청구인이 신고한 취득당시 실질거래가액을 부인하고 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 타당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO으로부터 취득한 OOO 외 1필지 OOO(건물면적 40.145㎡, 대지권 13.52㎡, 이하 “쟁점상가”이라 한다)를 2012.7.10. OOO에게 양 도하고, OOO 실지거래가액에 의해 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OOO세무서장은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 청구인이 쟁점상가의 취득당시 매매계약서와 취득가액에 대한 지급증빙을 제출하지 못하고 있어 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 환산가액인 OOO을 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 과세할 것을 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 OOO 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 등기부등본상으로는 청구인이 OOO으로부터 쟁점상가를 취득한 것으로 되어 있으나, OOO은 매매대금이 OOO, 매수인이 OOO 외 1인으로 기재되어 있는 계약서를 제출하였고, OOO는 동 계약서상 중개업자인 OOO공인중개사무소 OOO의 명의를 빌려 중개업소를 운영하던 자인 것으로 볼 때, OOO가 OOO(대리인 OOO)으로부터 쟁점상가를 OOO에 취득하여 청구인에게 미등기전매한 것임을 알 수 있고, 청구인이 쟁점상가의 취득당시 계약서를 이사하면서 분실하여 제출할 수는 없으나, 양도소득세 신고시 제출한 금융거래내역OOO상 출금일이 매매계약서상 계약일 및 잔금지급일과 일치하는 점, 쟁점상가 취득당시 맞은 편에 위치한 OOO 단지내 상가의 분양가가 평당 OOO이어서 중개업소에서 동 가액을 기준으로 쟁점상가의 매매가액을 OOO으로 제시하였으나 조정을 거쳐 OOO에 합의를 보고 계약한 것이고, 당시 중개업자인 김사장(후에 OOO와 동일 인물임을 알게 되었다고 주장)과의 통화내용 녹취록에 의해 최초 제시가액이 OOO임이 확인되며, 전 소유자인 OOO은 쟁점상가의 실거래가액을 알고 있음에도 매매대금을 허위진술하고 있는 점, 처분청에서는 청구인이 주장하는 취득당시 실지거래가액이 인근 공인중개사사무소에서 탐문한 당시 시세나 인근 상가의 매매사례가액 등에 비추어 높으므로 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 의견인바, 청구인이 취득당시 계약서를 분실한 것이나 당시 시세를 제대로 파악 하지 못하고 거래한 것은 잘못이라고 하더라도 취득당시 주변 시 세만을 기준으로 청구인이 주장하는 취득가액을 실지거래가액으로 인정하지 않는 것은 부당한 점으로 볼 때, 청구인이 당초 취득가액으로 신고한 OOO을 취득당시 실지거래가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 쟁점상가 중개인 김사장과의 전화통화 녹음자료 에 의하면, 세무서에서 전화가 오면 잘 말하겠다는 내용 외에 취 득가액을 확인할 수 없고, OOO 김사장에게 전화로 문의한 결과 쟁점상가를 중개하였고 당시 시세가 평당 OOO 정도였으나, 실지 매매가액이 OOO인지는 알 수 없다고 진술한 점, 양도소득세 조사당시 전 소유자인 OOO은 기간이 오래 경과되어 정확하게 기억나지는 않으나 매매대금이 OOO은 아니고, 2012년 6월 경 청구인으로부터 전화가 와 사례를 조건으로 매매대금 을 OOO으로 기재한 계약서를 작성하여 줄 것을 부탁받았으나 거절한 사실이 있으며, 청구인으로부터 내용증명 우편물을 받은 후 매매대금이 OOO, 매도인이 OOO(대리인 OOO ; OOO 이 운영하던 회사의 종업원), 매수인이 OOO 외1, 중개업자가 OOO 공인중개사무소 OOO로 기재된 매매계약서를 제출하였으나, 본인을 대리하여 OOO가 계약서를 작성하였으므로 실제 매수인이 누구인지, 미등기 전매자가 있었는지 등은 알 수 없고, 계약서상의 매매대금 OOO은 구월주공아파트, OOO 등 주변 아파트의 재건축으로 시세가 많이 상승하여 계약서상의 매매대금이 시세 상승 후 금액이라는 내용으로 진술한 점, 인근의 공인중개사무소에 취득‧양도당시 쟁점상가의 시세를 탐문한 결과, 2002년 취득당시 주변 주공아파트의 재건축으로 시세가 상승추세였던 것은 맞으나 시세는 OOO이었고, 2012년 양도당시 시세는 OOO이었던 것으로 확인된 점, 청구인 명의의 계좌에서 OOO이 출금되었고, 출금시기가 취득시기와 유사한 것으로 보아 매매대금과 관련하여 출금된 것으로 보이나, 부동산 거래관행상 계약금이 매매대금의 10%인 것으로 볼 때 OOO 출금된 OOO을 계약금으로 보기 어렵고, 금융기관의 전표 보존기간 경과로 나머지 출금액도 매매대금으로 지급된 것인지가 확인되지 않는 점으로 볼 때, 청구인이 신고한 취득당시 실지거래가액을 취득가액으로 인정하기 어려우므로 환산가액을 적용한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점상가의 취득당시 실지거래가액을 부인하고, 환산가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액.(단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조 [양도소득 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지]

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하 는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환 산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비]

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가 액(괄호 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통 령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × --------------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(괄호생략)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점상가의 등기부등본에 의하면, 청구인은 OOO 매매를 원인으로 OOO으로부터 쟁점상가를 취득하여 OOO매매를 원인으로 OOO에게 양 도한 것으로 나타난다.

(2) 청구인의 쟁점상가의 양도와 관련한 양도소득세 신고 및 경정내역은 아 래 <표1>과 같고, 전 소유자인 OOO은 청구인에게 쟁점상가를 양도한 것과 관련하여 검인계약서상 가액인 OOO을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정내역

(3) 청구인은 쟁점상가의 취득당시 매매계약서는 이사시 분실하였다고 주장하며 제출하지 아니하였고, 대신 청구인 명의의 OOO의 입‧출금 거래내역을 제출하였는바 동 거래내역에 의하면, OOO이 출금된 것으로 나타나고, 청구인은 OOO 출금한 OOO원에서 중개수수료 OOO과 생활비 OOO을 차감한 OOO을 계약금, OOO 출금한 OOO을 중도금, OOO 출금한OOO을 잔금으로 지급하였다고 주장한다.

(4) 쟁점상가의 양도당시 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO으로 기재되어 있고, 매매대금이 OOO일 때에는 양도소득세 도 부탁한다는 내용이 수기되어 있는 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 과세전적부심사 청구당시인 OOO 작성‧제출한 자술서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점상가 취득당시 OOO 소재 단독주택에 거주하면서 OOO에서 부동산중개업소를 운영하고 있었는데 출퇴근의 불편과 OOO의 토지거래 저하로 사무실 이전을 할 필요가 있어 집에서 가까운 상가를 찾던 중 쟁점상가를 소개받았고, 건물에 대하여는 잘 몰랐기 때문에 주변 부동산 중개업소를 통해 시세를 파악하였으며, 당시 공사가 마무리되고 있던 맞은편 OOO 단지내상가가 평당 OOO에 분양중이었고, 소개업체도 그 가격을 기준으로 OOO을 제시하였으며, 건물은 낡았지만 OOO을 기준으 로 OOO 단지내상가보다 입지가 더 좋아 보여 계약하게 되었다. (나) 계약금, 중도금을 지불할 때 매도자 얼굴을 볼 수 없는 것이 이상해 매도인을 만나고 싶다고 요구하여 만났고, 미등기전매 같아서 매매가를 조정해 달라고 하여 OOO으로 조정하였는바, 매도 인 OOO도 미등기전매 사실을 알고 있었을 것이므로 양도소득세 신고당시 OOO에게 당시 거래한 내용대로 계약서를 재작성해 줄 것을 요구하였으나 거절하여 당시 금융자료를 첨부하여 신고하게 된 것이며, OOO은 쟁점상가 양도시 검인계약서의 내용대로 양도소득세를 신고하였는데 실지거래가액이 밝혀지면 추징당할 것을 염려하여 거절한 것으로 보인다. (다) 2002년 주택 경기가 살아나면서 단독주택이 빌라와 원룸으로 바뀌기 시작해서 2003년 4월 현재 소유하고 있는 OOO로 이사하게 되었는데 그 와중에 쟁점상가의 취득당시 계약서를 분실하였으나 다행히 거래당시 대출인출내역이 담긴 2002년도 수협통장을 보관하고 있어서 대금증빙으로 제출한 것이고, 쟁점상가를 소개 한 업체가 몇 년 전 폐업하여 취득당시 계약서를 구할 수 없으나, 통장거래내역에 의해 OOO에 거래한 사실이 분명히 확인된다.

(6) 청구인은 OOO까지 OOO공인중개사사무소, OOO까지 OOO부동산중개사무소라는 상호로 공인 중개사업을 영위하였고, OOO공인중개사사무소라 는 상호로 공인중개사업을 영위하고 있는 것으로 나타난다.

(7) 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 종결 보고서, 과세전적부심사결정서와 이의결정서 및 청구인이 실지거래가액의 증빙으로 제출한 그 외 자료의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 과세전적부심사결정서에 의하면, 전 소유자인 OOO은 10년이 지난 일로 정확한 기억은 없지만 매매대금이 OOO은 아니고, 2012년 6월 경 청구인으로부터 전화가 와 본인(OOO)의 양도소득세 부과제척기간이 경과되어 양도소득세가 과세가 안 되니 사례를 조건으로 매매대금 OOO의 계약서를 재작성하여 줄 것을 부탁받았으나 거절한 사실이 있다고 진술한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 전 소유자 OOO에게 “내용증명”이라는 제목으로 보낸 문서의 내용은 다음과 같다. (다) OOO은 청구인으로부터 위의 우편물을 받은 후 매매대금은 OOO, 매도인은 OOO(대리인 OOO), 매수인은 OOO 외 1, 중개업자는 OOO공인중개사무소 OOO로 기재된 매매계약서를 제출하면 서 OOO가 본인을 대리하여 계약하였으므로 실제 매수인이 누구인지, 미등기 전매자가 있었는지 등은 알 수 없고, 계약서상의 매매대 금 OOO은 OOO, OOO 등 주변 아파트의 재건축으로 상승한 시세를 반영한 금액이라는 내용으로 진술하였는데 위 매매계약서에 기재된 주민등록번호는 OOO가 아니라 공인중개사사무소의 실장으로 근무하던 OOO의 것이고, 주소지는 OOO가 아니라 OOO공인중개사사무소의 사업장소재지인 것으로 확인되었다. (라) 처분청이 쟁점상가 인근에서 계속하여 부동산중개업을 영위해 오고 있는 OOO공인중개사무소에서 쟁점상가의 취득당시의 시세를 탐문한 결과, 2002년 5월 경 주변의 동아, OOO의 분양 등으로 시세가 상승추세였던 것은 맞으나, 당시 시세는 OOO이었던 것으로 조사되었다. (마) 쟁점상가가 속한 OOO를 OOO 양도한 OOO에게 양도당시 매매가액 등을 확인한바, 10년 전 일로 정확한 기억은 없지만 당시 매매대금이 OOO 내외였다고 진술하였고(양도소득세는 기준시가로 신고), OOO를 OOO취득하여 OOO 양도한 OOO는 취득가액을 OOO, 양도가액을 OOO으 로 하여 양도소득세 신고를 한 것으로 나타난다. (바) 양도소득세 조사종결 보고서에 의하면, 청구인은 OOO 출금액 OOO 중 부동산중개수수료 OOO과 생활비 OOO을 제외한 OOO을 계약금으로 지급하였다고 주장하나, 부동산 거래관행상 계약금은 매매대금의 10%이고, 부동산중개수수료는 잔금지급시 지급하는 점을 감안하면 출금액이 전액 부동산 매매대금으로 지급되었는지가 불분명하고, OOO 대체 출금된 OOO의 거래상대방 등에 대하여 OOO에 금융거래내역 조회를 의뢰하였으나 전표 보존기간이 경과하여 정보제공이 불가하다는 회신을 받은 것으로 기재되어 있다. (사) 청구인은 김사장(OOO)과 청구인 간의 통화내용을 녹음한 파일이 담긴 CD를 제출하였는바, 그 내용은 다음과 같다.

(8) 청구인은 OOO 성명불상 외 1명(OOO, OOO)을 상대로 하여 OOO지방법원에 손해배상청구소송을 제기하였다가 OOO 소를 취하한 것으로 나타나고(OOO지방법원 2014가소17193), 대법원에서 제공하는 위 사건에 대한 사건진행기록에 따르면 법원에서는 통신회사와 국세청을 통하여 OOO의 인적사항을 확인하려 하였으나 확인하지 못한 것으로 보인다.

(9) 청구인은 OOO 조세심판관회의에 출석하여 취득당시 유사 상가의 시세는 약 OOO 정도였으나, 당시 쟁점상가 인근의 아파트에서 거주하면서 OOO에 소재한 사무실로 약 5년간 출‧퇴근을 하고 있었는데 당시에는 OOO가 건설되기 전이라 배를 타고 출‧퇴근을 해야 하는 상황이어서 육체적으로 너무 힘들었고, 육아에도 어려움이 있었기 때문에 집 근처(반경 2km내)의 역세권 상가를 찾고 있었는데 쟁점상가 외에 매물이 없었고, 쟁점상가 인근에서 분양중이던 OOO 단지내상가의 분양가격OOO과 비교할 때 유사하고, 위치도 좋아서 시세보다 비 싼 가격에 쟁점상가를 취득하게 된 것이며, 양도당시 매매계약서에 매매대금이 OOO일 때 양도소득세도 부탁한다는 내용이 기재된 것은 중개수수료가 양도소득세 필요경비로 공제된다는 사실을 잠시 착오하여 양도소득세가 과세될 것으로 판단하였기 때문인데 처분청에서 이런 사소한 착오에 따른 것을 사유로 취득당시 실지거래가액을 인정하지 않는 것은 부당하고, 처분청의 세무조사 이후 현재까지 쟁점상가의 실지취득가액을 입증할 수 있는 증빙을 찾기 위해 많은 노력을 했으나, 이의신청이나 심판청구시 제출한 증빙 외에 더 이상 찾을 수 없었지만, 당시 쟁점상가를 시세보다 비싸게 주고 살 수 밖에 없었던 본인의 절박한 사정이나 OOO, OOO와의 통화, 문자메시지, 카카오톡 내용과 OOO과 OOO를 상대로 손해배상청구소송을 제기한 사실도 있는 점 등을 감안하여 판단하여 주시기 바란다는 취지로 의견진술을 하였다.

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제114조 제7항 과 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 및 제3항에서는 실지거래가액에 따라 양도소득세를 경정하는 경우로서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 취득일 전후 3월 이내의 매매사례가액, 당해 부동산에 대한 취득일 전후 3월 이내의 2 이상의 감정평가법인의 신빙성 있는 감정가액의 평균액, 당해 부동산의 양도당시 실지거래가액 등을 기준시가의 비율로 환산한 취득가액, 당해 부동산의 기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 분실을 주장하며 쟁점상가의 취득당시 매매계약서를 제출 하지 못하고 있는 점, 청구인과 OOO 간의 통화내용을 녹음한 자료 에 의하면, 인근 상가의 시세OOO를 감안하여 최초에 쟁점상가의 매매대금을 OOO으로 제시하지 않았느냐는 청구인의 질문에 OOO가 수긍한 것으로 볼 수 있으나 실지 매매가액이 OOO임을 인정한 것은 아닌 점, 전 소유자인 OOO이 취득당시의 시세에 관하여 진술한 내용과 처분청이 인근 공인중개사사무소를 통해 탐문한 취득당시의 시세 및 청구인이 쟁점상가를 취득한 시점을 전후하여 쟁점상가와 같은 건물 에 소재한 상가를 취득하거나 양도한 OOO와 OOO의 진술 및 양 도 소득세 신고내용으로 볼 때, 청구인이 신고한 취득가액OOO 은 당시 시세OOO를 현저히 초과하는 것으로 보이는 점, 청구인 명의의 OOO계좌에서 OOO이 출금된 것으로 나타나고, 그 중 OOO을 매매대금으로 지급하였다고 주장하나, 동 금액 이 매매대금으로 지급된 것인지가 확인되지 않고, 청구인이 계약 금으로 지급하였다고 주장하는 금액OOO은 매매대금 주장액 OOO의 23.2%로서 일반적이지 않은 점, 매매대금이 OOO으로 기재된 쟁점상가의 양도당시 매매계약서에는 “매매가 OOO일 때 양도세도 부탁드려요”라는 내용이 수기되어 있는 것에 대하여 청구인은 중개수수료가 필요경비로 공제된다는 사실을 착오하여 양도소득세가 과세될 것으로 판단하였기 때문이라고 의견진술하였으나, 실지 취득가액이 OOO이라면 중개수수료의 필요경비 공제 여부와 관계없이 양도소득세가 과세되지 않는 점 등에 비추어 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 취득일 전후 3월 이내의 매매사례가액이나 감정가액도 확인되지 않으므로 처분청이 환산가액을 쟁점상가의 취득가액으로 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.