감정평가시 주차장으로 이용중이라고 기재된 점, 이웃주민들이 이를 확인하고 있는 점, 위성사진에서 주차장으로 사용한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 별도합산과세대상 토지에 해당되는 것으로 보이므로 장기보유특별공제 배제는 잘못임
감정평가시 주차장으로 이용중이라고 기재된 점, 이웃주민들이 이를 확인하고 있는 점, 위성사진에서 주차장으로 사용한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 별도합산과세대상 토지에 해당되는 것으로 보이므로 장기보유특별공제 배제는 잘못임
OOO세무서장이 2014.3.17. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 대지 149㎡에 대하여 장기보유특별공제를 적용하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
(1) 이 건 경위 (가) 청구인은 남편 OOO가 상속받은 OOO 토지 위에 거주 및 생계를 위한 식당운영 목적으로 2002.10.15. 3층 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축한 후 2002.11.27. ‘OOO’라는 상호의 음식점을 청구인 명의로 사업자등록하여 현재까지 음식점과 주거목적으로 건물을 사용하고 있다. (나) 청구인은 음식점의 주차장 공간이 마땅치 아니하여 OOO 토지에 연접한 쟁점토지를 2002.10.22. 취득하여 음식점과 주거용 주차공간으로 계속 사용하다, 음식점 영업이 잘 되지 아니하고 쟁점토지를 취득하는데 소요된 차입금 은행이자가 부담이 되어 2013.7.31. 쟁점토지를 양도하였다.
(2) 청구이유 (가) 음식점 사업은 업종의 특성상 교통, 주차장 등 유동인구의 접근이 쉬어야 하고 이는 음식점 사업의 성패를 좌우하는 중요한 요인 중의 하나이며, 쟁점건물은 연면적(459.44㎡)보다 주차장의 면적(34.5㎡)이 현저히 협소하여 음식점 영업을 운영할 경우 고객의 주차공간이 턱없이 부족하다고 판단하여 쟁점건물에 연접한 쟁점토지를 2002.10.22. 취득한 후 2002.11.27. 음식점을 시작하게 된 것이다. (나) 청구인은 쟁점토지를 보유기간 동안 쟁점건물의 부속토지로 사용하였고, 청구인이 제시한 현장사진 등을 보면, 쟁점토지에 담과 같은 경계가 없어 한울타리 안에 있는 토지임을 확인할 수 있으며, 쟁점토지에 OOO 전용주차장이라는 팻말이 부착되어 있고, 불특정다수인도 쟁점토지가 음식점의 주차장으로 사용되고 있다는 사실을 충분히 인식할 수 있다. (다) 인근주민들이 확인서에서 청구인이 쟁점토지의 주택을 헐고 OOO식당의 주차장으로 계속 사용하였다고 확인하고 있고, 청구인이 제시한 감정평가서에도 쟁점토지 이용상황에 대하여 음식점 주차장으로 이용중으로 기술되어 있으며, 국토지리정보원의 항공촬영사진에도 쟁점토지에 차량이 주차되어 있는 사실을 확인할 수 있어 쟁점토지는 쟁점건물의 부속토지로 사용된 사실을 확인하고 있다. (라) 관할구청은 쟁점토지의 실지조사 대신 공부상 현황(나대지)만을 근거로 종합합산과세대상으로 재산세를 부과하였으나, 청구인이 그동안 재산세가 과다하게 부과되었다는 사실을 알게 되어 관할구청에 민원을 제기하여 2013년도부터 관할구청이 쟁점토지에 대하여 별도합산과세대상으로 재산세를 부과하였다. (마) 건물의 부속토지는 건물의 효용과 편익을 위하여 사용되고 있는 토지를 말하고, 그 건물의 부속토지인지 여부는 필지수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정되어야 할 것인바, 2012년도까지 종합합산과세대상으로 재산세가 부과된 점을 근거로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 처분은 부당하다.
(1) 나대지 등 기타토지의 경우 당해 토지가 일정기간 이상 지방세법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 되거나 면제되는 토지 또는지방세법제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산 또는 분리과세 대상 토지인지 여부를 확인하여 사업용 토지 여부를 판단하도록 되어 있으나, 쟁점토지는 2013년 이후에 별도합산과세되었기에 기간기준에 충족하지 못하므로 사업용 토지로 볼 수 없다.
(2) 재산세 부과기준에 관계없이 사업에 사용되는 그 밖의 토지에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면소득세법제104조의3 제1항 제4호 다목에서 사업용 토지의 범위를 ‘토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무이행 여부, 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것’이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제168조의11 제1항 제2호 가목에서 건축물 부설주차장용 토지는주차장법에 따른 부설주차장으로서 같은 법에 따른 부설 주차장 설치기준면적 이내의 경우만 사업용 토지에 해당함을 명시하고 있으므로 쟁점토지가 실질 주차장으로 사용되었다고 하나주차장법에 따른 부설주차장으로 신고한 사실이 없으므로 쟁점토지를 사업용 토지로 인정할 만한 근거가 없다.
(1) 소득세법(2013.1.1. 법률 제11611호 개정된 것) 제95조 [양도소득금액]
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는도시 및 주거환경정비법제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 주택분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.(이하 생략) 제104조의3 [비사업용 토지의 범위]
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각목을 제외한 토지
6. 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 "별장"이라 한다)과 그 부속토지. 다만, 지방자치법제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재하고 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지 (2) 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정된 것) 제168조의6 [비사업용 토지의 기간기준] 법 제104조의3 제1항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 주차장용 토지로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 것 가.주차장법에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)으로서 동법에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지. 다만, 제6호의 규정에 따른 휴양시설업용 토지 안의 부설주차장용 토지에 대하여는 제6호에서 정하는 바에 의한다.
(3) 지방세법(2013.1.1. 법률 제11617호로 개정된 것)제106조 [과세대상의 구분]
① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.
① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
1. 특별시지역·광역시지역 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. 용도지역별 적용배율 도시지역
5배
2. 준주거지역․상업지역 3배
3. 일반주거지역․공업지역 4배
7배
4배 도시지역 외의 용도지역 7배
(1) 처분청은 쟁점토지가 2012년 이전에는 종합합산과세대상이라고 하여 쟁점토지를 비사업용 토지로 과세하였고(필요경비에 대하여는 다툼이 없음), 처분청 심리자료에 의하면 쟁점토지가 2008년부터 2012년까지 종합합산과세대상으로 재산세가 부과된 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 등기부등본에는 청구인이 2002.10.22. 쟁점토지를 매매로 취득하여 2013.7.31. OOO에게 양도한 것으로 나타나고, OOO이 2002.11.28. 채무자를 OOO로 하고 채권최고액 OOO원으로 하여 쟁점토지에 근저당권을 설정한 것으로 나타나며, 2005.4.6. 채무자를 OOO로 하고 채권최고액 OOO원으로 하여 쟁점토지에 공동담보로 근저당권을 설정한 것으로 나타난다. (나) 쟁점건물의 일반건축물대장에는 총 대지면적은 344㎡, 건축면적은 179.36㎡, 연면적은 459.44㎡, 용도는 제2종 근린생활시설(1～2층 일반음식점) 및 단독주택(3층), 주차장(자주식)은 34.5㎡, 사용승인일자는 2002.10.15.로 나타난다. (다) 청구인이 제시한 쟁점토지 사진에는 쟁점토지가 쟁점건물에 연접하고 있고, 별도로 울타리가 없으며, OOO 전용주차장이라고 표시되어 있고, 승용차들이 주차되어 있다. (라) 이웃주민인 OOO, 통장인 OOO은 확인서에서 쟁점토지 위에는 원래 주택이 있었는데 청구인이 2002년 10월경 매입하여 주택을 헐고 옆의 음식점의 주차장으로 사용하기 시작하여 현재까지 주차장으로 사용하고 있음을 확인하고 있다. (마) OOO 본점이 OOO지사에 의뢰하여 감정평가한 쟁점토지 감정평가서(가격시점 및 작성일자 2002.11.14.)에는 평가금액이 OOO원으로, 이용상황에는 현재 나대지 상태로 인접토지OOO 소재 음식점 주차장으로 이용중인 것으로 기재되어 있으며, 당시 쟁점토지 사진에도 위 (나)와 같은 사진들이 첨부되어 있다. (바) OOO이 OOO지사에 의뢰하여 감정평가한 쟁점건물 및 토지 감정평가서(가격시점 및 작성일자 2005.3.29.)에는 평가금액이 OOO원으로, 쟁점토지 이용상태에는 주차장용지로 이용중인 것으로 기재되어 있으며, 위 (나)와 같은당시 쟁점토지 사진이 첨부되어 있다. (사) 국토지리정보원이 발행한 쟁점토지의 2006년 9월, 2009년 5월, 2010년 10월, 2012년 5월 촬영한 위성사진들에는 나대지인 쟁점토지 위에 주차된 차량 몇 대가 있는 것으로 나타난다. (아) 청구인이 제시한 2013년 재산세(토지) 고지서에는 쟁점토지에 대하여 별도합산과세된 것으로 나타나고, 토지이용계획상 쟁점토지 및 쟁점건물의 토지는 도시지역(제1종 일반주거지역)인 것으로 나타난다. (3)소득세법제104조의3 제1항 제4호 나목에서는 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 지방세법제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 사업용 토지로 규정하였고, 소득세법 시행령제168조의7에서는 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 사실상의 현황에 의하고 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하도록 규정하고 있다.
(4) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지가 2012년 이전까지 종합합산과세대상으로 재산세가 부과되어 비사업용 토지라는 의견이나, 쟁점건물의 일반건축물대장상 주차장(자주식)면적은 34.5㎡로 나타나고 있어 음식점 사업을 영위하는 청구인에게 주차장이 필요한 것으로 보이는 점, 청구인이 제시한 쟁점토지 사진에는 쟁점토지가 쟁점건물에 연접하고 있고, 별도로 울타리가 없으며, OOO 전용주차장이라고 표시되어 있으며, 주차장에 승용차들이 주차되어 있는 점, 이웃주민들이 청구인이 2002년 10월경 쟁점토지를 매입하여 주택을 헐고 주차장으로 사용하여 왔다고 확인하고 있는 점, 근저당권설정을 위하여 감정평가(2002.11.14., 2005.3.29.)한 내용에도 쟁점토지가 주차장으로 이용중이라고 기재되어 있고 첨부된 사진에도 동 사실이 나타나고 있는 점, 국토지리정보원이 발행한 쟁점토지의 2006년 9월, 2009년 5월, 2010년 10월, 2012년 5월 촬영한 위성사진들에도 쟁점토지가 주차장으로 사용된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점토지는 청구인이 운영하고 있는 음식점업의 사업장인 쟁점건물의 주차장으로 사용된 것으로 보이고 사실상 쟁점건물의 부속토지로서 별도합산과세대상 토지에 해당되는 것으로 보이므로, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 처분은 잘못이 있다고 판단된다(조심 2009서1905, 2009.11.30., 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.