쟁점토지의 취득가액을 소급하여 감정한 가액으로 할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.9.12. OOO이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은 동 418-7 건물 61.67㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득하여 2006.12.28. 쟁점토지와 쟁점주택을 매매대금 OOO원에 ㈜OOO에게 양도하고 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 2014.3.12.부터 2014.3.31.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 쟁점토지 및 쟁점주택에 대하여 취득가액을상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 평가한 가액 OOO원으로, 양도가액을 OOO원으로 하여 2014.5.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득가액을상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법이 아닌 감정평가에 의한 감정액 OOO원으로 보아야 한다. OOO은 “상속받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과함에 있어 과세관청이 비록 당해 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증될 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(OOO 1999.4.27. 선고 99두1595 판결, OOO 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결 등 참조)”고 판시하고 있다. 청구인은 감정평가법인 OOO, OOO에 2004.9.12.을 평가기준일로 하여 쟁점토지에 대한 감정평가를 의뢰한바, 당해 감정평가법인은 쟁점토지의 감정가액을 각 OOO원으로 평가하였다. 이와 같은 감정평가액은 적정한 비교표준지를 선정하고 지가변동률․당해 부동산의 위치․형상․환경․이용 상황 등을 참작하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것으로서 쟁점토지의 객관적 교환가격을 적정하게 반영한 시가로 볼 수 있는 점 등을 종합하면 쟁점토지의 취득가액은 동 감정평가액으로 봄이 타당하다. 한편, 쟁점주택의 경우 철거되어 감정하지 아니한 바, 기준시가를 취득가액으로 봄이 정당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따라 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 같은 법 제94조 제1항의 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하며, 상속받은 자산에 대하여는소득세법제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고,상속세 및 증여세법제60조에서 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 상속재산의 시가는 상속개시일 전후 6월의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2 이상의 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 보상가액, 경매가액 또는 공매가액 등으로 보고, 제5항에서는 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우에는 당해가액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 청구인이 제시한 쟁점토지의 감정가액은 감정기관의 감정평가일이 각 2014.3.20.과 2014.3.21.로서 상속개시일(2004.9.12.) 전후 6개월이 경과하여 관련 법령에 부합되지 않으므로 이를 상속개시 당시의 시가로 인정하기 어렵다. 또한, 청구인이 제출한 감정평가서에 의하면 비교대상토지로 삼은 다른 토지의 펑가사례 및 거래사례에 있어 평가기준일 보다 6개월 이상 경과한 사례나 쟁점토지와 이용상황이 다른 상업용 용지의 가액을 적용하여 보정치를 과다하게 책정한 것으로 보이는 등 해당 소급 감정가액이 적절한 시가를 반영하고 있다고 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법이 아닌 소급감정에 의한 평가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제94조 [양도소득의 범위] ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제97조 [양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 (2006.9.22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것) 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

(3) 상속세 및 증여세법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것) 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가 목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점토지 및 쟁점주택을 양도하고 무신고한 것을 확인하고 다음〈표1〉과 같이 동 부동산에 대하여 양도가액은 실거래가액으로, 취득가액은상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법을 적용하여 2006년 귀속 양도소득세를 결정․고지하였다. 〈표1〉양도소득세 고지내용 (나) 처분청의 양도소득세 조사복명서에 의하면, 2006.6.7. 청구인과 매수인 ㈜OOO 간의 쟁점토지 및 쟁점주택에 대하여 양도계약을 체결하고 2006.7.26. 계약금 OOO원이 청구인 명의 OOO 계좌(111-11**-01-0)에 입금된 사실을 확인하였으며, 양도가액에 대해서는 처분청과 청구인 모두 다툼이 없다. (다) 처분청은 쟁점토지 및 쟁점주택의 취득가액을상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법을 적용하여 다음〈표2〉와 같이 평가하였다. 〈표2〉취득가액 평가액 (라) 청구인은 쟁점토지에 대하여 OOO 및 ㈜OOO으로부터 다음 〈표3〉,〈표4〉및〈표5〉와 같이 감정평가를 받아 평균한 가액인 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다는 주장이다. 〈표3〉감정기관의 감정가액 〈표4〉OOO 감정가액 산출근거

① 감정평가액 및 평가사례

② 평가사례를 기준한 가액과 공시지가를 기준한 가액과의 보정치

③ 쟁점토지 단가 산출 〈표5〉OOO 감정가액 산출근거

① 감정평가액 및 평가사례

② 평가사례를 기준한 가액과 공시지가를 기준한 가액과의 보정치

③ 쟁점토지 단가 산출

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점주택의 취득가액은 청구인이 주장하는 바와 같이 처분청이 기준시가에 의해 산정한 것으로 나타나고, 쟁점토지의 경우 청구인은 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 2개의 감정기관에 의한 감정가액을 평균한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 상속받은 자산에 대하여는소득세법제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고,상속세 및 증여세법제60조에서 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 상속재산의 시가는 상속개시일 전후 6월의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 보상가액, 경매가액 또는 공매가액 등으로 보고, 제5항에서는 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우에는 당해가액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 청구인이 제시한 쟁점토지의 감정가액은 감정기관의 감정평가일이 각 2014.3.20.과 2014.3.21.로서 상속개시일인 2004.9.12. 전후 6개월을 경과한 것이므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 평가하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.