쟁점지분 양도시 임대보증금 및 금융채무의 청구인 지분 상당액을 양도가액에 합산하여 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO세무서장이 2013.12.6. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 경기도 OOO 소재 토지 및 건물 중 청구인 지분 상당의 양도가액을 계산함에 있어 동 부동산을 담보로 하여 받은 은행대출금 및 동 부동산의 임대보증금 채무 중 청구인이 실제 부담하는 금액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1990.4.20. 증여로 취득한 경기도 OOO 소재 토지 및 건물(지하 1층, 지상 7층 근린생활시설 및 일반업무시설로서, 이하 “쟁점부동산”이라 한다) 중 청구인의 지분(토지 1,652㎡ 중 247.8㎡, 건물 6,038.63㎡ 중 6분의 1로서 이하 “쟁점지분”이라 한다)을 2011.7.25. 이OOO에게 양도하고, 쟁점지분의 실지거래가액(양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원)으로 양도차익을 산정하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. OOO은 양OOO 이OOO의 자금출처 조사결과, 청구인의 양도소득세 과소신고 혐의자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 청구인에 대한 증여세 조사를 실시하여 쟁점지분의 실지양도가액을 OOO원으로 확인하고, 과소신고금액에 대하여 2013.12.6. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.26. 이의신청을 거쳐 2014.6.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 쟁점지분을 소유하고 있었으나 양도 당시에 쟁점부동산의 실제 운영에 참여하지 못하였고, 이OOO이 쟁점부동산의 부동산 임대업을 운영하였으며, 쟁점부동산이 경기도 OOO에 편입되어 사업의 진행에 따라 여러 가지 제약이 있을 수밖에 없고 경우에 따라서는 수용될 수 있어 청구인은 모든 것을 정리하여 개인으로 재산을 분리하고자 하는 마음이 있어 이OOO에게 쟁점지분을 인수할 것을 부탁하여 매매를 하게 되었다. 부동산의 매매에서 양도가액은 당사자들 간의 재량으로 실제 주변 시세 등을 반영하여 결정하는 것인바, 청구인은 쟁점부동산의 지분권자가 받을 수 있는 금액을 받았으며, 당초부터 이OOO이 임대업을 운영하면서 임대보증금과 은행부채를 건물 신축비용 등에 사용하였기에 그 부분에 대한 것은 고려하지 아니하였으며, 청구인이 이OOO과 쟁점지분에 대하여 매매계약을 정상적으로 체결하고 매매대금 OOO원을 수령하였으므로 양도가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점지분에 대한 임대보증금 채무 및 금융채무를 양수인이 인수하였음이 양수인 이OOO의 문답서 및 관련 증빙에 의하여 확인되고, 현금 OOO원의 거래사실이 청구인의 은행계좌 및 양수인 이OOO의 확인서에 의하여 확인되는바, 양도자가 부담하는 채무액인 임대보증금 채무 및 금융채무를 양OOO가 인수하는 경우 소득세법 제96조에 따라 양도가액에 포함되므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산 중 청구인의 공유지분 양도시 임대보증금 채무와 금융부채에서 청구인 지분 상당액을 양수인이 인수한 것으로 보아 양도가액에 포함하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 소득세법 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양OOO 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 토지 및 건물 등기부등본에는 1990.4.20. 증여를 원인으로 하여 청구인 외 5명이 공유지분으로 보유하였다가 2011.7.25. 청구인의 쟁점지분을 이OOO에게 양도한 것으로 나타난다.

(2) 청구인 등이 쟁점부동산의 임대사업을 위하여 공동으로 설립한 OOO 사업자 현황 및 공동사업자 변경 내역을 보면, 경기도 OOO를 사업장으로 하여 1992.5.7. 개업하였으며, 공동사업자 지분 변경 현황은 아래 <표>와 같이 나타난다. <표> OOO 공동사업자 지분 변경 현황

(3) 처분청의 청구인에 대한 증여세 조사종결 보고서(2013.10.)에 의하면, 청구인은 매매계약서상 매매대금 OOO원으로 작성하였으며, 그 중 계약금 OOO원은 청구인이 부담할 임대보증금을 양수인이 부담하는 조건으로 하고 나머지 OOO원은 현금으로 받았으며, 쟁점지분 양도 당시 쟁점부동산의 임대업자인 OOO의 채무는 임대보증금 OOO원, 금융부채 OOO원으로 총 부채 OOO원이고, 쟁점부동산의 토지지분율 만큼 양OOO가 부담하는 조건으로 약정한 것으로 조사되었다.

(4) 청구인이 2013.10.18. 작성한 확인서에 의하면, 청구인이 쟁점부동산의 쟁점지분을 이OOO에게 2011.7.25. 양도하면서 OOO의 채무(임대보증금 및 금융부채)를 토지지분만큼 이OOO이 인수하는 조건과 현금 OOO원을 받았다고 확인하고 있으며, 청구인 계좌에는 2011.7.25. 이OOO으로부터 OOO원이 계좌이체된 것으로 나타난다.

(5) 처분청이 2013.1.7. 작성한 이OOO의 문답서 주요 내용은 아래와 같이 나타난다.

(6) 청구인의 배우자 최OOO에 대한 문답서(2013.1.4.) 주요 내용은 아래와 같이 나타난다.

(7) 쟁점부동산의 임대사업자인 OOO의 계정별원장(장기차입금)에는 2011.7.25. 이전에 OOO은행으로부터 차입한 OOO원이 계상되어 있으며, 등기부등본상 근저당설정 내용을 보면, 2010.10.20. 이전에는 청구인 등 공유자 5명을 채무자로 하고 공동담보로 쟁점부동산을 근저당 설정하였으나, 2010.10.20. OOO은행이 OOO원에 대한 근저당권을 설정할 당시에는 채무자를 이OOO으로 변경하고 쟁점부동산을 공동담보로 설정한 것으로 나타난다.

(8) 쟁점부동산에 대한 2011년 부동산임대공급가액명세서 내용에 의하면, 쟁점부동산 지하 1층부터 지상 6층까지의 총 임대보증금은 OOO원이며, 청구인과 이OOO의 진술내용에 근거하여 쟁점부동산의 임대보증금을 구분하면 이OOO이 관리한 쟁점부동산 지하 1층～지상 3층의 임대보증금은 OOO원이고 청구인과 배우자가 관리한 지상 3층～6층의 임대보증금은 OOO원으로 나타난다.

(9) 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 매매계약일은 2011.6.1.이고, 쟁점부동산의 토지 및 건물에 대한 청구인 지분의 매매대금은 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원은 2011.7.25. 지급한다)이며, 특약사항은 없는 것으로 되어 있다.

(10) 청구인은 쟁점부동산 양도가액에 임대보증금 및 금융부채가 포함되는 것은 부당하다고 주장하면서 양도소득세 과세표준신고서, 쟁점부동산의 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등을 증빙으로 제시하고 있다.

(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산에 대한 임대보증금 채무 및 금융채무 중 청구인의 지분비율만큼을 양수인이 인수한 것으로 보아 과소신고금액을 양도가액에 포함하여 과세하였으나, 쟁점부동산의 임대사업자인 OOO의 2011년 계정별원장(장기차입금)에는 2011.7.25. 이전에 차입한 은행대출금 OOO원이 계상되어 있으나 청구인이 쟁점지분을 양도하기 이전인 2010.10.20. 이OOO이 OOO에 쟁점부동산을 담보(채권최고액 OOO원)로 제공하고 단독 채무자로 변경된 사실이 등기부등본에 나타나는 점, 이OOO 및 청구인의 문답서에 당초 공동사업자 명의로 금융채무를 차입하였다가 2010.10.20. 이OOO이 모두 부담하는 조건으로 쟁점부동산의 임대 층을 청구인과 구분하여 관리하였다고 진술하고 있는 점 등에 비추어 은행대출금에 대하여 청구인이 2010.10.20. 쟁점부동산의 청구인 지분을 물상보증한 것으로 보이고, 임대보증금의 경우에도 청구인이 임대보증금이 낮은 지상 3～6층을 임대 관리한 것으로 보이는 측면이 있는바, 처분청은 쟁점부동산의 은행대출금 채무와 임대보증금 채무에 대하여 청구인이 실제 부담한 금액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.