청구인이 쟁점토지에서 장뇌삼을 재배하기 위하여 수백만원의 인건비로 인부 및 관리인을 고용한 사실이 확인되는바, 청구인이 2분의 1 이상의 노동력을 투입하여 “직접 경작한 것”으로 보기 어려움
청구인이 쟁점토지에서 장뇌삼을 재배하기 위하여 수백만원의 인건비로 인부 및 관리인을 고용한 사실이 확인되는바, 청구인이 2분의 1 이상의 노동력을 투입하여 “직접 경작한 것”으로 보기 어려움
심판청구를 기각한다.
쟁점부동산의 양도가액은 기준시가로 결정되어야 한다.
(1) 처분청은 쟁점부동산의 교환에 따른 양도가액을 OOO원으로 결정하였으나, 위 양도가액은국세기본법제14조의 실질과세원칙을 위반한 부당한 처분이다. 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 조사하면서 쟁점부동산의 거래과정이 매매가 아 닌 교환거래임을 확인하였으나, 쟁점부동산의 명의상 소유자인 OOO과 OOO 사이에 작성된 소유권이전등기를 위한 형식적인 부동산매매계약서의 매매대금 OOO원이 당사자 간에 실제 청산되지 않은 금액임을 알고 있었음에도 매매계약서에 기재되었다는 이 유만으로 OOO원을 쟁점부동산의 양도가액으로 결정하였다. 그러나, 청구인과 OOO은 쟁점부동산과 교환부동산에 대하여 감정평가의 절차 없이 단순히 채권․채무액에 의한 교환가치를 결정한 후 맞교환하였기에 이를 시가로 볼 수 없으며, 더구나 형식적 매매계약서상의 매매대금은 실제 지급되지 아니하여 실지거래가액이라 볼 수도 없다. 따라서, 처분청은 쟁점부동산의 교환에 따른 양도가액을 결정함에 있어소득세법제114조 제4항 및 제7항 그리고 같은 법 시행령 제176조의2 제1항에 의거 기준시가로 결정하여야 한다.
(2) 대법원은 “양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어 기준이 되는 실 지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하므로, 양 도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지거래가액을 확 인할 수 없으나, 그 교환이 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환 인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경 우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것이다.”라고 판시(2004.3.26. 선고 2003두14123 판결, 대법원 1999.11.26. 선고 98두19841 판결 참조)하였고, 또한, 조 세심판원은 “쟁점교환계약서의 내용에 비추어 이 사건은 교환대상 목적물에 대하여 시가감정을 하여 그 가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하지 아니한 단순한 교환이므로 부동산 양도가액이 불분명한 경우로 추계 결정하여야 한다.”라고 결정(조심 2010중 3868, 2011.7.20.)하였으며, “교환으로 취득한 부동산가액이 객관적인 증빙에 의해 확 인되지 아니하므로 실지양도가액을 양도 및 취득 당시 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여야 한다”(국심 2000서2625, 2001.4.25.)라고 하였다.
(3) 위와 같이 양도가액을 기준시가로 결정하여야 하므로 쟁점부동산의 취득가액도 기준시가로 결정되어야 한다. 소득세법제100조 제1항에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 명시하고 있으므로 양도가 액과 같이 취득가액도 당연히 기준시가로 결정되어야 한다.
(1) 부동산매매(교환)계약서상의 매매가액 OOO원은 시세를 반영한 교환당사자 간의 평가액으로 판단되는바, 쟁점부동산(6층)이 소재한 건물의 유사매매사례가를 살펴보면 2006.7.18. 동 건물 1층 33.96㎡의 양도 실거래가가 OOO원으로 확인되고, 쟁점부동 산과 접근성의 차이를 보이는 1층 상가와 획일적 평가는 어려우나 양도시점 이전 실가신고자료 중 쟁점부동산보다 낮은 실가는 확인되지 않는다. 쟁점부동산은 교환거래 이후 2012.1.9. OOO주식회사를 거쳐 44개 호수(호당 33㎡으로 분할)로 개별 등기되어 호당 OOO원에 매매가 이루어져 2012년 이후 총매매가는 OOO원이 넘는 것으로 확인된다. 따라서 양도시점 이전 및 이후 모두 실거래가가 교환 거래가액인 OOO원보다 낮은 금액은 확인되지 않은 것으로 볼 때 부동산중개업에 종 사하며 교환계약을 반복하는 청구인이 계약서에 기재한 매매가액이 시세를 반영하지 아니하였다고 보기 어렵다. 등기부등본상 실제 거래가액을 추정하면 교환거래 후 OOO이 2007.7.2. 설정한 근 저당권OOO이 보증금 OOO원 이외에 추가로 OOO원이 설정되어 있는 것으로 보아 쟁점부동산이 최소한 OOO원으로 평가됨을 알 수 있다.
(2) 교환거래가액 OOO원은 교환거래로 채무승계액, 보증금, 교환물건 평가액을 반 영하여 교환으로 인수하는 물건의 가액 등 반대급부에 따라 양도가액을 결정하여야 하며, 계약서상 부동산매매(교환)계약서상 교환당사자간의 평가세부내역은 아래와 같다. 위 평가세부내역 중 교환차익수취금액 OOO원에 대해서 부동산매매 (교환)계약서상에 계 약금 OOO원은 청구인 명의의 OOO로 2007.3.21. 이체 및 잔금 OOO원은 중개업자 입회하에 현금교환하는 조건으로 기재되어 있다. 따라서, 처분청이 실지거래가액으로 결정한 가액에 대해서 청구인이 형식적 기재가액임을 다투려면 이에 부당함을 쟁점으로 하여야 하나 단순히 미등기전매자의 현금 거 래분에 대해서 실제 수취여부 확인이 되지 않으므로 실지거래가액 결정이 부당하다는 이유로 기준시가 적용을 주장하는 것은 이를 받아들이기 어렵다.
(1) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제96조 (양도가액)
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도 하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하 나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 동법 제100조 (양도차익의 산정)
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 동법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거 래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하 여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 (2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 (추계결정 및 경정)
① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기 타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이 라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
(1) 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 처분청은 청구인의 미등기전매 부동산인 쟁점부동산에 대하여 양도가액은 부동 산 매매(교환)계약서에 기재된 OOO원으로, 취득가액은 매매사례가, 감정평가액 등이 확 인되지 않는다는 이유로 환산취득가액을 적용하여 OOO원으로 결정하였다. (나) 처분청의 조사서 및 부동산매매(교환)계약서에 의하면 쟁점부동산과 교환부동산의 교환거래내역은 다음〈표1〉과 같이 나타난다. 〈표1〉 (다) 청구인과 OOO 간의 부동산매매(교환)계약서의 주요내용은 다음〈표2〉와 같이 나타난다. 〈표2〉
(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 교환가액인 OOO원에 대하여 감정평가의 절차 없이 단순히 채권․채무액에 의한 교환 가 치를 결정한 후 맞교환한 것이므로 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점부동산의 양 도 시점 이전 및 이후 모두 실거래가가 교환거래가액인 OOO원 보다 낮은 금액은 확인 되 지 않는 점, 쟁점부동산의 교환거래 이후 교환된 부동산을 재차 교환거래로 거래 하 는 등 교환계약을 전문으로 하는 청구인의 입장에서 계약서에 기재한 매매가액이 시 세를 반영하지 아니하였다고 보기 어려운 점, 교환거래가액 OOO원에는 채무승계액, 보증금, 교환차액 등이 반영되어 있는 점, 평가세부내역 중 교환차액수취금액 OOO원에 대해서 부동산매매 (교환)계약서상에 계약금 OOO원은 청구인 명의의 OOO로 2007.3.21. 이체되었고 잔금 OOO원은 중개업자 입회하에 현금교환하는 조건으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 실지 양도가액을 OOO원으로 보고 취득가액을 기준시가로 환산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판 단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.