공동주택으로 보아 고가주택 등에 대한 양도차익 계산규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2009서4080

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2005.12.27. 상속을 원인으로 OOO 대 704㎡ 및 그 지상 건물 435.88㎡(1층 181.72㎡, 2층 155.76㎡, 지하실 98.40㎡로, 부속토지와 함께 이하 “이 건 주택”이라 한다)의 지분 100분의 55 및 2011.6.13. 증여를 원인으로 이 건 주택의 지분 100분의 1을 각 취득하여 2012.12.21. 매매를 원인으로 이 건 주택의 지분 100분의 56(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 박OOO 외 1인에게 양도한 후 쟁점주택을 고가주택인 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택의 양도차익에서 비과세 한도액 OOO을 차감하여 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 후 쟁점주택에 대한 1세대 1주택 비과세 한도액 계산시 비과세대상 양도가액이 OOO이나 청구인이 비과세 한도액OOO 전액을 비과세대상 양도가액으로 계상하여 양도소득세를 과소신고·납부한 것으로 보고 2014.1.18. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 이 건 주택 전체를 단순히 고가의 단독주택 하나로 보고 청구인의 소유 지분만큼 양도된 것으로 보아 비과세대상 양도가액 OOO을 산정하였으나, 이 건 주택은 1999.4.30. 대통령령 제16284호로 개정된 건축법 시행령의 [별지1]에서 다가구주택 관련 규정이 도입되기 전 건축된 것으로, 등기부등본상 지분으로 그 소유권이 표시되어 있으나, 다가구주택의 특성과 실질적 거주 여건으로 볼 때 세대구분 없이 혼거하지 않는 이상 각 소유구획이 존재함은 물론 청구인 또한 한 세대로서 거주하다가 쟁점주택을 양도하였으므로 이 건 주택은 공동주택으로 간주되어 각 공유자가 1주택을 소유한 것으로 볼 수 있다. 또한, 청구인은 상속개시일 전부터 이 건 건물을 각 구획별로 임대관리하고 공동상속인의 지분 또한 이미 양도되었으나 이는 쟁점주택의 매매와 별개의 매매건에 해당하는바, 쟁점주택의 양도는 1주택의 양도에 해당하므로 그 비과세대상 양도가액을 OOO으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 고가주택의 양도차익 계산은 소득세법 시행령제160조 제1항에서 같은 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도가익에 대하여 ‘법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × (양도가액 - OOO)/양도가액’으로 하고, 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 OOO에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다고 규정하고 있는바, 쟁점주택의 양도차익 계산시 같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호의 산식에 따른 OOO에 양도비율을 곱하여 계산한 금액으로 고가주택의 양도차익을 산정한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택을 공동주택으로 보아 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 조사종결보고서(2013년 10월)에 의하면 원OOO, 청구인 및 원OOO 등 3명이 이 건 주택을 공동보유하던 중 OOO은 2012.7.3. 박OOO 외 1명에게 그 지분 100분의 44를 OOO에, 청구인은 2012.12.21. 동일한 매수인들에게 그 지분 100분의 56을 OOO에 양도하였고, 쟁점주택은 다가구주택으로서 당초 원OOO이 1967.7.11. 소유권 보존등기하여 청구인과 거주하던 중 상속한 것으로 청구인을 포함한 상속인이 상속과 증여를 통해 취득한 지분이 각각의 구분된 가구에 해당한다고 볼 수 없으므로 이 건 주택 전체를 하나의 고가주택으로 보아 총양도차익에 공유지분율을 적용하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하다고 기재되어 있다.

(2) 쟁점주택에 대하여 다세대주택으로서 공동주택에 해당한다고 주장하면서 청구인이 제출한 증빙에 관하여 살펴본다. (가) 2006.6.1. 기준 주택분 재산세 과세대상 물건명세서에 의하면, 이 건 주택(총 면적 435.88㎡)은 1층181.72㎡, 2층 155.76㎡ 및 지하실 98.40㎡이 각다가구주택으로 구분되어 있으며, 관할지방자치단체의 전산자료(건축물변동신규및수정 화면)에 이 건 주택 중 1층(181.72㎡) 및 지하실(98.40㎡)의 취득일자는 1973.6.9.이고, 2층(155.76㎡)의 취득일자는 1982.6.9.로 확인된다. (나) OOO에서 발급한 2010년 1월분 전기요금 청구서에 의하면 이 건 주택 소재지에는 김OOO이 거주하고 있고 석OOO의 주소지는 이 건 주택 1층 3호로 표시되어 있으며, OOO에게 발급한 2008년 6월분 상하수도요금 안내서에서 이 건 주택 소재지의 가구수는 6가구로 기재되어 있다.

(3) 쟁점주택의 양도와 관련하여 2012.12.3. 청구인과 박OOO 외 1명과 사이에 작성된 주택공유지분 매매계약서에 의하면 매매목적물은 이 건 주택의 지분 100분의 56(쟁점주택)이고 그 양도가액은 OOO, 잔금지급일은 2012.12.20.로 기재되어 있으며, 주민등록자료상 청구인은 1968.10.20.부터 2011.5.9.까지 원OOO(1986.8.2.～1992.2.12. 기간 중 이민출국으로 주민등록 말소됨)과 함께 이 건 주택에 주민등록상 주소지를 두고 있었던 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,청구인은 쟁점주택이 다가구주택으로서 각 가구별로 소유·관리되었고 공동상속인의 지분 양도는 쟁점주택의 매매와 별개의 매매건에 해당하므로 쟁점주택의 양도에 대하여 비과세 한도액 OOO을 공제하여야 하다고 주장하나, 부동산등기부동본상 이 건 주택은 호수 구분없이 전체에 대하여 청구인이 지분 공유자로 등기된 점, 부동산매매약서상 쟁점주택은 지분으로 매매된 것으로 나타나는 점, 청구인이 제시한 자료만으로는 이 건 주택 중 청구인이 소유한 호수를 특정할 수 없는 점,이 건 주택은 당초 원OOO(피상속인)이 단독 소유하다가 그의 사망으로 인하여 청구인을 포함한 상속인들이 그 소유권을 지분형태로 취득한 후 시차는 있으나 동일인에게 양도한 점 등에 비추어 쟁점주택은 호수별로 구분하여 소유한 공동주택이라기 보다는 지분으로 소유한 단독주택이라 할 것이고,소득세법 시행령제156조 제1항에서 1세대 1주택 비과세 고가주택 한도액을 OOO으로 규정하고 있고, 공동 양도한 다가구주택의 양도차익 계산에 대하여 소득세법제95조 제1항 소정의 양도소득의 총수입금액, 즉 양도가액을 기준으로 1주택 전체의 양도차익(OOO 초과분에 대한 것)을 계산한 다음 공유자별 지분에 비례하여 당해 양도차익을 안분계산하도록 규정(조심 2009서4080, 2010.3.23., 같은 뜻임)하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1)소득세법 제89조 [비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제154조 [1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조 [1세대 1주택의 특례 ] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제156조 [고가주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. 제160조 [고가주택에 대한 양도차익등의 계산] ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 ×양도가액 － 9억원 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 ×양도가액 － 9억원 양도가액

(3) 건축법 시행령 제3조의4[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] <개정 2011.12.8.> 용도별 건축물의 종류(제3조의4 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

3. 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것 다.다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

• 라. 공관(公館)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한 다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외한다)