쟁점토지의 양도가액을 교환취득한 부동산의 기준시가에 의해 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2011.6.23. 취득한 OOO와 2012.8.31. 취득한 OOO 임야 4,381㎡, 동소 78-12 임야 510㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2012.10.23. 백OOO에게 양도하면서 양도가액을 OOO을 신고하였으나 이를 납부하지 않아 처분청은 2013.3.11. 청구인에게 무납부 고지하였다.
• 나. 2013.11.12. 청구인은 쟁점토지는 백OOO이 소유하고 있던 OOO(이하 “쟁점상가건물”이라 한다)와 단순 교환거래한 것으로서 실지거래가액을 확인할 수 없으므로, 양도가액을 기준시가로 산정하여 위 양도소득세 중 OOO을 경정감하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2개월이 지나도 결과를 통지하지 아니하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.3. 이의신청을 거쳐 2014.7.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 쟁점상가건물과 단순 교환거래한 것으로서 교환 당시 정확한 시가평가 없이 청구인과 백OOO의 임의 판단하에 작성된 가액으로 교환가격을 결정하 였으며 이와 관련하여 어떠한 정산절차나 현금거래 없이 대출약정을 승계하는 조건으로 거래하였는바, 적법한 감정평가나 정산절차가 없는 이 거래는 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 기준시가에 의하여 추계결정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도소득세 신고 시 교환계약서가 아닌 특약사항이 세부적으로 기재된 부 동산매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 제시하였고 쟁점토지의 등기부등 본상으로 쟁점토지는 매매를 원인으로 하여 거래된 것으로 확인되는 점, 쟁점토지와 쟁점상가건물의 양도와 관련하여 청구인과 백OOO 모두 실지거래가액으로 양도소득세 를 신고하였고, 청구인과 백OOO이 신고한 매매가액에서 채권최고액을 제외한 차액이 서 로 유사한 점 등에 비추어 청구인 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가액을 교환취득한 부동산의 기준시가에 따라 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조[양도의 정의]

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매 도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해 당 하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증 여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 동법 제96조[양도가액]

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수 자 간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 따른다 동법 제97조[양도소득의 필요경비계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 동법 제100조[양도차익의 산정]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114 조 제7항에 따라 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액․감정가액 등을 포 함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용 되는 경우 그 매매사례가액․감정가액․환 산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 동법 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항 까 지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로 서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하 는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 사유란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수 증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 종에서 감정평가법인이 라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료를 토대로 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 청구인은 2012.10.23. 백OOO에게 쟁점토지를 다음 <표1>의 가액으로 양도한 것으로 하여 2012.12.31. 양도소득세를 신고․납부OOO하였다가, 2013.11.12. 쟁점토지의 양도는 매매거래가 아닌 쟁점상가건물과의 교환거래로서 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 주장하며 양도가액을 기준시가로 추계결정하여 양도소득세를 OOO으로 경정해 줄 것을 청구하였다. <표1> 2012.12.31. 양도소득세 신고내역 (나) 쟁점토지의 등기사항전부증명서 에 따르면 청구인의 쟁점토지 양도 원인은 “매매” 로 기재되어 있다. (다) 쟁점토지의 양도소득세 신고 당시 쟁점토지와 쟁점상가건물의 양도가액(쟁점매매계약서상의 금액) 및 채권최고액은 다음 <표2>와 같고, 같은 시기의 공시지가 등은 다음 <표3>과 같은 것으로 확인된다. <표2> 쟁점토지 및 쟁점상가건물 양도가액 및 채권최고액 비교 <표3> 쟁점토지 및 쟁점상가건물 공시지가 등 비교 (라) 등기부등본상 백OOO으로의 쟁점토지 소유권이전 접수는 2012.10.23. 이루어 졌 으며, 쟁점매매계약서 중 쟁점토지와 관련한 주요내용은 다음 <표4>, <표5>와 같

• 다. (마) 백OOO은 2013.6.18. 쟁점토지 중 OOO 토지를 양도하며, 취득가액을 청구인과 매매계약한 OOO으로 신고하였다. (바) 등기부등본상 청구인으로의 쟁점토지 소유권이전 접수는 2012.10.31. 이루어 졌 으며(등기원인은 “2012.10.23. 매매”) 거래가액은 쟁점매매계약서의 금액과 동일하 게 기록되어 있으며, 쟁점매매계약서중 쟁점상가건물과 관련한 주요내용은 다음 <표6>, <표7>와 같다. (사) 쟁점 매매계약서상의 특약사항의 이행과 관련 하여, 쟁점토지와 쟁점상가건물에 설 정된 근저당권은 다음 <표8>과 같이 그 일부가 승계 처리되지 않은 것으로 확인된다. <표8> 쟁점토지 및 쟁점상가건물 근저당권 관련사항 (아) 부동산중개업자인 정OOO은 쟁점토지와 쟁점상가건물의 양수도와 관련하여 아 래 내용과 같은 확인서를 제출하였다. (자) 백OOO은 2012.10.31. 쟁점상가건물 양도시 쟁점상가건물의 양도가액을 OOO으 로 신고하였고, 2013.6.18. 쟁점토지 중 일부OOO 양도시 양도가액을 OOO으로 신고하였
• 다. (2) 청구인의 주장은 다음과 같다. (가) 이 사건 거래가 매매거래라면 청구인은 잔금수령 이후 쟁점토지의 소유권을 이 전해주는 것이 사회통념에 부합하나 청구인은 금전 수령 없이 매수인에게 소유권 이전 을 해주었는바, 이는 계약의 실질이 교환거래임을 의미한다. (나) 쟁점매매계약서는 매수인이 수차례 요구하여 작성한 것으로, 추측컨대 매수인은 쟁점매매계약서에 임의로 작성한 금액을 통해 은행 대출금액을 높여보려는 의도를 가 졌던 것으로 보이는바, 등기부등본상 등기원인이 매매로 되어 있기는 하지만 이는 형식에 불과하므로, 실질과 형식이 다른 경우 실질에 따라 과세하여야 한다. (다) 청구인이 쟁점토지의 실지거래가액OOO을 양도가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였던 것은 세법상 판단을 명확히 하지 못한 무지에서 비롯된 것이므로, 이를 근거로 이 사건 거래를 매매거래로 보는 것은 부당하다. (라) 대법원은 “교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대 한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하 며, 단순한 교환인 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 없다”고 판시(대법원 2004.3.26. 선고 2003두14123 판결)하고 있고, 처분청은 신고매매가액에서 채권최고 액을 제외한 차액이 유사하므로 청구인과 백OOO은 매매가액 산정시 매매사례가액 및 감정 가액을 감안한 것으로 보여 실지거래가액이 불분명하다고 보기 어렵다는 입장이나, 채 권 최고액이 청구인의 실제 채무액을 의미하는 것은 아니므로 처분청의 주장은 추정에 불 과하며, 거래 당시 입회한 정OOO은 2012.10.23.의 쟁점토지와 쟁점상가건물의 양 수도는 채무승계 외의 금전수수가 없는 교환계약임을 명확히 확인하여 주고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 쟁점상가건물의 기준시가에 의해 산정하여야 한다고 주장하나, 백OOO은 쟁점상가건물 양도시 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였고 쟁점토지 중 일부 양도시 OOO을 취득가액으로 인정받은 점, 등기부등본상 쟁점토지 및 쟁점상 가건물의 양도 원인은 매매로 확인되며 쟁점상가건물의 등기부등본상 2012.10.23. 소유 권 이전 시의 거래가액이 모두 쟁점매매계약서상의 금액과 동일한 점, 고액의 쟁점토지 매 매가액․매매계약서를 어떠한 기준과 평가도 없이 단지 양수인의 대출편의를 위하여 임의로 결정․작성하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장은 이유없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.