 쟁점부동산의 OOO가 상시 주거목적의 주택으로 사용하였음이 객관적으로 확인되지 않는 점 등에 비추어 쟁점부동산 중 공부상 주택으로 등재된 부분에 대하여만 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.