양도주택 외 별도주택은 양도주택의 양도일 현재 리모델링공사가 완공되지 아니하여 임대개시가 이루어지지 않아 장기 임대주택에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 양도당시 1세대 2주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세 환급을 거부한 처분은 잘못이 없음
양도주택 외 별도주택은 양도주택의 양도일 현재 리모델링공사가 완공되지 아니하여 임대개시가 이루어지지 않아 장기 임대주택에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 양도당시 1세대 2주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세 환급을 거부한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
⑲ 제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 양도일 현재 장기임대주택을 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 (2) 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법 시행령 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (3) 조세특례제한법 시행령 제97조의4 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
(1) 심리자료에 의하여 과세경위 등에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 1994.11.20. 쟁점주택을 취득하여 2009.2.3. 재건축되었고, 청구인의 배우자는 1999.4.26. OOO주택을 취득하여 1세대 2주택인 상태에서 2013.8.31. 쟁점주택을 양도하였으며, 쟁점주택을 양도하기 전인 2012.11.27. OOO 대표 OOO과 OOO주택의 리모델링에 관한 공사도급계약(계약금액 OOO원, 완공예정일 2013.3.10.)을 체결하여 2013.4.23.까지 공사비 OOO원을 지급한 사실이 공사계약서, 견적서, 공사비지급내역, 청구인의 OOO 통장 사본, 배우자 OOO의 OOO 계좌 거래내역에서 확인되고, OOO주택의 리모델링공사가 2013.4.25. 중단되고 OOO 대표 OOO이 2013.6.25. 잠적함에 따라 청구인은 OOO에게 내용증명 우편물을 보내 수차에 걸쳐 공사 진행을 독촉한 후 2013.7.30. 공사계약을 해지하였으며, 2013.8.12. 타 사업자와 OOO주택의 리모델링 공사계약을 체결하여, 2013.11.15. 완공되었고, 2013.11.2.부터 2014.1.12.까지 총 13세대를 임대한 사실이 OOO주택 등기사항전부증명서, OOO에게 보낸 휴대전화 문자내역, 내용증명우편물 3건, 2013.10.18. OOO 등 13명과의 주택임대차계약서, 전입세대열람내역 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 2013.4.15. 쟁점주택을 양도하는 부동산매매계약을 체결(잔금지급일 2013.6.28.)한 후 2013.4.18. 송파구청에 OOO주택을 임대하는 임대사업자등록과 2013.4.30. OOO에 사업자등록을 하였으며, 2013.8.31. 쟁점주택이 소유권이전등기된 후 2013.11.15. OOO주택이 완공되어 2013.11.2.부터 OOO주택에 대한 임대차계약을 하여 임대한 사실이 임대사업자등록증 등에 의하여 확인된다. (다) 소득세법 시행령 제155조 제19항 은 장기임대주택과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 거주기간이 2년 이상이고, 양도일 현재 장기임대주택을 임대하고 있는 때에는 거주주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택에 관한 규정을 적용한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제167조의3 제1항 제2호는 장기임대주택은 사업자등록과 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 주택이라고 규정하였고, 조세특례제한법 제97조의4 제2항 은 주택임대의 시작일을 임대를 개시한 날로 규정하고 있다.
(2) 처분청은 1세대 1주택의 판단은 양도 당시를 기준으로 하며, 쟁점주택 양도 당시 청구인은 쟁점주택과 OOO주택을 보유하였고, OOO주택은 임대가 개시되지 않아 소득세법 제167조의3 의 장기임대주택으로 볼 수 없으며, 2주택을 소유하고 있어 쟁점주택에 대하여 거주주택 비과세 특례를 적용할 수 없으므로 청구인이 1세대 2주택으로 보아 신고한 내용은 감액 경정사유가 없다는 의견이다.
(3) 청구인은 소득세법 시행령 제155조 제19항 의 장기임대주택과 관련된 규정은 2011.10.14. 신설 당시 “임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민･중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 임대주택사업자의 거주용 주택에 대한 세제지원을 신설”한 것이고, 청구인은 임대주택 공급에 기여하고 안정적으로 높은 수익을 얻기 위하여 OOO주택을 임대주택으로 리모델링하였으며, 리모델링 공사비를 마련하기 위하여 쟁점주택을 양도한 것으로서 정상적으로 공사가 진행되었다면 쟁점주택의 잔금지급일 전에 OOO주택을 임대할 수 있었음에도 시공사 대표자가 잠적하는 불가항력적 상황에서 공사가 지연되었고, 우여곡절 끝에 완공하여 13세대 전부를 임대하고 있으므로 쟁점주택 양도 당시 OOO주택을 장기임대주택으로 보아야 한다는 주장이다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 불가항력적 상황에 의하여 임대개시가 지연되었으므로 쟁점주택 양도 당시 OOO주택을 장기임대주택으로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제155조 제19항 은 양도일 현재 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택 요건을 갖춘 주택을 임대하고 있는 거주자가 2년 이상 보유 및 거주한 주택을 양도하는 경우에 장기임대주택을 주택 수에서 제외하고, 거주주택을 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하고 있는바, OOO주택은 쟁점주택 양도일 현재 리모델링공사가 완공되지 아니하여 임대개시가 이루어지지 않아 장기임대주택에 해당하지 아니하므로 1세대 1주택 여부 판단시 주택 수에 포함되어야 하고, 쟁점주택 양도 당시 청구인은 2주택을 소유하여 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없으므로 처분청이 청구인에게 양도소득세의 환급을 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.