쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2001.12.14. OOO 외 6필지 대지 26,683㎡ 및 같은 리 241-1 건물 82.64㎡(모두 합하여 이하 “쟁점외부동산”이라 한다)을 OOO원에 경매로 취득하였고, 2002.5.4. 같은 리 241에 소재한 건물 8,016.23㎡(청구인이 운영하는 OOO의 육계장 건물로 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 양수하였으며, 2013.1.31. 쟁점건물과 쟁점외부동산을 OOO원에 일괄로 양도하면서, 2013.4.1. 쟁점건물의 취득가액을 장부에 계상되어 있던 감가상각 후 건물 잔존가액OOO으로 하여 양도소득세 OOO원을 산출하여 신고하였다가, 2014.2.1. 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 재계산하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급해 달라는 취지로 경정청구서를 처분청에 제출하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 2002년부터 2012년까지 종합소득세 신고 시 취득가액을 장부가액으로 기재하고 필요경비로 감가상각한 점이 확인되므로 당초 양도소득세 신고서상의 쟁점건물의 취득가액을 올바른 취득가액으로 보아 2014.3.24. 환산취득가액으로 재계산한 청구인의 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.5.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2001년과 2002년에 쟁점외부동산과 쟁점건물을 취득하였고, 2002년에는 부동산을 처분한 바가 전혀 없음에도 청구인의 재무상태표(장부)는 가액 변동이 없거나 오히려 감소하여 매우 왜곡되어 작성되어 있다. 또한, 쟁점건물의 장부가액이 기준시가 대비 32% 수준으로 크게 낮아 쟁점건물의 장부가액을 실제 취득가액으로 볼 수 없으므로 환산가액을 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 당초 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 인정하여야 한다는 청구주장은 2002년부터 2012년까지 청구인이 외부조정으로 종합소득세를 복식부기로 신고한 장부를 모두 부인하는 행위이고, 실지취득가액을 입증할 자료를 제출하지 아니하면서 단지 장부가액이 실지취득가액을 확정할 수 없다는 이유로 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 인정해 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 적용하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다), 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)]

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가 기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 당초 청구인이 쟁점건물의 실지취득가액으로 신고한 가액은 OOO원(감가상각 전)이고, 쟁점건물의 전소유자 이OOO은 쟁점건물을 양도하고 기준시가로 신고(기준시가 OOO원)하였으며, 쟁점건물의 환산취득가액으로 산출된 금액은 OOO원이고, 쟁점건물의 취득가액을 비교하면 아래 <표1>과 같으며, 청구인은 쟁점건물에 대한 매매계약서를 제시하지 아니하였다. OOO

(2) 처분청은 쟁점건물이 1999년부터 2001년까지 타인의 소유로 확인되고(토지의 전소유자는 최OOO이고, 쟁점건물의 전소유자는 이OOO임), 청구인이 2000년과 2001년 종합소득세를 자기조정으로 신고하였으며, 2002년부터 신고유형을 외부조정으로 전환한 점으로 볼 때, 환산취득가액으로 인정하기는 어렵다는 취지로 청구인의 경정청구를 거부하였다.

(3) 처분청은 쟁점건물에 대해 환산취득가액을 적용함은 부당하다는 취지로 아래와 같은 증빙을 제시하였다. (가) 쟁점건물의 취득세․등록세 전산자료를 보면, 취득세․등록세 산출시가(지방세 과세시가표준액)가 OOO원이고, 취득세․등록세 신고가액 및 적용과표는 OOO원으로 나타난다. (나) 쟁점건물의 전소유자인 이OOO과 청구인간 체결한 쟁점건물에 대한 부동산매매계약서(검인계약서, 2002.4.2.)의 주요 내용에 대하여 보면, 매매대금은 OOO이고, 특약사항은 ‘중도금 지불시 이전등기하여 주고 잔대금은 융자받아서 위 기일을 넘기진 않고 지급함. 단, 위 기간을 어기면 1일 이자로 금 OOO원씩 지급하며, 민․형사상 책임지겠음’으로 나타나며, 청구인이 2001년에 경매로 취득한 쟁점외부동산에 대한 취득가액 안분계산 내역은 아래 <표2>와 같이 나타난다. OOO (다) 쟁점건물에 대한 2005년도 7월 주택분(2005년 제1기분) 정기과세내역서에 의하면, 쟁점건물의 신축연도가 1988.1.1., 1989.1.1. 등으로 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 적용하여야 한다는 취지로 아래와 같은 논거 등을 제시하고 있다. (가) 청구인의 종합소득세 신고시 제출된 재무제표상 장부가액은 실제거래가액을 확인할 수 있는 가액이 아니다.

1. 다수의 사례(OOO법원 2013.6.4. 선고 2012구단1744 판결, 대법원 1988.2.9. 선고 87누536 판결 외)에서 납세의무자가 작성, 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재자체가 납세의무자를 기속하는 효과가 있어 납세의무자는 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수는 없다고 판시하고 있고, 또한 장부상 기재되어 있는 부동산의 가액이라 하더라도 그 장부의 가액이 실지취득가액이라고 인정할 만한 제 증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액을 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 장부 기타 증빙서류에 당해 자산의 취득 당시 실지거래 가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득 당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 계산을 하여야 한다고 판시하고 있다.

2. 청구인의 2000년부터 2002년까지 종합소득세 신고시 제출된 재무상태표상의 부동산의 취득가액 증감내역은 아래 <표3>과 같고, 이후 2012년까지 부동산 취득가액의 변동은 없으며, 그 장부내용을 보면 2000년과 2001년에는 부동산 취득가액의 변동이 없어 별도의 부동산 취득이 없는 것으로 표시되어 있고, 오히려 2002년에는 부동산 취득가액이 감액되어 부동산 일부를 처분한 것으로 표시되어 있다. OOO

3. 실제로 청구인은 2001년과 2002년에 아래 <표4>와 같이 부동산을 취득하였고, 2002년에는 부동산을 처분한 바가 전혀 없음에도 불구하고, 청구인의 재무상태표(장부)는 매우 왜곡되어 작성되어 있다. OOO

4. 토지 및 건물의 취득 및 처분을 실제거래가액으로 반영한 정확한 재무상태표라 한다면, 2001년에 취득한 부동산의 취득가액 OOO원과 그 부동산의 취득 시 지출된 취득세 및 등록세만큼 장부가액이 증가하였어야 하며, 2002년에 부동산 취득가액이 감소되지 않았어야 한다. 하지만, 종합소득세 신고시 기 신고된 재무상태표상 부동산의 장부가액은 2001.12.14. 동 사업에 사용되는 부동산을 취득한 내역이 있음에도 불구하고 2000.12.31.과 2001.12.31. 가액이 동일하고, 2002년 중 부동산의 양도사실이 없음에도 불구하고 2002.12.31. 부동산 가액은 2001.12.31. 부동산 가액보다 오히려 감소하였다. 이렇듯 부동산을 실제 취득한 내역은 반영되어 있지 않고, 부동산을 실제 처분한 내역이 없는데 장부상은 부동산이 감소한 것으로 작성된 청구인의 장부상 가액은 부동산에 관한 한 누가 보더라도 입증할 수 있는 실지거래를 반영한 가액이 아님을 알 수 있다. (나) 청구인이 종합소득세 신고시 취득가액을 장부가액으로 기재하고 필요경비로 감가상각한 점은 장부가액이 확인할 수 있는 실지거래가액임을 입증하는 것이 아니다.

1. OOO법원 2013.6.4. 선고 2012구단1744 판결에서 비록 납세자가 매년 감가상각비를 공제하여 종합소득세를 신고하여 왔다는 사정만으로는 장부에 기재된 쟁점건물의 가액이 취득 당시의 실지거래가액을 반영한다고 보기에는 부족하고, 달리 이를 인정만한 증거가 없다라고 판시하고 있다.

2. 처분청은 단순히 2002～2012년까지 종합소득세 신고 시 취득가액을 장부가액으로 기재하고 필요경비로 감가상각하였다는 이유만으로 청구인의 경정청구를 거부처분 하였다. (다) 장부가액이 기준시가에 크게 미달하는 점을 보더라도 장부가액을 실제 취득가액으로 볼 수 없는바, 다수의 심판례(조심 2008서872 2008.8.5., 국심 2006서3477 2006.12.13. 외)에서도 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 실지거래가액은 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제 증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정되는 것으로 판시하고 있고, 장부가액의 실지거래가액 여부의 판단에 중요한 근거로 취득 당시의 기준시가보다 현저히 낮은 장부가액을 들고 있다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물에 대한 실지 매매계약서를 제시하지 않으면서 장부가 왜곡되어 있으므로 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 적용하여야 한다고 주장하지만, 쟁점건물에 대한 취득세․등록세 신고시 제출한 검인계약서상 거래가액이 OOO원으로 확인되고 있고, 통상 육계장(양계장) 건물의 경우 일반적인 건물과 동일하게 취급하기 어려우며, 취득 당시 쟁점건물이 오래된 건물인 것으로 보아 청구인이 실지거래가액으로 신고한 OOO원이 과소계상 여부에 불구하고 쉽게 부인되기 어려운 점, 당초 청구인이 쟁점건물을 실지거래가액으로 취득하였다고 장부에 계상하고 그 가액을 기초로 감가상각을 한 점, 청구주장처럼 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 적용할 경우 2002년부터 2012년까지 외부조정으로 신고한 장부가액을 모두 부인하는 결과를 초래할 수 있는 점 등에 비추어 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 인정해 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 당초 양도소득세 신고서상의 쟁점건물의 취득가액을 올바른 취득가액으로 보아 환산가액으로 재계산하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.