공공기관의 수용에 의하여 양도하였다가 사업계획 취소로 환매한 쟁점토지가 다른 공공기관에 재차 수용된 경우, 토지의 취득시기의 판단

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1988.9.5. OOO 대지 165㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득하여 2000.1.7. OOO에 ‘폐기물처리시설 조성목적사업’ 일환으로 협의 양도한 후, 동 사업계획이 취소됨에 따라 OOO는 청구인에게 환매예정통지를 하였고 청구인은 2011.10.24. 환매를 원인으로 쟁점토지를 취득하였으며, 청구인은 환매로 취득한 쟁점토지가 택지개발예정지구로 지정됨에 따라 2013.3.13. OOO에 수용으로 양도하고 환매대금 청산일인 2011.10.24.을 쟁점토지의 취득시기로 보아 2년 미만 보유에 따른 세율 및 장기보유특별공제 배제, 취득가액은 실지거래가액(환매대금) 등을 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인 은 2013.11.4. 쟁점토지를 환매를 원인으로 취득함에 있어 투기목적이 없었고, 공익사업에 의한 강제수용이므로 쟁점토지의 취득시기를 환매취득일이 아닌 1988.9.5.로 하여 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하여야 하며, 취득가액은 환매취득금액이 아닌 환산취득가액으로 결정하여야 한다는 내용의 경정청구를 하였고, 처분청은 2013.12.27. 청구인의 경정청구에 대하여 거부통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 공익사업법상 환매제도의 목적에 비추어 보아 협의취득 이전의 소유권과 환매 이후의 소유권은 서로 다른 이질적인 것이 아니고 서로 같은 성질이므로 협의취득으로 인하여 일시적으로 중단되었던 소유권이 환매로 인하여 회복되어 계속되어진 것으로 보아 기존의 소유권이 회복된 것으로 해석되어야 하고, 청구인은 양도차익을 노린 투기목적의 단기매매가 아닌 자유의사가 반영되지 아니한 강제수용에 의해 소유권이 이전되었으므로 단기매매 중과세는 부당하며, 동일 취지로 투기목적을 억제하고 부동산의 장기보유에 대한 인센티브인 장기보유특별공제의 보유기간도 환매 전인 보유기간을 합산하여 적용함이 타당하며, 또한 당초 양도소득세 신고시 취득가액을 환매대금으로 정하여 양도차익을 계산하여 신고하였으나 환매대금은 법조문으로 정해 놓 은 법정가액에 불과하므로 거래시가나 실거래가액으로 볼 수 없으므로 소득세법제97조 제1항 제1호에 따라 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 형평과 공평의 원칙에 부합하고, 청구인은 후행사업의 인정고시일로부터 소급하여 2년 이내에 취득한 토지를 선행사업을 위하여 1차 양도하였다가 후행사업의 인정고시일부터 소급하여 2년 이내에 환매한 후 다시 그 토지를 후행사업을 위하여 양도하였으므로 환매일이 후행사업의 인정고시일부터 소급하여 2년 이내라 하더라도 2차 양도에 관한 양도소득세를 조세특례제한법제77조 제1항의 규정에 따라 감면해 주어야 한다.
• 나. 처분청 의견 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 협의매수를 원인으로 소유권이 이전되는 경우 유상이전으로 납세자의 ‘양도행위’가 성립되어 청구인이 ‘쟁점토지’에 대해 가지는 부동산의 소유권도 수용되는 시점에서 소멸된 것으로, 청구인이 협의취득으로 양도한 토지를 환매권 실행으로 당초의 토지를 환매받는 경우에는 기존의 소유권 연장선이 아니라 쟁점토지에 소유권이 새로이 생긴다고 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 취득시기는 소득세법 시행령제162조의 규정에 의하여 ‘환매대금을 청산한 날’(대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)인 2012.1.16.이므로, 당초 양도소득세 신고 시 1년이상 2년미만 단기세율 OOO% 적용, 단기보유에 따른 장기보유특별공제배제를 적용하여 양도소득세를 신고․납부한 행위는 정당하고, 소득세법제88조에서 규정하고 있는 ‘양도’의 개념이란 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우로 정하고 있으므로 청구인이 환매권을 행사하여 쟁점토지를 취득하기 위해서는 환매대금을 지급하여야 할 의무가 있으며 환매대금을 청산하는 경우 소유권이 이전되는 유 상이전이므로 쟁점토지의 반대급부로 지급하는 환매대금을 실지거래가액으로 보아 취득가액을 결정함이 타당하며, 또한 청구인은 세율적용과 장기보유특별공제에 대한 취득시기는 당초 취득시점인 1988.3.10.로 보아 보유기간을 계산하였으나, 환산취득가액을 산정시 취득시기를 환매로 취득하는 시점인 2012.1.16.로 보아 계산하였으므로 쟁점토지의 취득시점을 바라보는 시각에 일관성이 없다고 할 것이다.

• 가. 쟁점 공공기관의 수용에 의하여 양도하였다가 공공기관의 사업계획 취소로 환매한 쟁점토지가 다른 공공기관에 재차 수용된 경우, 그 토지의 취득시기를 당초 취득당시로 볼 것인지(청구인), 환매당시로 볼 것인지(처분청) 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조제2항 에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

7. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날

8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서

9. 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

10. 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. (3) 조세특례제한법 제77조 【공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2015년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 15[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 20으로 하되, 공공주택건설 등에 관한 특별법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

2. 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 (4) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 【환매권】① 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지․변경 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 당해 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 당해 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.

② 제1항의 규정은 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 당해 사업에 이용하지 아니한 때에 이를 준용하되, 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 이를 행사하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본 등에 의하면, 쟁점토지는 청구인이 매매를 원인으로 1988.9.5. 취득하여 청구인의 명의로 소유권 이전등기를 하였다가 OOO에 공공용지의 협의 취득을 원인으로 2000.1.7. OOO 명의로 소유권 이전등기가 되었고, 청구인의 환매권 행사에 의하여 2011.10.24. 다시 청구인의 명의로 소유권 이전등기가 되었다가, OOO의 수용에 의하여 2013.3.13. OOO의 명의로 소유권 이전등기가 된 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 공공기관의 수용에 의하여 양도하였다가 공공기관의 사업계획 취소로 환매한 쟁점토지가 다른 공공기관에 재차 수용된 이 건의 경우 그 토지의 취득시기를 당초의 취득시기로 보아야 한다는 주장이나, 소득세법 제88조 제1항 에서는 ‘양도’를 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고 있고, 양도에는 소유자가 자유로운 의사에 의하여 양도하는 경우뿐만 아니라, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 수용 등 소유자의 의사에 기하지 아니한 경우도 포함되는 것이며, 환매는 종전에 이루어진 협의에 의한 양도가 취소 또는 해제된 것이 아니라 환매권자와 사업시행자 사이의 새로운 매매계약이고 환매권은 본래의 계약과는 별개의 권리라 할 것OOO이므로, 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 환매취득일로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구의 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.