처분청이 쟁점토지를 비롯한 이 건 토지 양수인에 대한 조사결과 당초 계약서상 매매금액을 청구인에게 지급한 것으로 확인된 점에 비추어 쟁점토지 매매대금이라고 봄이 타당함
처분청이 쟁점토지를 비롯한 이 건 토지 양수인에 대한 조사결과 당초 계약서상 매매금액을 청구인에게 지급한 것으로 확인된 점에 비추어 쟁점토지 매매대금이라고 봄이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다. [이 유]
(1) 양도가액 관련 (가) 청구인은 OOO과 2010.1.13. 쟁점토지를 포함한OOO 외 7필지 임야 75,855㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 매매대금은 OOO으로 하고, 잔금지급일은 OOO로 하는 내용의 부동산매매계약을 체결하면서 “OOO 외 7필지의 매매계약서를 각각 작성하고 각 계약서별 잔금일 도래시 잔금처리 후 총 매매평수 계약서 잔금에서 가감하여 정산키로 한다. 각 필지별 계약서의 잔금지급일 중 최초 도래하는 매매잔금이 지급치 못할시는 이후 도래되는 각 필지의 계약은 계약이 불이행된 것으로 간주하고, 양수인은 계약금 포기하며, 별도 손해배상(매매당사자 쌍방의위약시 위약금조로 계약금의 6배 금액)을 하고, 계약해지에 대한 이의를 제기하지 못한다. 양수인은 현 상태의 현황토지만을 확인 후 계약한 것이고, 본 계약은 양수인의 차후 토지개발에 따른 인허가는 양수인의사정이므로 본 매매계약과는 무관하며 인허가여부로 양도인에게 그 이의를 제기하지 못하며 이는 계약체결 이행사항이 아님을 쌍방확인한다”는 등의 내용을 특약사항으로 하였다. (나) 이후 청구인은 OOO이 잔금시점까지 약정된 매매대금의 60%인 OOO만을 지급함에 따라 수차례에 걸쳐 나머지 매매대금 OOO의 지급을 요청하였고, OOO이 이를 이행하지 아니하자 위 매매계약서상 특약사항에 의하여 이 건 토지 중OOO의 요청으로 소유권을 미리 이전한 OOO 외 2필지(같은 리 OOO 임야, 매매대금 OOO, 이하 “쟁점외토지”라 한다)를 제외한 나머지 토지(쟁점토지 포함)에 대한 계약을 해지하였다. (다) 한편, 청구인은 쟁점토지를 비롯한 일단의 토지에 대한 매매계약이 해지되고 난 이후 빠른 시일 내에 이를 처분하고자 하였으나 부동산경기의 불황으로 매매가 지연되었고, 그 과정에서 OOO이 당초 매매대금보다 낮은 가액으로 양도할 것을 요구함에 따라 쟁점외토지에 대하여 OOO을 더 지급받은 사정 등을 감안하여 다시 매매계약을 체결하고 그 변경된 가액으로 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하였으므로, 처분청이 이를 감안하지 아니한 채 당초 계약내용에 따라 양도차익을 재계산하여 이 건 처분을 한 것은 부당하다. (라) 더구나 OOO은 OOO 청구인 명의로 OOO을 대출받아 상계처리하였다고 하였지만, 당초 약정은 청구인 명의로 위 금액을 대출받은 후 양수인인 OOO이 이를 상환하는 것으로 한 것인데, 현재 OOO만 상환하고 나머지 금액(이자 포함 OOO)은 그대로 청구인의 대출금으로 남아 있으므로, 처분청이 양수인인 OOO의 대출상계를 이유로 OOO을 매매대금으로 지급되었다고본 것은 잘못이라 할 것이다.
(2) 필요경비 관련 (가) 청구인은 쟁점토지의 대지전환과 건물신축 관련 허가를 받기 위하여 나무를 식재하였고OOO,위 식재된 나무를 포함하여 양도가액을 산정하였으므로, 위 나무 식재비용은필요경비로 인정되어야 한다. (나) 청구인은 쟁점토지를 양도하는 과정에서 부동산중개인 OOO한에게 중개수수료 명목으로 OOO을 지급하였으므로, 동 금액은 필요경비를 인정되어야 한다. (다) 또한, 청구인은 토지 취득 당시 그 지상에 전 소유자인 OOO연고의 묘지가 있어 ‘잔금지급시까지 묘지이장이 되지 않을 경우 잔금에서 5%(총금액)를 부동산중개인 OOO이 보관키로 한다’는 매매계약서상 특약사항에 따라 묘지이장비용으로 OOO(매매계약서상 중도금 OOO과 송금액 OOO의 차액)을 지급하였으므로, 동 금액도 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 양도가액 (가) 청구인은 조사 당시 OOO 산림경영에 뜻을 두고 임야인 이 건 토지를 매입한 후 소나무 묘목과 도라지, 더덕, 두릅 등을 심고 재촌자경을 시작하다 임도개설로 인한 우물고갈과 인근 주민의 많은 민원으로 매매를 고려하던 중 토지분할을 해야 매매가 수월하다고 판단하여 분할 후 OOO에게 매매하게 되었다고 소명하였으나, 청구인은 OOO 기간동안OOO에서, OOO기간동안 OOO에서, OOO 기간동안 OOO에서 각각 부동산매매업을 영위하였고, 세무조사 당시에는 OOO에서 조경사업을 영위하면서 같은 면 OOO 일대의 토지를 개발하여 2010년부터 전원택지로 매매(분양)하는 등OOO 기간동안 청구인이 납부한 양도소득세 금액은 31회에 걸쳐 총 OOO인 점에 비추어보면, 저가의 토지를 매입하여 토지분할, 토목공사, 건축허가 등 개발행위를 한 후 이를 매도하는 전문적인 부동산개발업자로 보인다. 또한, 청구인이 매매대금을 OOO의 예금계좌에 입금한 사실이 확인되는데, OOO은 청구인이 오래전 부동산관련 회사에 근무할 당시직장상사로서 친분이 있는 관계일 뿐더러 OOO부터 현재까지OOO에서 ‘OOO’를 운영하는 부동산중개인으로, 청구인이 부동산을 개발하는데 도움을 주고 있는 것으로 보인다. (나) 청구인은 OOO 부동산매매계약과 달리 OOO 양도 이후 양수인이 미분양 등으로 인한 자금난을 이유로 나머지 필지에 대한 양도대금 지급을 지연하여 OOO을 받지 못해 경제적 피해를보았다고 주장하나, 청구인이 OOO 외 토지를 OOO으로부터 OOO 매입하여 토지분할, 토목공사(도로개설, 진입로 다리공사 등)를 개발행위를 한 후 2010년부터 2013년까지 전원택지로 분양하고 있는 것으로 확인되므로,이에 따른 은행대출 이자비용 등으로 자금난을 겪은 것으로 보인다. (다) 한편, 청구인은 OOO(이하 “OOO”이라 한다)으로부터 채권최고액 OOO의 저당권이 설정된 것에 대하여 양수인의 양도대금 지연 및 쟁점토지의 양도대금이 OOO으로 변경됨에 따른 자금운용상 어려움으로 인해 대출을 받은 것이라고 주장하나, 청구인은 OOO 이 건 토지 취득 후OOO 소재 OOO 소유의 토지에 채권최고액 OOO의근저당권을 설정하였으며OOO, 근저당권 금액을실질적으로 청구인이 차용했는지도 금융자료에서 확인되고 있지 아니한다. 또한, OOO 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)으로부터 채권최고액 OOO의 설정등기가 되었는데(OOO 채권자가 OOO으로 변경), 이는 OOO을OOO이 인수하여 계약변경된 등기 기록임이 확인되고,OOO으로부터 받은 OOO의 마이너스대출OOO도 다른 토지OOO의 매입 및 투자를 위한 대출일 뿐 쟁점토지를 비롯한 이 건 토지OOO의 대금지연에 따른 대출은 아닌 것으로 보이며, 더구나 청구인은 OOO에 OOO, OOO에 OOO 등 총 OOO을 양도대금으로 수령한 이상, 이 건 토지와 관련하여 자금운용에 어려움이 없는 것으로 보이므로, 청구인의 주장은 사실과 다르다고 하겠다. (라) 이와 같이 조사청이 조사한 결과 확인된 이 건 토지 관련 총 양도대금 결제금액 OOO은 실계약서와 일치(다만, 쟁점①토지인OOO 토지의 양도가액은 당초 OOO에서 OOO을 할인하여 OOO임)하고 있는 반면에 청구인 주장은 조사청이 확인한 대금결제내역과 다르게 나타나는데, 토지분양 완료시 반드시 필요한 도로 예정필지(쟁점④토지인OOO)에 대한 소유권을 가장 늦게 이전한 것은 매매대금을 수령하기 위해 적극적인 방어를 한 것으로 보이고, 더구나 토목공사가 완료된 도로의 2차선 진입로 입구 토지OOO에 대한 소유권을 현재까지 이전하지 아니한 사실로 보아 잔금 미지급금 OOO에 대한방어로 보이므로, 양수인의 자금부족으로 매매계약서를 다시 작성하여2011년 1월과 2012년 3월 쟁점토지를 당초 보다 저가OOO에 양도하였다는 청구인의 주장은 이유 없다.
(2) 필요경비 관련 (가) ‘OOO’ 대표자인 OOO에게 용역을 주고 벌채정리, 도라지씨 식재 등 작업로 개설 공사대금으로 OOO을 지급한사실이 거래내역에서 확인되나, 위 업체 대표자 OOO의 남편인OOO은 쟁점토지를 먼저 공사하고 OOO 토지에 대해서도 동일한 공사를 완료한 후 받은 금액이라고 확인하고 있어 쟁점토지에 해당하는 공사용역비용을 확인한 후 필요경비로 산입되어야할 것인데, 토지의 이용편익을 증대하기 위하여 벌목허가를 받아 벌목한 것은필요경비로 볼 수 있지만 토지에 도라지씨 등을 식재한 비용은 토지취득의 필요경비에 산입할 수는 없다 할 것이다. (나) 청구인은 OOO에게 OOO을 부동산중개수수료로 지급하였다고 주장하나, 당시 청구인은 OOO 토지를 매매한 사실이 있어 쟁점토지에 대한 중개수수료인지 여부가 확인되어야 한다. 또한, OOO에 대해 무통장 입금증, 수수한 매매대금의 인출·입금통장 등 구체적인 금융자료 및 중개계약서 등 OOO이 중개를 하였다는 기타 증빙자료의 제출 없이 OOO의 설명과 OOO을 이체한 사실만으로는 OOO이 쟁점토지를 중개하였다고 인정하기는 어렵다. 나아가 2005년 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 매매계약서상 중개업자는 OOO과 OOO이지만 이들에 대한 중개수수료 지급사실은없고, OOO과 OOO이 청구인과 OOO 간 매매거래를 중개하였을 가능성과 개연성은 있다 하더라도 이들에 대한 중개수수료 비용에 대한 주장은 없고 무면허 중개인인 OOO에게 중개수수료 명목으로 OOO을 지급하였다는 주장은 타당하지 않다. (다) 청구인은 쟁점토지 취득과정에서 전 소유자인 OOO에게 묘지이장비 OOO을 지급하였다고 주장하나, 인터넷 포털사이트 ‘다음’지도 위성사진에서 묘지가 확인되므로 필요경비로 볼 수 있지만, OOO은 ‘OOO’을 운영하는 중개인이므로 동 금액이 부동산중개수수료인지, 묘지이장비인지 명확하지 않아 보다 구체적인 사실 입증이필요하다.
① 쟁점토지 양도가액 산정 적정 여부
② 필요경비 산정 적정 여부
(1) 소득세법(2013.1.1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항은 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 실지거래가액에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 제1항 및 같은 법시행령 제163조 제1항·제3항·제5항은 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비로 취득가액과 자본적지출액 및 양도비를 규정하고 있다.
(2) 처분청이 제출한 과세근거는 다음과 같다. (가) 조사청이 쟁점토지 양수인인 OOO의 취득가액을조사한 결과, OOO은 청구인에게 OOO 기간동안OOO을 지급한 사실이 금융자료등에 의하여 확인되고, 쟁점토지 매매계약서에 따라 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과 쟁점토지를 OOO 양도한 후 신고한 양도가액은 OOO으로 과소신고되었다고 판단되어 조사한 결과 매매계약서상 금액 OOO에서 정상신고한 양도가액OOO, 양도할인 OOO, 등기미이전 부동산 매매대금 OOO을 차감한 OOO이 쟁점토지의 양도가액으로 확인된다(양도가액 OOO 과소신고). (나) 쟁점토지 양수인인 OOO의 대금지급 내역을 보면,OOO은 OOO 기간동안 청구인OOO과OOO에게 총OOO을 지급한 것으로 나타난다. (다) 이 건 토지(쟁점토지 포함)에 대한 OOO자 매매계약서를 보면, 매매금액은 OOO으로, 계약금 OOO은 계약시에 지불하는 것으로, 잔금 OOO은 OOO. 지불하는 것으로 하고, 그 특약사항으로 “각 필지별 매매계약서를 각각 작성하고 각 계약서별 잔금일 도래시 잔금처리 후 총 매매평수 계약서 잔금에서 가감하여 정산한다. 각 필지별 계약서의 잔금지급일 중 최초 도래하는 매매잔금을 지급치 못할 시에는 이후 도래되는 각 필지의 계약은 계약이 불이행된 것으로 간주하고, 양수인은 계약금을 포기하며, 별도 손해배상(매매당사자 쌍방의 위약시 위약금조로 계약금의 6배 금액)을한다”라고 되어 있으며, 위 매매계약서상 특약사항에 의하여 청구인과OOO이 같은 날 체결한 각 필지별 매매계약 내용은 아래[표2]와 같고, 이는 부동산 중개인이 없는 쌍방계약인 것으로 나타난다. [표2] 각 필지별 매매계약 내용 (라) 청구인은 2005년 11월부터 2013년 8월까지 쟁점토지를 비롯하여 31회에 걸쳐 부동산을 양도하고 합계 OOO의 양도소득세를신고·납부하였다.
(3) 청구인은 청구주장에 대한 근거로 제시한 자료는 다음과 같은데,이는 조사 당시 소명자료로 제시한 것으로 보인다. (가) 당초 쟁점토지 매매계약 해지 근거자료로 제시한 OOO자 매매해약 약정서를 보면, “① 본 계약서는 양수인이 계약조건을 이행치못한 상태에서 계약을 파기한다. ② 해약일 당일까지 본 매매계약대금 OOO만 지불되었고 나머지 금액은 지불치 못한 상태에서 해약한다. ③ 지불된 금액에서 양도인은 쟁점외토지를 기 등기이전해주고, ④ 평당 OOO으로 계약된 계약서의 효력은 쟁점외토지만 인정되고, 나머지 추가 지급된금액은 위약금으로 한다. ⑤ 양수인 미지불 해약토지인 쟁점토지는 청구인이 매도시 우선 매수의향을 통보키로 한다”라고 되어 있다. (나) 청구인과 OOO의 OOO자 확인서에는 “OOO 토지를 매매계약하였던바, 잔금 일부를지불치 않고 쌍방합의하에 먼저 등기이전을 하였고 양도소득세 납부 만기일 전에 지불키로 했으나 회사사정상 미지불하여 양도인이 양도소득금액을 미납부하였다”라고 되어 있다. (다) 청구인이 쟁점토지 양도소득세 신고 당시 제출한 매매계약서 내용은 아래 [표3]과 같고, 쟁점③·④토지의 경우 그 특약사항으로 “양수인은 중도금 및 잔금은 양도인 개인사정상OOO 명의의 농협은행 계좌로 입금토록 한다”라고 되어 있다. [표3] 쟁점토지 매매계약서(변경) (라) 청구인과 OOO 명의의 각 OOO 예금계좌를 보면, OOO은 OOO, OOO,OOO을 청구인에게, OOO, OOO을OOO에게 각각 지급한 것으로 나타난다. (마) 청구인 명의의 OOO는 OOO가입한 마이너스 예금계좌OOO로, 약정일은 OOO이고,만기일은 OOO이며, OOO 현재 OOO의 대출잔액(마이너스)이 남아 있다. (바) OOO가 청구인에게 한 허위신고 과태료부과 사전처분 취소통보서에 의하면, OOO는 조사청 조사자료를근거로 청구인의 쟁점토지 양도가액 신고행위에 대하여 OOO 허위신고과태료 부과 사전통지를 하였다가, OOO 허위신고 과태료부과취소통보를 하였고(토지주택과-12867), 이후 OOO 청구인과 OOO에게 쟁점③·④토지 거래가 신고와 관련한 소명자료 제출을 요청한 것으로 확인된다(토지주택과-36537). (사) OOO이 OOO 청구인에게 발급한 견적서에 의하면, 벌채 정리, 도라지씨, 나무 식재OOO 등으로 OOO의 비용이 소요되는 것으로 되어 있고, 청구인은 OOO에게 OOO에 OOO, OOO에 OOO, 총 OOO을 송금한 사실이 청구인의 예금계좌OOO 거래내역에의하여 확인되지만, 쟁점토지와 관련이 있다는 증빙자료는 확인되고 있지 아니한다.
(4) 쟁점토지 부동산등기부에는 OOO 채무자를 청구인으로, 채권최고액을 OOO으로, 근저당권자를 OOO으로 하는 근저당권설정등기가 되어 있다.
(5) 청구인이 신고한 이 건 토지 취득가액은 OOO이고, 취득당시 매매계약서상 취득가액은 OOO으로 확인된다.
(6) 청구인이 이 건 토지를 취득할 당시 작성된 매매계약서상에는 OOO과OOO이 공동으로 중개한 것으로 되어 있고, 일부 매매계약서에는 특약사항으로 “잔금시까지 묘지이장이 안될시 잔금에서5%(총금액)를 중개인 OOO이 보관키로 한다”는 내용이 기재되어있으며, 청구인은 해당 토지 취득 당시 잔금 OOO 중 OOO을 차감한 OOO만 전 소유자인 OOO에게 지급한 것으로 나타난다.
(7) 청구인의 예금계좌OOO 거래내역을 보면, 청구인은 OOO에게OOO, OOO, OOO, 총 OOO 송금한 것으로 확인되지만, OOO은쟁점토지 취득 및 양도 당시 매매계약서에 부동산중개인으로 기재되어있지 않다.
(8) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 양수인의 잔금미지급으로 당초 매매계약을 해지하였고, 이후 당초보다 낮게 매매대금을 변경하는 계약을 체결하였으므로 변경된 매매계약서상의 가액을 양도가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법 제96조 제1항 에 따르면 양도한 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에따른다고 규정되어 있고,조사청이 쟁점토지를 비롯한 이 건 토지양수인인 OOO 조사결과 OOO은 당초 계약서상 매매금액을 청구인에게 지급한 것으로 확인된 점, 청구인은 본인 명의의 계좌에 입금된 금액을 근거로 조사청이 산정한 양도가액을 부인하고 있지만, 쟁점③·④토지 관련 변경된 계약서상 대금 수령인이 OOO으로 되어 있고, OOO이 OOO에게 송금한 금액은청구인과 OOO과의 관계에 비추어 쟁점토지 매매대금이라고 봄이 타당한 점등을 종합하여 볼 때,처분청이 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리잘못이 없다고 판단된다.
(9) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 나무식재 비용과 OOO에게 지급한 중개수수료 및 묘지이장비는 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 나무식재 비용OOO의 경우 취득관련 비용에 해당하지 아니할 뿐더러 쟁점토지와관련이 있다는 구체적인 증빙이 없고, 더구나 청구인은 대지전환을 위해 나무를 식재하였다고 하나 쟁점토지는 임야상태를 유지하고 있어용도변경 등 자본적지출액으로도 보기 어려운 점,OOO에게 지급하였다는 중개수수료OOO의 경우 OOO은 취득 및 양도관련 매매계약서상 중개인으로 기재되어 있지 아니할 뿐더러 그 역할을 알 수 있는 증빙이 없고, OOO 이외 나머지 OOO은 그 지급사실을 알 수 있는 금융증빙이 없으며, 더구나 청구인은 당시 다른 토지도 매매한 사실이 확인되고 있어 동 금액이 쟁점토지에 대한 것인지가 불분명한 점, 묘지이장비OOO의 경우 쟁점토지에 대한 것인지가 불분명하고, 나아가 청구인은 동 금액을 제외한 잔금을 지급하였다는 입금내역을 제출하고 있지만, 이 건 토지 취득가액으로 신고한 취득가액 OOO과 매매계약서상 가액인 OOO은 큰 차이가 없는점에 비추어 묘지이장비는이미 취득가액에 산입된 것으로 보인다. 따라서,위 금액OOO을 필요경비로인정하여야 한다는 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.