부동산매매업자의 비교과세시 쟁점판매수당을 주택등매매차익 계산시 필요경비로 차감하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2012중3356

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구인은 OOO 및 OOO 소재 부동산을 매입하여 판매하는 부동산매매업자로 2008년～2012년 양도분에 대하여 소득세법 제64조에 따라 세액계산특례를 적용하여 2008～2012년 귀속 종합소득세를 각 신고하였다.

• 나. 처분청은 2013.12.2.～2013.12.20. 기간 동안 청구인에 대하여 세무조사를 실시하여판매원(일명 텔레마케터)에게 지급한 판매수당 OOO백만원(이하 “쟁점판매수당”이라 한다)이 주택 등 매매차익 계산시 양도자산의 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 2014.2.10.청구인에게2008∼2012년 귀속 종합소득세 OOO원을 각 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.6. 이의신청을 거쳐 2014.7.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 소득세법 제97조 제1항 4호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 ‘토지 등 부동산을 양도하기 위하여 지출하는 양도비 등으로서 직접 지출한 공증비용, 인지대, 소개비는 양도소득 필요경비에 해당된다’고 규정되어 있고, 청구인이 부동산매매업을 영위하면서 판매원에게 지급한 쟁점판매수당은, 소극적인 중개인에 해당하는 공인중개사보다 적극적인 소개인에 해당하는 분양대행자들을 약정에 따라 고용하고 분양대행수수료 성격의 용역대가를 지급한 것이어서, 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목의 소개비에 해당되므로 판매원에게 지급한 쟁점판매수당을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령 제122조 제2항 및 제163조 제5항을 보면, 부동산매매차익계산시 자산양도를 위하여 직접 지출한 비용이라 하여 모두 부동산매매차익에 대한 필요경비로 인정받는 것은 아니고, 자산양도를 위하여 직접 지출한 비용이면서 동시에 소득세법 시행령제163조 제5항에서 열거한 범주의 비용(증권거래세, 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대,소개비)에 해당하여야 하는 것인바, 청구인이 주장하는 쟁점판매수당은 여기에 열거된 비용에 해당하지 아니하여 부동산매매차익에 대한 필요경비로 공제될 수 없으므로 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 부동산매매업자에 대한 비교과세시 판매원에게 지급한 판매수당이 주택등매매차익 계산시 차감하는 양도자산의 필요경비인지 여부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 조사보고서 등의 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 OOO 소재에서 OOO이라는 상호로 부동산매매업 사업자등록을 하였고, 2006.4.20. 개업하여 2014.4.1.～2014.9.30. 기간 동안 휴업신고를 하였으나, 심리일 현재 재개업 등록을 하지 아니한 것으로 나타난다. 아울러, 위 사업장과 별도로 사업장 소재지 근처 OOO 소재 3층(약 60여평)에 토지판매 분양대행인으로 위촉된 전화 판매원 5개팀(팀당 3～5명)이 근무하고 있었다고 기재되어 있다. (나) 청구인이 종합소득세 신고시 필요경비로 계상한 쟁점판매수당은 다음과 같으며, 판매원에게 지급하면서 자유직업자의 사업소득(인적용역소득)으로 보아 3%의 소득세를 원천징수한 사실이 나타난다.

○○○

(2) 소득세법 제64조 제1항은 부동산매매업자의 경우, 종합소득 산출세액은 종합소득 산출세액(제1호)과 주택 또는 토지의 양도차익에 동법 제104조의 세율을 적용하여 계산한 합계액 등(제2호) 중 많은 것으로 비교 과세하도록 세액 계산의 특례를 규정하고 있는데, 이에 따라 처분청이 청구인의 종합소득과 양도소득을 비교 계산한 결과는 다음과 같다.

○○○

(3) 청구인은 부동산매매업을 영위하면서 약정에 따라 판매원에게 지급한 쟁점판매수당은 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목의 소개비에 해당되므로 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다고 주장하면서, 판매원과 체결한 위촉계약서, 쟁점판매수당 지급자료로 원천징수이행상황신고서 등을 제시하고 있다.

○○○

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산매매업자인 청구인은 소득세법 제64조의 비교과세 대상자로서 종합소득 산출세액보다 양도차익에 같은 법 제104조의 세율을 적용하여 계산한 세액의 합계액 등이 많은 경우에 해당하고, 부동산매매업을 영위하는 거주자의 종합소득 산출세액을 계산함에 있어 소득세법제64조 제1항 제2호가 적용되는 경우에 해당 거주자가 고용한 판매원에게 부동산 판매와 관련하여 지급한 판매수당 등은 주택등매매차익 계산시 양도자산의 필요경비에 해당하지 아니하는 것(조심 2012중3356, 2012.10.11., 같은 뜻임)인바, 쟁점판매수당을 주택등매매차익 계산시 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

• 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
• 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.

1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비

2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 취득에 든 실지거래가액이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1.제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3.제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 이란다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 대통령령으로 정하는 것이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다.공증비용, 인지대 및 소개비 라.가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관” 이라 한다) 외의자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는매각차손을 한도로 한다.