쟁점토지의 공부상 지목은 임야이나 지목에 관계없이 건물 신축이 가능하여 동일한 이용가치가 있다고 보이는 점, 청구인이 전체 토지를 취득하는 매매계약을 체결하기 전 거래된 토지의 가액 등을 고려할 때, 쟁점토지에 대한 취득당시 실지거래가액을 청구인의 주장대로 보는 것이 타당해 보임
쟁점토지의 공부상 지목은 임야이나 지목에 관계없이 건물 신축이 가능하여 동일한 이용가치가 있다고 보이는 점, 청구인이 전체 토지를 취득하는 매매계약을 체결하기 전 거래된 토지의 가액 등을 고려할 때, 쟁점토지에 대한 취득당시 실지거래가액을 청구인의 주장대로 보는 것이 타당해 보임
OOO세무서장이 2013.11.15. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO부 과처분은 이를 취소한다.
(1) 청구인은 전체토지와 그 지상에 소재하는 건물을 취득할 때 전체토지의 가액을 지목에 관계없이 평당 OOO으로 정하여 취득하였으므로 처분청이 토지의 필지별 취득가액이 불분명하다고 보아 각 자산별 기준시가로 안분계산하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다. 청구인이 취득한 전체토지를 보면, 공부상 지목은 상이하나, 연접한 토지로서 동일한 단지를 구성하고 있으며, 도로와 연결되어 있어 언제든지 건축이 가능한 상태의 나대지이다. 그 전경사진을 보면 우측 상단의 낡은 건물부분의 대지와 그 좌측 상단의 수목이 있는 임야가 동일한 용도로 이용 가능함을 알 수 있다. 이와 같이 쟁점토지는 비록 공부상 임야이나 실제로는 언제든지 건축이 가능한 나대지이기 때문에 지목이 대(垈)인 OOO토지의 가격을 달리 결정할 수가 없었다. 쟁점토지는 OOO임야에서 분할된 토지인바, 동 토지는 청구인이 취득하기 전인 2011.12.20. 이미 건축허가를 받은 상태였고 청구인은 OOO임야에서 현재 건물을 신축하여 주거용 건물로 사용하고 있다. 쟁점토지도 OOO임야와 같이 언제든지 건물 신축이 가능한 토지로서 공부상 대(垈)인 OOO시세 차이가 없었다. 또한 위 OOO임야는 OOO임야에서 2011.11.18. 분할된 토지인바, 청구인이 전체토지와 해당 건물의 매매계약 체결일로부터 약 2개월 전인 2011.11.24. OOO청구인의 권유로 OOO임야(1,649㎡)를 OOO으로부터 평당 OOO에 취득한 바 있다. 그 토지는 당초 청구인이 평당 OOO취득하기로 하였으나, 청구인의 자금사정으로 취득할 수 없게 되어 OOO로 하여금 OOO취득하게 하고 차액 OOO만원을 청구인이 대신 부담한 것이다. 그 임야와 연접한 OOO토지가 비록 공부상 임야이지만 사실상은 건축이 가능한 나대지이므로 공부상 지목이 대지로 되어 있는 OOO토지와 가격의 차이가 없다. OOO가 작성한 확인서를 보면 그 당시의 상황에 대해 원소유자 OOO계약을 체결하기 전 OOO청구인으로부터 지목이 다른 토지에 대하여 평당 가액을 동일하게 하여 선택하는 권리를 부여받은 사실을 확인할 수 있다.
(2) 위와 같은 사실은 청구인의 남편 김**의 ‘공직자 재산신고서’의 기재내용에 의하여도 명확히 확인할 수 있다. 최초계약(2011.6.21.)을 체결할 즈음 제출되었던 ‘2011년말 공직자재산신고서’에 부동산 매매와 소유권 이전절차가 진행 중이라는 내용이 명시되어 있고, 모든 매매절차가 완료된 ‘2012년 말 공직자 재산신고서’에 해당 토지의 모든 필지에 대해 일관되게 평당 OOO원으로 재산신고가 되어 있는바, 만일, 위 신고가 허위로 확인되는 경우 당사자는 공직자 윤리법에 근거하여 처벌을 감수해야 하는 점 등으로 볼 때, 청구인의 주장은 허위일 수가 없는 것이다.
(3) 지목이 다른 토지를 매입함에 있어 각 필지별로 실제 이용현황 등이 상이하다면 각 필지별 가격을 다르게 결정하고 그 내용을 매매계약서에 명시하여야 할 것이나, 이 건의 경우와 같이 지목에 관계없이 사실상 건축이 가능한 토지로서 실제 이용현황이 동일한 경우에는 단위 면적당 동일한 가액으로 거래가액을 정하는 것이 통상적인 관례이다. 이 건 경우 매매계약서에 토지의 평당 가액이나 거래가액을 기재하지 않은 것은 전체토지의 가격을 평당 OOO으로 균일하게 결정함에 따라 별도로 구분하여 기재할 필요가 없었기 때문이다.
(4) 처분청의 과세논리와 같이 쟁점토지의 실지거래가액이 매매계약서에 개별적으로 기재되어 있지 않았다는 이유로 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 안분계산한다면 OOO취득한 OOO소재 토지의 취득가액은 실지취득가액인 평당 OOO인 반면, 그 토지와 연접된 토지로서 이용현황이 동일한 쟁점토지의 취득가액은 매우 낮은 가액으로 계산되는 불합리한 결과가 초래된다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (4) 부가가치세법 시행령(2013.6.28. 대통령령 제24638호로 전부개정되기 전의 것) 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
(1) 심리자료에 의하면 처분청의 쟁점토지에 대한 취득가액 산정 내용은 아래 <표1>, <표2>와 같다. 또한, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액(OOO천원)으로 하였고, 전체토지 취득시 실지거래가액(OOO천원)을 대, 건물, 도로, 임야에 대한 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 후 쟁점토지 면적에 해당하는 가액을 취득가액(OOO천원)으로 산정하였다.
(2) 처분청은 아래 내용과 같은 전체토지에 대한 매매계약서와 쟁점토지에 대한 매매계약서를 제출하면서 쟁점토지에 대한 취득가액은 실지거래가액의 구분이 불분명하므로 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 산정하는 것이 타당하다는 의견이다. 2012.1.24. OOO(매도인)과 청구인(매수인) 사이에 작성된 매매계약서를 보면 전체토지와 OOO소재하는 건물 198㎡의 매매대금을 OOO천원으로 한다고만 하였을 뿐 해당 필지별 면적에 해당하는 매매대금을 표시하는 내용 등은 기재되어 있지 아니하고, 2012.11.12. 청구인(매도인)과 OOO(매수인) 사이에 작성된 매매계약서를 보면 쟁점토지에 대한 매매대금을 OOO천원으로 하면서 등기부등본상의 근저당권설정사항은 잔금지급 후 즉시 말소하기로 한다고 기재되어 있다.
(3) 살피건대, ․ ․ ․ ․ ․ ․ (중간생략) ․ ․ ․ ․ ․ ․ 확인되므로 청구인이 제시한 제반비용을 필요경비로 인정하여 이 건 종합소득세를 재계산하여야 한다고 판단된다.
(4) 쟁점토지의 인근인 OOO임야를 취득한 OOO가 작성한 확인서 주요 내용을 보면, OOO는 OOO임야를 매입함에 있어 2011년 11월 매매계약 협의 당시 토지를 사전계약에 의해 실질적으로 소유하고 있던 청구인으로부터 매매면적 1,653㎡(500평)로 하고 가액은 평당 OOO천원으로 하였으며, 매매대상 토지는 OOO(대)과 OOO(임야) 중 희망하는 곳을 선택하는 권리를 부여하였다는 사실을 확인한다고 되어 있다.
(5) 청구인의 배우자 김**의 2012.12.31. 현재 공직자재산신고 내용을 보면, 배우자인 청구인을 권리자로 하여 OOO임야 505㎡는 OOO천원, 같은 리 OOO도로 510㎡는 OOO천원, 같은 리 OOO임야 165㎡는 OOO천원을 보유하고 있는 것으로 신고되어 있으며, 해당 토지에 대한 평당 가액은 OOO천원이다.
(6) OOO에 소재하는 건물에 대한 일반건축물대장을 보면 일반철골구조의 제1종근린생활시설 1층 건축면적 180.4㎡로 되어 있고, 소유자는 청구인으로 기재되어 있으며, 건축허가일은 전체토지 취득일(2012.3.12.) 이전인 2011.12.20., 착공일은 2012.3.8., 사용승인일은 2012.10.22.로 표시되어 있다.
(7) 소득세법제97조 제1항 제1호에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하고 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조 제2항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제166조 제6항은 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다고 규정되어 있으며, 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서 및 그 제1호에서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우, 토지와 건물 등에 대한소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하고, 다만, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정되어 있다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 전체토지의 매매계약서에 매매가격이 OOO천원이라는 것만 기재되어 있을 뿐 각 필지별 매매가액 또는 감정가액 등 객관적인 가액은 확인되지 않고, 지목이 대지, 도로, 임야 등으로 토지의 이용현황이 다르기 때문에 전체토지의 필지별 실지거래가액의 구분이 불분명하므로 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 가액을 취득가액으로 하여 과세하였다는 의견이나, 전체토지와 OOO임야는 각 필지가 서로 연접하여 동일한 단지로 구성되어 있고 쟁점토지는 실제로 OOO임야와 같은 이용현황으로 보이며 도로를 제외한 지목에 관계없이 건물 신축이 가능하여 동일한 이용가치가 있다고 보이는 점, 실제로 청구인이 전체토지 중 일부인 OOO임야에 2011.12.20. 건축허가를 받은 후 건물을 신축하여 사용하고 있고, OOO가 OOO임야를 취득하여 2012.2.15. 근린생활시설 254.44㎡를 건축하여 사용하고 있는 점, 청구인이 OOO으로부터 전체토지를 취득하는 매매계약을 체결하기 2개월 전(2011.11.24.) OOO가 OOO으로부터 OOO임야 4,582㎡ 중 쟁점토지와 분할되고 남은 1,649㎡를 취득한 토지의 가액이 3.3㎡당 OOO원이고 처분청에서 산정한 쟁점토지 취득가액이 3.3㎡당 OOO원으로 동일 소재지번임에도 취득가액이 3배 이상 차이가 나게 되어 불합리한 점, 2011.6.21. 청구인․OOO사이에 작성된 전체토지와 OOO임야 1,649㎡에 대한 매매계약서의 3.3㎡당 매매가액이 OOO원이고(거래가 이루어지지는 않음), 청구인이 전체토지를 OOO으로부터 취득할 무렵 전체토지에 대한 OOO지방법원 OOO지원에서 강제경매개시결정이 내려진 상태였으며, OOO가 2014.1.2. 작성한 확인서 내용 등으로 보아 전체토지 취득가격을 3.3㎡당 OOO원으로 산정하였다는 청구주장이 타당해 보이는 점, 청구인의 쟁점토지 보유기간(8개월) 동안 지가가 변동되었다고 볼 만한 별다른 사정이 없는 상황에서 청구인이 쟁점토지를 3.3㎡당 OOO양도하였으므로 취득가액을 처분청에서 산정한 3.3㎡당 OOO보다는 3.3㎡당 OOO원으로 보아야 한다는 청구주장이 설득력이 있어 보이고, 전체토지에 대한 근저당권 설정금액이 OOO백만원에 달하여 채무액(금융부채) 상환을 위하여 쟁점토지를 양도하였다는 청구주장이 타당해 보이는 점, 청구인 배우자의 2012년 공직자재산신고서에 전체토지 중 청구인이 보유하고 있는 토지에 대한 각 필지별 3.3㎡당 취득가액이 지목에 관계없이 모두 OOO원으로 기재되어 있는 점, 쟁점토지와 동일한 소재지번의 임야에서 분할되어 쟁점토지의 취득일 전 3월 이내에 거래된 OOO임야의 취득가액인 3.3㎡당 OOO원을 매매사례가액으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 쟁점토지에 대한 취득당시 실지거래가액을 3.3㎡당 OOO원으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 필지별 실지거래가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 전체토지 취득시 실지거래가액을 필지별 기준시가를 기준으로 안분계산한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.