계속성 반복성이 없는 부동산 양도는 사업소득에 해당하지 않는 것임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 충청남도 OOO 소재 주택을 2011.8.30. 취득하여 동 주택을 멸실하고, 2011.9.9.부터 2012.1.27.까지 다가구주택(이하 “쟁점주택” 이라 한다)을 신축하여 임대한 후 2012.7.18. 이를 양도하였다.
• 나. 청구인은 2012.7.31. 양도소득세 신고 시 토지 및 건물의 양도가액을 실거래가액으로 하고, 취득가액은 각 실거래가액 및 환산취득가액으로 신고하였으나, 처분청은 2013.11.7. 청구인이 신고한 건물의 환산취득가액을 부인하고 청구인 명의의 계좌에서 확인된 실제 공사비를 건물의 취득가액으로 결정하여 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.1.28. 이의신청을 거쳐 2014.5.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 신축․판매할 목적으로 토지 및 건물을 매입하여 기존 건물을 철거한 후 즉시 쟁점주택을 착공하였고, 약 4개월간 일시 임대하다가 신속하게 쟁점주택을 일괄 매매하였으므로 쟁점주택의 양도로 인한 소득은 사업소득에 해당한다. 청구인이 부동산매매업으로 사업자등록을 하지 않은 것은 세법에 대한 무지에 기인한 것으로 신축과정에서 매입 관련 비용의 증빙확보가 곤란했기 때문에 사업소득으로 신고하면 실제 소득보다 많은 소득이 신고되어 부득이 건물의 취득가액으로 환산취득가액을 적용하여 양도소득세로 신고하였고, 쟁점주택을 양도하기 전에 일시적으로 임대한 것은 임대수익을 목적으로 한 것이 아니라 매매를 용이하게 하기 위한 고육지책이었다. 따라서, 청구인이 미등록사업자이고 양도소득세로 신고하였다는 절차상 하자로 인하여 이를 양도소득세로 과세하는 것은 ｢국세기본법｣의 실질과세의 원칙에 어긋나므로 쟁점주택의 양도로 인한 소득을 사업소득으로 과세하고 은행차입금에 대한 이자비용을 필요경비에 산입하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 매매를 용이하게 하기 위해 일시적으로 임대를 하였다고 주장하나, 쟁점주택을 2012.1.27. 신축한 후 임대하다가 2012.7.18. 양도한 것으로 보아 쟁점주택을 임대목적으로 취득한 것으로 보이고, 청구인의 사업이력이 전무한 점과 주택신축판매업을 영위한 사실이 없는 점으로 보아 쟁점주택의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당된다고 볼 수 있을 정도로 반복성과 계속성을 갖고 있다고 보기 어려우며, 절차상 하자라고 주장하는 양도소득세 과세표준신고는 청구인이 스스로 양도소득금액을 확정한 것으로 이를 절차상 하자 라고 볼 수 없다. 따라서, 쟁점주택의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당한다는 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도에 따른 소득이 사업소득에 해당하는지 여부
• 나. 관련법률: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 2011.8.30. 충청남도 OOO 소재 주택을 OOO원에 취득하여 동 주택을 멸실한 후 2012.1.27. 쟁점주택을 신축하여 이를 임대하다가 2012.7.18. 조OOO에게 OOO원에 양도하였다. (나) 일반건축물대장에 의하면 쟁점주택의 건축물 현황은 아래와 같다. (다) 청구인은 2012.7.27. 쟁점주택 양도에 대하여 아래와 같이 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다. (단위: 원) (라) 처분청은 양도소득세 세무조사를 실시하여 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 쟁점주택 공사비로 확인된 OOO원을 건물 취득가액으로 결정하여 아래와 같이 양도소득세를 경정․고지하였다. (단위: 원) (마) 처분청의 양도소득세 세무조사 당시 조OOO이 제출한 거래내역에 의하면 청구인은 쟁점주택에 대한 매매대금을 아래와 같이 수령하였다. (단위: 원) (바) 처분청의 심리자료에 의하면 조OOO이 쟁점주택을 양수하면서 청구인으로부터 승계한 임대보증금은 아래와 같다. (단위: 원) (사) 청구인은 준공 후 바로 쟁점주택을 매매하려 하였다고 주장하며 인근부동산의 확인서, 건물 투자분석 광고전단지, 현수막 사진을 제출하였다. (아) 청구인은 쟁점주택의 양도로 인한 소득을 사업소득으로 과세하고 은행차입금에 대한 이자비용을 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하며, 대출금 원장 및 거래내역(대출원금 OOO원 및 이자비용 OOO원)을 제출하였다. (자) 처분청의 심리자료에 의하면 청구인은 쟁점주택의 신축 및 매매와 관련하여 사업자등록을 낸 사실이 없고, 사업이력도 확인되지 않는 것으로 나타난다. (차) 처분청의 심리자료에 의하면 쟁점주택을 제외한 청구인의 부동산 취득 및 양도내역은 아래와 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 ｢소득세법｣상 사업소득인지 또는 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 회수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동 등으로 볼 수 있을 정도의 계속성․반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하는바, 청구인이 1994년부터 2012년까지 쟁점주택을 포함하여 부동산을 5회 취득, 4회 양도한 것을 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성․반복성이 있다고 보기에는 그 거래횟수가 적은 점, 쟁점주택을 취득한 후 임대한 사실이 있어 순수한 매매목적으로 단정하기 어려운 점, 청구인이 부동산매매를 사업목적으로 하여 사업자등록을 한 사실이 없는 점, 청구인이 쟁점주택의 양도에 대하여 처분청에 양도소득세를 신고한 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도에 따른 소득을 부동산매매업에 따른 사업소득으로 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률 (1) 소득세법 제4조【소득의 구분】① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것

• 다. 사업소득

자산의 양도로 발생하는 소득 제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.