상속개시일까지 불입한 금액을 쟁점분양권의 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인의 남편 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)는 2011.12.20. 사망하였으며, 상속인들은 상속세 과세표준 신고 및 자진납부를 이행하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 피상속인이 2009.11.27. OOO(이하 “OOO”라 한다)와 분양계약을 체결한 OOO (이하 “쟁점분양권”이라 한다)에 대해 상속개시일까지 피상속인이 불입한 금액 OOO원을 시가로 보고, 전체 상속재산가액 OOO원에서 금융부채 등 상속받은 부채총액 OOO원을 차감한 금액 OOO원 을 상속재산가액으로 결정하였다.
• 다. 처분청은 피상속인이 사망직전인 2011.6.11. 양도한 OOO(이하 “쟁점외토지”라 한다)에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 취득계약서가 임의로 작성된 것으로 보고 환산취득가액에 의하여 취득가액을 결정함에 따라 양도소득세 OOO원이 추가 고지되었으나, 국세기본법 시행령제11조 제1 항의 규정에 의한 상속재산가액OOO을 한도로 하여 2014.2.19. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득 세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014.5.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점분양권의 소재지인 OOO는 상속개시일 당시 전매가 금지되어 있었고 현재까지도 미분양상태이며 OOO도 부동산 경기침체에 대한 대책으로 2013년 6월 이후 최대 OOO%의 선납할인 조건으로 분양하고 있으며 비공식적으로는 수의계약형태로 책정분양가액의 OOO%선에서 할인 분양하고 있다. 이에 대해 처분청은 세무조사시 분양권을 평가하면서 수도권 대형아파트의 시세가 많이 하락하였음을 인정하면서도 쟁점분양권을 소급하여 평가할 수단이 없다 하여 단순히 평가기준일까지 납입된 금액으로만 평가하였는바, 이는 불합리한 것으로, 시가에 대한 입증책임을 다하지 못한 것이다. 한편, 대법원 판례(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결)는 소급감정가액을 인정하고 있으므로 쟁점분양권도 소급감정하여 평가하는 것이 불가능하지 않고 소급하더라도 전매 허용이 가능한 것으로 개정된 주택법 시행령시행일(2012.7.27.) 당시의 감정가액을 시가로 하여야 하므로 처분청이 청구인에게 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속재산가액은 상속개시일 현재 불특정다수인 간에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 시가로 보아 평가하는 것이며, 시가에는 상속개시일 전․후 6개월(이하 “평가기간”이라 한다) 이내의 수용가액, 공매가격, 감정가격, 유사매매사례가액을 포함하고 있으나, 이 건의 경우 평가기간 내에 확인되는 금액이 없고, 청구인 또한 제시한 바도 없으며, 국토해양부 실지거래가액 검색결과 상속개시일 전후 6개월간 단지내의 같은 면적으로는 유일하게 OOO호(이하 “비교분양권”이라 한다)가 2012.4.27. 계약되어 OOO원에 분양된 바 있으나, OOO OOO지역 담당직원과 통화한바, ‘비교분양권은 선납할인을 적용받아 분양가액이 낮아진 것이지 분양금액과 옵션금액은 각각 OOO원으로서 쟁점분양권과 동일하다’고 확인하였는바, 분양가액을 직접 할인한 것이 아님은 분명하고 청구인이 제시한 OOO의 분양광고에도 ‘최대 OOO%까지 선납할인’이란 문구가 기재되어 있는바, 청구인은 선납할인의 개념을 오해한 것으로 판단된다. 한편, 소급감정가액을 인정한 대법원 판례는, 공신력이 있는 감정기관의 소급감정가액이 있고 그 가액이 부동산의 위치․형상․환경․이용상황 등을 참작하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가될 것을 요건으로 하고 있으나, 청구인은 이 요건을 충족하지 못하였고, 상속세 및 증여세법 시행령」제49조는 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰하는 것은 납세의무자가 감정가액을 제시하고 그 가액이 기준금액에 미달하거나 이상이어서 부적정하다고 판단되는 경우로 규정하고 있는 바, 청구인은 현재까지 공신력이 있는 감정기관의 (소급)감정가액조차 제시하지 않으면서 오히려 그 입증책임을 처분청에 전가하고 있다. 또한 청구인은 전매가 허용되는 2012.7.27. 평가기준일로 보아 당시로 소급한 감정가액을 상속개시당시 쟁점분양권의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 이는 법령에 근거하지 아니한 자의적인 해석이며, 시가를 산정하기 어려운 경우상속세 및 증여세법제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에 의하여 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하여야 할 것이나, 평가기간내에 시가를 확인할 수 없기 때문에 프레미엄 또한 산정할 수 없는 것이며 결국 쟁점분 양권은 상속개시일까지 불입한 금액으로 평가할 수밖에 없다. 따라서, 법령상 규정하는 평기기간 내에 확인되는 시가가 없으며, 설령 대법원의 판례를 존중하여 소급감정가액을 허용하더라도 공신력이 있는 감정기관에서 객관적이고 합리적으로 평가한 감정가액의 제시가 없었으므로 쟁점분양권을 상속개시일까지 불입한 금액으로 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 상속개시일까지 불입한 금액을 쟁점분양권의 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다(이하 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】③ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】(2013.9.9. 대통령령 제24710호로 개정되기 전의 것) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 감정 수용 경매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 경매가액 또는 공매가액(단서 생략) 제51조【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다(단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 피상속인은 2011.12.20. 사망하였고, 상속인들은 상속세과세표준 신고 및 자진납부를 이행하지 아니 하였으며, 처분청은 상속세 조사를 실시하여 피상속인이 2009.11.27. OOO와 분양계약을 체결한 쟁점분양권에 대해 상속개시일까지 피상속인이 불입한 금액 OOO원을 시가로 보고, 전체 상속재산가액에서 금융부채 등 상속받은 부채총액을 차감한 금액 OOO을 상속재산가액으로 보았으며, 피상속인이 사망직전인 2011.6.11. 양도한 쟁점외토지에 대한 양도소득세 조사를 함께 실시하여 취득계약서가 임의로 작성된 것으로 보고 환산취득가액을 취득가액으로 결정하면서 국세기본법 시행령제11조 제1항의 규정에 의한 상속재산가액을 한도로 하여 청구인에게 양도소득세를 경정·고지하였다.

(2) 청구인은 이 건 부과처분이 다음과 같은 사유로 부당하다고 주장한다. (가) 쟁점분양권이 소재한 삼성마을아파트 5단지는 상속개시일 당시 전매가 금지되어 있었고 현재까지도 미분양상태이며 OOO도 부동산 경기침체에 대한 대책으로 2013년 6월 이후 최대 OOO%의 선납할인 조건으로 분양하고 있으며 비공식적으로는 수의계약형태로 책정분양가액의 OOO%선에서 할인 분양하고 있음에도 처분청이 세무조사시 분양권을 평가하면서 분양권을 소급평가할 수단이 없다 하여 단순히 평가기준일까지 납입된 금액으로만 평가하는 것은 불합리하다. (나) 대법원 판례(2010.9.30., 2010두8751 판결)에서 소급감정가액을 인정한 사례가 있으므로 쟁점분양권도 소급감정하여 평가하여야 하며, 소급감정가액에 의하여 평가하는 경우에도 전매 허용이 가능한 것으로 개정된 법률(주택법 시행령) 시행일(2012.7.27.) 당시의 감정가액을 시가로 하여야 하므로 처분청이 환산취득가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. (3) 소득세법제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하며, 같은 법 제97조 제1항 제1호에서 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가로 하며, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보고, 소득세법 시행령제176조의2 제3항에서 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액, 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 환산한 취득가액, 기준시가에 대하여 이를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다고 규정되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,상속세 및 증여세법제60조, 제61조 및 같은 법 시행령 제51조에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가로 하고, 시가를 산정하기 어려운 경우로서 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄이 상당하는 금액을 합한 금액으로 하도록 하고 있는바, 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일로부터 1년 8개월이 경과하여 감정한 소급감정가액으로 이를 쟁점분양권의 취득가액으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 상속개시일까지 피상속인이 불입한 금액을 쟁점분양권의 시가로 보아 쟁점분양권의 양도로 인한 피상속인의 양도소득세에 대하여 상속인인 청구인에게 납세의무를 승계시켜 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.