쟁점취득가액을 선납에 따라 할인받은 금액으로 보아 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율(60%)을 적용하여 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO세무서장이 2013.12.6. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2010.12.13. 주식회사 OOO로부터 경상남도 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 분양받아 2011.10.13. 양도하고 취득금액과 양도가액을 각 OOO원으로 기재하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 할인분양 아파트 기획점검 결과 쟁점주택의 취득가액을 청구인이 실제 납입한 금액인 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로 하고, 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율 60%를 적용하여 2013.12.6. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.27. 이의신청을 거쳐 2014.4.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 미분양주택으로서, 2010.5.14. 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례조항이 신설되자 분양업체는 양도소득세가 100% 감면된다는 점을 대대적으로 홍보하면서 쟁점주택의 분양가격을 인하하여 분양하였고, 이에 청구인은 쟁점주택을 당초분양가액(부가가치세 포함 OOO원)에서 39.1% 할인된 금액(OOO원)에 취득하였다. 처분청은 위의 분양가격 인하를 선납할인으로 보아 분양가격 인하율을 0%로 보았으나, 정상적인 선납할인율이 16.5%(3년)인 점(쟁점주택 취득당시 시중금리: 연 5.5%), 잔금 납입시기가 이전등기·입주시기가 아닌 2013.11.8.로 기재된 점 등을 고려할 때 쟁점취득가액은 선납할인금액이 아니라 할인분양가액으로 보아야 하고, 따라서 쟁점주택의 분양가격 인하율은 39.1%로서 분양가격 인하율 20% 초과시 적용되는 양도소득세 감면율 100%를 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 경상남도 OOO의 “미분양주택임을 확인하는 날인”에 기재된 분양가격 인하율이 0%로 기재되어 있는 점, 쟁점취득가액은 매매대금을 선납함에 따라 할인받은 금액으로 매매계약자가 매매대금을 선납함에 따라 할인받은 금액은 분양가격 인하율에 포함되지 않는 것으로 보아야 하는 점 등에 비추어, 쟁점주택의 분양가격 인하율을 0%로 보아 양도소득세 감면율 60%를 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점취득가액을 선납에 따라 할인받은 금액으로 보아 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율(60%)을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본, 분양계약서에 따르면, 청구인은 2010.12.2. 시행사인 주식회사 OOO과 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결하고 2010.12.13. 소유권이전등기를 경료한 후 2011.10.13. OOO에게 이를 양도한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점주택 취득당시 취득세 과세표준(부가가치세 제외)을 OOO원으로 신고하였으나, 쟁점주택을 양도하고 양도소득세를 신고할 때에는 취득가액 및 양도가액을 각 OOO원으로 신고한 것으로 나타나고, 처분청은 분양계약서상 공급가액이 OOO원이나 청구인이 실제 납입한 금액은 OOO원(쟁점취득가액, 건물분 부가가치세 포함)인 것을 확인하고, 이를 선납할인금액으로 보아 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율 60%를적용하여 다음과 같이 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

(3) 부동산등기부등본상 청구인의 쟁점주택 취득가액 및 양도가액은 각 OOO원으로 나타나고, 쟁점주택의 실지취득가액이 OOO원인 사실은 청구인과 처분청간 다툼이 없다.

(4) 쟁점주택의 분양계약서상 공급가액은 OOO원으로, 계약금 OOO원은 계약시에, 잔금 OOO원은 2013.11.18. 지급하기로 하되, 분양계약서상 선납금액에 대한 할인율 “연 5%” 부분을 삭제하고 “잔금은 연 14.88%의 할인율을 적용한다”고 수기로 기재되어 있는 분양계약서의 주요내용은 다음과 같다.

(5) 경상남도 OOO 작성의 “미분양주택임을 확인하는 날인”에 따르면, 경상남도 OOO은 2010.12.13. 쟁점주택이 조세특례제한법 시행령 제98조의4 (수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 특례)에 따른 미분양주택임을 확인하였고, 분양가격 인하율은 0%인 것으로 기재되어 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 통상 선납할인제는 아파트를 분양할 때 중도금 등을 선납하면 선납금액에 대해서 시중금리만큼 납입대금을 인하해 주는 제도이나, 이 건의 경우 청구인과 분양사간에 쟁점취득가액(OOO원)에 쟁점주택을 분양하기로 하는 의사의 합치가 있는 점, 청구인이 계약과 동시에 잔금을 포함하여 분양대금 전액을 납부하고 쟁점주택을 취득한 점, 인하율도 시중금리(연 5~5.5%)와 달리 39.1%에 달하는 점 등에 비추어, 쟁점취득가액은 중도금 등을 선납함에 따라 시중금리만큼 납입대금을 할인받은 것이 아니라 쟁점주택의 당초 분양가격이 39.1%만큼 인하된 것으로 봄이 타당하다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율 60%를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.