쟁점부동산의 시가는 기준시가이므로 특수관계자에 대한 저가양도에 해당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.12.13. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO로부터 OOO원 에 취득하여 주차장 건물 648.1㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축·보유하다가 2012.4.12. 청구인의 동생인 OOO에게 OOO에 양도한 것으로 하여 처분청에 2012.7.2. 2012년 귀속 양도소득 과세표준 예정신고 및 자진납부를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 OOO을 저가양도로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하고상속세 및 증여세법상 보충적평가방법에 의하여 산정한 개별공시지가를 양도가액으로 하여 2013.12.6. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.12. 이의신청을 거쳐 2014.6.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득과 관련하여 2005.1.1. 기준 개별공시지가는 ㎡당 OOO원이고, 전체면적에 대한 취득당시 기준시가로 평가한 가액은 OOO원이며, 취득당시 기준시가는 실지취득가액 OOO원과 비교해 볼 때, OOO% 높은 금액으로 불과 2개월이 경과된 시점을 감안하면, 개별공시지가가 잘못 산정되었고, 2008년에 청구인의 의뢰로 감정받은 감정평가서에 의한 감정가액은 OOO원임에도 2008.1.1. 기준 개별공시지가는 ㎡당 OOO원으로서 전체면적에 대한 가액을 산정하면 OOO원으로 확인되는바, 이는 토지의 감정가액인 OOO원과 비교해 볼 때, OOO% 높은 금액으로서 쟁점토지의 개별공시기가가 잘못 산정되었음을 확인할 수 있다. 위와 같이 매입시점, 감정평가금액과 개별공시지가 등을 비교해 볼 때, 쟁점토지의 지목은 주차장으로 그 용도 및 층수가 제한된 토지로서 개발행위가 제한된 토지임에도 불구하고 처분청에서 인근 상가대지와 혼동하여 개별공시지가를 잘못 산정한 것이며, 청구인이 당초 신고한 금액이 쟁점토지의 지리적 위치 및 개발제한 등의 특성을 감안한 가액이므로 청구인에 대한 양도소득세 부과처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제101조 및 같은 법 시행령 제167조에 의하여 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하는 때”의 의미는 시가와 거래가액의 차액이 OOO원 이상이거나 시가의 OOO에 상당하는 금액 이상인 경우로서, 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하는 경우를 말하고, 이때 시가란 양도일 전․후의 3개월 이내 매매사례가액․감정가액 등을 말하며, 해당 가액이 없는 경우에는 개별공시지가 등의 기준시가로 시가를 산정하는 것인바, 청구인이 제출한 감정가액은 2008.12.15. 시점에 작성된 것으로 양도일과 무려 3년 이상 차이가 있어, 시가 산정의 근거가 될 수 없고, 양도당시 해당 시세에 대한 확인서는 임의적으로 작성이 가능한 것으로, 적정한 시가로 볼 수 있는 입증근거가 되지 못하므로, 보충적평가방법인 기준시가에 의하여 산정한 가액을 양도가액으로 보아야 한다. 한편, 토지에 대한 개별공시지가는 매년 6월에 고시되고, 해당 공시가격에 대한 이의가 있을 경우, 이의신청 등의 공시지가 경정 절차가 있음에도, 이 건의 경우 해당 개별공시지가에 대한 이의신청 절차를 제시한 사실이 없으며, 양도소득세가 부과된 이후 개별공시지가가 부당하다는 주장은 타당하지 않은 점 등으로 볼 때, 처분청이 양도당시의 시가가 불분명하다고 보아상속세 및 증여세법상 보충적평가방법으로 시가를 평가하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 특수관계자(동생)에게 쟁점부동산을 저가(OOO)로 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다 (2) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산】

③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는상속세 및 증여세법제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며,조세특례제한 법제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)소득세법제101조 제1항에서 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조 제3항 및 제4항은 특수관계자에게 시가의 OOO에 상당하는 금액 이상의 차이가 나는 저가로 자산을 양도한 경우 그 양도가액을 시가에 의하여 계산할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제5항과상속세 및 증여세법제60조 제2항, 제3항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하면, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하나, 양도일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매,감정,수용,경매 또는 공매가 있는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액으로서, 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기 관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 2004.12.13. 쟁점토지를 취득하였다가 2012.4.12. 동생 OOO에게 OOO에 양도한 것으로 하여 2012.4.12. 양도소득 과세표준 예정신고 및 자진납부하였으며, 이에 대해 처분청은 <표1>과 같이 양도가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 경정·고지하였다.

(3) 청구인은 매입시점의 감정평가액과 개별공시지가 등을 비교해 볼 때, 쟁점토지는 지목이 주차장이고 그 용도 및 층수가 제한된 토지로서 개발행위가 제한된 토지임에도 불구하고 처분청에서 인근 상가의 대지와 혼동하여 개별공시지가를 잘못 산정하였으며, 청구인이 당초 신고한 금액이 쟁점토지의 지리적 위치 및 개발제한 등의 특성을 감안한 가액임을 주장하면서 증빙으로 ①분양사실확인원, ②감정평가서, ③시가의 적정성에 대한 중개인의 확인서 및 ④개별공시지가 변동내역 등을 제출하므로 이에 대해 살펴본다. (가) 한국토지주택공사의 분양사실확인원에 의하면, <표2>와 같이 분양금액이 OOO원으로 확인된다. (나) OOO 지점에 담보로 제공된 쟁점부동산에 대하여 OOO에서 2008.12.15.자 기준으로 2008.12.16. 작성한 감정평가서 내역은 <표3>과 같다. (다) 청구인은 시가의 적정성에 대하여 아래와 같이 공인중개사의 확인서를 제출하였다. (라) 청구인은 쟁점토지의 분양가액이 OOO원이나, 취득당시 기준시가 평가액은 OOO원으로, 취득당시 기준시가가 실지 분양가액보다 OOO로서 부당하다고 주장하면서 <표4>와 같이 쟁점토지의 공시지가변동내역(OOO)을 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 지목은 주차장이고 그 용도 및 층수가 제한된 토지로서 개발행위가 제한된 토지임에도 불구하고 처분청에서 인근 상가의 대지와 혼동하여 개별공시지가를 잘못 산정하였으므로 청구인에 대한 양도소득세 부과처분은 취소하여야 한다고 주장하나, 평가기준일 전․후 6월(평가기간) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액의 평균액도 시가로 볼 수 있으나,소득세법제101조 및 같은 법 시행령 제167조에 의하여 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하는 때”의 의미는 시가와 거래가액의 차액이 OOO원 이상이거나 시가의 OOO에 상당하는 금액 이상인 경우로서, 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하는 경우를 말하고, 이 때 시가란 양도일 전후의 3개월 이내 매매사례가액․감정가액 등을 말하며, 해당 가액이 없는 경우에는 개별공시지가 등의 기준시가로 시가를 산정하는 것인 바, 청구인이 제출한 감정가액은 2008.12.15. 시점에 작성된 것으로 양도시점과 3년 이상 차이가 있어 시가 산정의 근거가 될 수 없는 점, 청구인이 제출한 양도당시 해당 시세에 대한 공인중개사의 확인서는 임의적으로 작성이 가능한 것으로서 적정한 시가로 볼 수 없는 점, 토지에 대한 개별공시지가는 매년 6월에 고시되고 해당 공시가격에 대한 이의가 있는 경우에는 이의신청 등의 공시지가 경정 절차가 있음에도, 이 건의 경우 해당 개별공시지가에 대한 이의신청을 제기한 사실이 없는 바, 이와 같이 이미 고시된 개별공시지가에 대하여 이의제기를 하지 아니한 상태에서 양도소득세 부과일 이후 개별공시지가가 부당하다는 주장을 받아들이기기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 양도당시 쟁점부동산의 시가가 불분명하다고 보아상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 시가를 평가하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.