대물변제로 취득한 쟁점주택의 취득가액을 환산가액이 아닌 원 소유자에게 지급한 대여금 00억원으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 권OOO에게 명의 신탁한 OOO 소재 대 516㎡, 주택 273.92㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2010.8.13. 임의경매를 원인으로 OOO에 양도하였으나 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. OOO(이하 “조사청”이라 한다)은 2011.1.3.부터 2011.1.17.까지 쟁점주택의 명의자 권OOO에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, 전 소유자 이OOO이 권OOO의 명의를 빌려 명의신탁한 상태에서 청구인에게 양도한 것으로 보아 처분청에게 과세자료를 통보하였고, 처분청은 쟁점주택의 양도가액을 OOO(2010.8.13. 경락가액), 취득가액을 OOO(이OOO에게 등기이전한 2002.10.29.자로 하여 환산한 가액)으로 산정하여 2014.1.3. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.1.24. 처분청에 이의신청을 하였고 이의신청 심리결과 취득가액을 청구인이 지급한 대여금 OOO으로 하여야 한다는 청구는 기각하였으나, 취득일을 2006.8.25.(OOO 2012.6.29. 선고 2011구합 34696 판결서 및 OOO의 명의신탁과징금 산정을 위한 취득일자 결정일)로 환산취득가액을 재계산하도록 결정하여, 처분청은 환산취득가액을 OOO으로 하여 청구인에게 2014.4.2. 2010년 귀속 양도소득세를 OOO으로 감액경정하여 통지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014.5.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 이OOO에게 2001.11.26.부터 2006.10.17.까지 기간 동안 대여한 88건의 합계금액 OOO(이하 “쟁점대여금”이라 한다)으로 결정하여 줄 것을 이의신청하였으나 처분청은 쟁점주택의 원 소유자인 이OOO으로부터 취득한 금액을 알 수 없다며 받아들이지 아니하고 취득일을 2006.8.25.로 정정하여 환산취득가액을 재계산하여 감액경정 하였는바, 청구인이 제출한 증빙에 의하여 이OOO에게 실제지급한 것으로 확인되는 쟁점대여금을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 양도소득세를 산정하지 아니하고 환산취득가액으로 한 처분청의 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 대물변제로 쟁점주택을 취득하였으므로 자산의 실지취득가액이 되는 본래의 채무액이 얼마인지에 관하여 입증을 하여야 하나, 대물변제에 대한 계약서나 금전대차에 대한 약정서가 없을 뿐만 아니라 구체적인 대여시기 또한 밝힌바가 없으며, 청구인이 주장하는 금액도 쟁점주택의 취득가액과 직접적인 인과관계가 있다고 보기 어렵고, 청구인이 입증자료로 제출한 OOO 2011구합34696 과징금부과처분 취소소송의 판결문은 청구인이 주장하는 금액으로 쟁점주택을 취득한 것으로 본 것이 아니라 ‘청구인과 권OOO 사이에 명의신탁관계가 성립된 것으로 보는 것이 상당하다.’는 점으로 청구인의 소유권을 인정하고 있는 것이다. 따라서, 쟁점주택은 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 환산취득가액을 적용한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 대물변제로 취득한 쟁점주택의 취득가액을 환산가액이 아닌 원 소유자에게 지급한 대여금 OOO으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것) 제163조 (양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액” 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 (추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 63세로 OOO 주식회사 대표이사로 재직 중이며, 쟁점주택의 원 소유자인 이OOO은 부동산 임대업을 영위하고 있으며 청구인의 친구이고, 쟁점주택의 명의자인 권OOO의 고등학교 동창생이다.

(2) 청구인의 양도소득세 경정내용은 다음 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 경정 현황

(3) 등기부등본에 의하면 쟁점주택의 소유권 등에 대한 변동사항은 다음 <표2>와 같다. <표2> 소유권 변동내역 등

(4) 조사청의 양도소득세 조사종결 복명서(2011.1.)에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점주택의 전 소유자 이OOO은 2002.10.29. 쟁점주택을 매매로 권OOO에게 양도하였으나 무신고하였고, OOO은 이OOO의 쟁점주택 양도와 관련하여 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로하여 양도소득세를 결정하였으나, 이후 OOO는 권OOO을 피고로 하여 이OOO이 조세채권을 해할 목적으로 이OOO의 유일한 재산인 쟁점주택을 권OOO에게 소유권이전한 사실에 대하여 사해행위취소 등 청구의 소를 제기하여 승소판결(OOO 2005.12.29. 선고 2005나38999 판결)을 받았다. (나) 한편, 권OOO은 2010.11.1. 조사청에 쟁점주택 취득 및 양도경위에 대해 쟁점주택은 이OOO 및 청구인이 명의신탁한 부동산으로 명의만 빌려주었을 뿐 대가를 수수하지 아니하였으며, 쟁점주택을 담보로 대출을 받는 등 실질적으로 관리하고 수익한 자는 청구인이므로 양도소득세를 과세제외하여 줄 것을 청구하였다. (다) 조사청은 쟁점주택의 명의신탁 여부에 대하여 2010.8.13. 임의경매로 인한 쟁점주택 매각대금의 대부분이 청구인의 채무상환에 소요된 점(청구인의 OOO을 상환 등), 청구인이 2005.3.16. 쟁점주택의 양도소득세 및 제세공과금을 청구인이 책임지겠다는 내용의 각서를 작성한 점, 쟁점주택의 담보대출금의 사용․이자 및 원금의 상환 등을 청구인이 한 점, 쟁점주택 관련 민사소송의 합의내용, OOO의 사해행위취소소송 종결에 따른 가액배상금을 청구인이 부담한 점, 쟁점주택 관련 재산세 및 종합부동산세의 납부 장소가 청구인의 주소지 또는 사업장소재지와 일치하고 있는 점, 2006.8.25. 이후 쟁점주택을 담보로 청구인이 다수의 근저당을 설정한 점 등에 비추어 쟁점주택은 이OOO에게 명의신탁한 상태에서 청구인에게 양도된 것으로 조사하였다.

(5) 처분청은 당초 청구인의 쟁점주택 취득일자를 권OOO의 쟁점주택 등기접수일인 2002.10.29.로 보아 환산취득가액을 OOO으로 산정하였다가, 청구인의 이의신청 심리결과 청구인이 취득가액이라고 주장하는 OOO에게 지급한 대여금 여부 및 쟁점주택 취득과의 관련성이 불분명한 것으로 보아 받아들이지 아니하고, 취득일을 다음 <표3>과 같이 OOO의 명의신탁과징금 산정을 위한 취득일자 결정일인 2006.8.25.로 정정하여 환산취득가액을 OOO으로 재산정하여 양도소득세 OOO을 감액 경정하였다. <표3> 과징금 부과처분 취소 판결서

(6) 청구인은 취득가액에 대한 입증자료로 법원 판결서(OOO 2012.6.29. 선고 2011구합34696 판결, OOO 2005.12.29. 선고 2005나38999 판결), 이OOO과의 대여금 지급현황을 정리하여 작성한 자료, 문답서 사본 등을 제출하였다. (가) 이OOO과의 대여금 현황에는 2001.11.26.부터 2006.10.17.까지 기간동안 88차례 지급액 합계 OOO에 대하여 지급일자, 지급액, 지급한 어음과 당좌수표번호, 이OOO의 처 구OOO대출금상환OOO 등 대여금 내용이 기재되어 있고, 이에 대한 증빙으로 무통장 입금증, 차용증, 거래명세표, 영수증, 대출이자납입계산서, 대출금계산서, 대출원금상환계산서, 대출이자납입계산서, 이체확인증, 통장사본, 이OOO의 세금납부 영수증 등을 첨부하였는바, 다음 <표4>와 같이 영수증 10매는 영수금액, 어음 및 수표번호, 날짜, 서명이 기재되어 있으나, 무엇 때문에 이 금액을 영수하였는지 등은 기재하고 있지 아니하며, 차용증은 3매로 2004.1.19. OOO, 2005.12.1. OOO, 2005.10.13. OOO으로 기재되어있다. <표4> 청구인 제출 영수증 (나) OOO의 질문에 청구인이 답을 기재하여 보낸 문답서에 의하면, 청구인과 이OOO의 채권채무관련 내용은 다음 <표5>와 같으며, 청구인과 쟁점주택과 관련내용은 다음 <표6>와 같다. <표5> 청구인과 이OOO의 채권채무관련 문답서 <표6> 청구인과 쟁점주택과 관련내용 문답서

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 대물변제로 취득한 쟁점주택의 취득가액을 환산가액이 아닌 원 소유자에게 지급한 대여금 OOO으로 산정하여야 한다고 주장하나, 양도차익 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로서(대법원 2007.4.26. 선고 2006두717 판결, 같은 뜻임) 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액을 당해 재산의 실지 취득가액으로 보아야 할 것이나, 이 건의 경우 쟁점주택에 대한 매매계약서가 작성되지 않았고, 대물변제에 대한 계약서나 금전대차에 대한 약정서도 없을 뿐만 아니라 청구인이 입증자료로 제출한 증빙만으로는 대물변제와 관련한 본래 채무액에 대한 구체적이고 객관적인 증빙이 부족하다고 보이고, 청구인이 주장하는 금액이 쟁점주택의 취득가액과 직접적인 인과관계가 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.