토지를 미등기전매한 것은 양도소득세 과세대상임

심판청구를 기각한다.

• 가. 2003.12.23. OOO외 5명(OOO, 이하 “OOO 등”이라 한다)은 OOO 등이 소유(공유자 OOO이 50%지분, OOO가 각각 10%지분)한 OOO외 8필지 임야 18,198㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 OOO에게 매매가액 OOO원에 매도하는 매매계약을 체결하였다가, OOO가 잔금 OOO원을 미지급함에 따라 2004년 3월 청구인이 위 매매계약을 승계한 후, 2005.1.25. OOO 등(매도인)은 청구인외 8명(매수인)과 쟁점토지의 매매가액을 OOO원(계약금은 OOO원, 잔금 OOO원은 2005.9.30.까지 지급)으로 하여 매매계약을 새로이 체결하였다. 2007.12.27. OOO외 6명(대리인으로 청구인이 기재되어 있음)은 전체토지 중 OOO 임야 1,815㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 OOO에게 매매가액 OOO원에 매매하는 계약을 체결하였고(2008.4.10. 매도인이 “OOO 등”, 매매가액이 “OOO”인 매매계약서 다시 작성), 2008.1.22. OOO 등(대리인으로 청구인이 기재되어 있음)은 OOO 임야 1,815㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 합쳐 “쟁점토지”라 한다)를 OOO에게 매매가액 OOO원에 매매하는 계약을 체결하였다. 이후, 2008.6.27. OOO 등(매도인)과 청구인(매수인)은 전체토지 중 OOO 임야 1,815㎡, 같은 곳 OOO 임야 1,815㎡, 같은 곳 OOO 임야 1,815㎡, 합계 5,445㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 매매가액 OOO원에 매매하는 계약을 체결하였으며, 전체토지는 OOO 등에서 아래 ＜표1＞과 같이 OOO에게로 각각 소유권이전등기되었으며, 전체토지의 양도와 관련하여 청구인 명의로 양도소득세 과세표준 신고 및 납부를 한 사실은 없다. ＜표1＞전체토지 매매현황
• 나. 처분청은 OOO(2008.7.15. 사망)의 상속인인 OOO에 대한 세무조사과정에서 전체토지 중 청구인 명의로 등기한 토지를 제외한 쟁점토지와 쟁점외토지에 대하여는 청구인이 미등기양도한 것이라고 보아 쟁점토지의 양도차익을 취득가액 OOO원, 양도가액 OOO원(쟁점①토지 OOO원으로 계산하여(쟁점외토지에 대하여는 미등기전매차익이 없는 것으로 조사) 2013.11.4. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원(심판청구 이후인 2014.3.28. 청구인이 필요경비로 주장하는 중개수수료 OOO원, 대체산림조성비 OOO원, 합계 OOO원을 필요경비로 인정하여 OOO원을 직권감액경정하였음)을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.01.28 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인과 OOO 등은 같은 종중원으로 친척관계이며, 전체토지에 대하여 OOO이 공동소유자의 대리인으로 전체토지 소재지에 거주하는 청구인에게 중개 등을 권유하였고, 그중 일부 부동산만을 취득할 목적으로 2003년 12월 OOO원을 지불하였으나, OOO가 계약해제하면서 청구인은 OOO과 같이 전체토지를 처분할 수 밖에 없는 상황이 되었고, OOO은 부산에 거주하여 부득이 청구인이 쟁점토지에 대한 인허가 사항 및 부지평탄작업 및 석축공사 등을 이행하게 되었다. 즉, 청구인이 전체토지에 대한 계약을 승계한 사실이 있으나, 실제 전체토지 전부에 대하여 소유권을 행사할 목적으로 승계한 사실이 없으며, 실제 전체토지에 대하여 어떠한 재산권행사를 한 사실도 없다.

(2) 청구인과 OOO 등 간의 전체토지의 매매거래와 관련된 주요내용은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞

(3) 청구인은 쟁점토지를 미등기양도하지 아니하였다. (가) 2005.1.25. 작성된 OOO 등과 부동산매매계약서는 합의해제된 계약서로서, 부동산등기특별조치법제2조(소유권이전등기등 신청의무)에서는 “부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있어 2005.1.25. 청구인과 OOO 등이 작성한 매매계약서는 쟁점토지에 대하여 이 후 3년이 경과된 2008년 5～6월에 재작성되었으므로 해제된 계약서이다. 당초 계약서가 유효한 계약서라면 청구인은 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대하여 2005.1.25.이후 재산권을 행사하여야 함에도 불구하고, 청구인은 쟁점토지 등에 대하여 재산권 확보를 위하여 근저당 설정 및 담보대출을 받은 사실이 없고, 쟁점토지 등에 대하여 재산세 등을 납부한 사실도 없으며, 청구외 OOO으로부터 양도대금 대부분을 OOO 등이 직접 수령하였고, 청구인이 OOO과 쟁점토지에 대하여 부동산 매매계약서를 작성한 사실이 없고, 청구인은 OOO 등과 종친회원으로 공동이익을 위하여 쟁점토지 등을 매도하는데 협력하였을 뿐이며, 그 협력비용으로 청구인은 쟁점외토지의 지급금액을 당초 계약시 지급한 OOO원만을 지급하고, 매매대금 OOO원보다 적은 금액으로 이전받아 OOO원만큼 경제적 이득을 취한 것임에도 처분청에서 OOO원(=양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원)의 양도차익이 있다고 결정한 것은 부당하며, 이미 합의해제된 계약서만을 근거로 하여 쟁점토지 등에 대하여 청구인이 미등기양도하였다는 것은 사실과 다르다. (나) 처분청에서 과세근거로 삼은 청구인과 OOO간의 OOO지방법원 평택지원의 판결문(2010가합844, 2011.7.1., 이하 “법원판결문”이라 한다)은 청구인의 전매 및 중간생략등기형식의 소유권이전등기경료가 쟁점이 아니었으며, 법원판결문에 대한 기초사실도 미등기전매에 대한 법리해석을 오인한데 대하여 비롯된 것으로 청구인은 쟁점토지을 OOO에게 소유권이전되기 전에 쟁점토지에 대하여 잔금을 받지 아니하였으며, 처분청에서 쟁점①토지의 양도일자를 2008.5.16., 취득일자를 2008.5.9., 쟁점②토지의 취득일자 및 양도일자는 2008.6.27.로 동일하게 결정한 것으로 보아 청구인이 쟁점토지를 취득한 사실이 없음을 반증하는 것임에도 법원판결문의 기초사실에 언급된 내용을 전제로 하여 청구인에게 미등기전매로 인한 양도소득세를 과세함은 부당하다.

(4) 설령, 청구인이 쟁점토지를 미등기양도한 것으로 보더라도, 청구인이 쟁점토지 등에 대한 중개비로 2008.5.10. 중개인 김OOO에게 OOO원, OOO에 대체산림조성비 법정부담금으로 2006.09.15. OOO원, 합계 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)를 지급한 사실이 있으므로 쟁점금액을 필요경비에 산입하여야 하면, 청구인이 OOO 등에 대한 양도소득세 OOO을 대납하였음이 법원판결문에 의해 확인되고 처분청에서는 그중 OOO원만을 청구인의 기납부세액으로 공제하였으므로 나머지 금액도 청구인의 기납부세액으로 공제하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 법원판결문을 보면 청구인이 2008.5.16., 2008.6.27., 쟁점토지를 각각 OOO에게 OOO에 각각 미등기양도한 것으로 판단하였고, 법원판결문와 청구인의 항소이유서 및 영수증 등에 의하면 OOO 및 OOO의 거래대금의 지급내역은 아래 ＜표3＞과 같이 상당수 청구인과 관련 있으며, OOO과 통화한바 OOO은 청구인과 거래를 하였다고 진술하였다. ＜표3＞

(2) 청구인은 합의해제 등의 이유로 쟁점토지의 미등기전매 사실을 부인하고 있으나, 청구인과 OOO간의 1심 소송 중에도 청구인은 합의해제로 주장하였으나, 법원은 청구인이 미등기전매하였다고 판단하고 있는 점, 쟁점①토지의 경우 매매대금을 청구인을 통해 직․간접적으로 OOO 등에게 지급된 사실은 청구인이 OOO 등에게 취득대금을 지급한 것으로 보이는 점, 쟁점①토지의 매수자인 OOO의 증인심문조서에서도 OOO은 청구인과 쟁점①토지의 매수협의 및 매매계약을 체결하였다고 진술한 점과 OOO의 대리인은 쟁점토지를 OOO이 청구인에게 매도한 것으로 진술하는 점, 쟁점②토지의 경우 OOO이 청구인과 거래를 하였다고 진술하며, OOO이 청구인 처에게 OOO원을 지급한 사실에 대해 청구인은 이미 지급한 공사비 등을 받은 것으로 주장하나, 이에 대한 증빙자료는 없고 동 금액을 감안하면 쟁점토지의 취득가액과 유사한 점, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 거래대금을 받은 사실이 없다고 하나, 청구인은 쟁점①토지를 양도하고 OOO으로부터 받은 대금으로 OOO 등에게 지급하였고, 청구인은 쟁점②토지를 양도하고 OOO 등으로부터 OOO원을 수수한 점, 쟁점토지가 OOO 등의 소유라면 청구인이 OOO 등에게 양도소득세 및 주민세를 대납할 필요가 없으나, 청구인은 당초 2005.1.25. 매매계약에 따라 OOO 등의 양도소득세 등을 부담한 것으로 보이는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지의 실소유자로서 쟁점토지를 미등기전매하였다고 보는 것이 타당하다.

(3) 쟁점금액은 필요경비로 봄이 타당하여 직권시정하였으나, 청구인이 대납한 양도소득세 OOO원은 미등기전매를 하기 위하여 청구인이 대납한 것으로 필요경비로 볼 수 없으며(대법원91누1844, 1991.11.26. 참조), OOO 등의 양도소득세 경정(양도소득세 대납 등)시 나머지 금액을 청구인의 기납부세액으로 공제한바, 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제104조 (양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서를 보면, 전체토지 양도거래와 관련하여 쟁점외토지는 2005년 1월에 계약하면서 조건에 따라 양도되어 미등기전매차익은 없다고 판단하였으며, 청구인의 미지급 잔액 OOO원은 쟁점토지와 관련된 것으로 봄이 타당하여 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 결정하였고, 쟁점①토지와 관련하여 OOO에게 지급된 대금은 청구인을 통하여 지급한 것으로 판단되며, 쟁점②토지와 관련하여 청구인은 OOO과 매매계약OOO을 체결하였고, OOO은 2008.3.14. 매매대금 중 OOO원을 OOO 계좌로 입금하였으며, OOO과 통화한바, OOO은 청구인과 거래하였다고 진술한 것으로 나타난다.

(2) 2011.7.1. OOO지원의 판결(사건번호 2010가합844, 매매대금 등, 원고: OOO, 피고: 청구인)의 주요내용은 ＜별지＞와 같다.

(3) 이 건 과세처분에 대한 청구인의 양도소득세 결정결의서를 보면, 청구인의 기납부세액으로 OOO원이 공제되었고, OOO의 2008년 양도소득세 결정결의서를 보면, 기납부세액으로 OOO원, OOO의 2008년 양도소득세 결정결의서를 보면, 기납부세액으로 각각 OOO원이 공제된 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 청구주장에 대한 근거자료로, 2005.1.25. OOO외 5(매도인)과 OOO외 8(매수인)간의 부동산매매계약서, 2007.11.27., 2008.1.15. OOO외 6(매도인, 대리인: 청구인)과 OOO(매수인)간의 매매계약서, 2008.4.10. OOO외 5(매도인)과 OOO(매수인)간의 매매계약서, 2008.1.22. OOO외 5(매도인, 대리인: 청구인)과 OOO(매수인)간의 매매계약서, 2008.5.8. OOO외 5(매도인)과 OOO(매수인)간의 매매계약서, 2008.6.27. OOO외 5(매도인)과 청구인(매수인)간의 매매계약서, 2012.3.16. 청구인과 OOO간의 합의서 등을 제출하였다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 OOO 등에게 미등기양도한 것이 아니라 OOO 등과 종친이어서 쟁점토지를 매도하는데 협력한 것이라는 주장이나, OOO의 상속인인 OOO이 청구인을 상대로 하여 제기한 전체토지의 매매대금 중 잔금 및 양도소득세 대납액에 대한 청구소송에서 법원은 청구인이 쟁점토지를 중간생략등기의 형식으로 전매하였다면서 OOO에게 2005.1.25. 계약에 의한 잔금 등 OOO원을 지급하라고 판결한 점, 2005.1.25. OOO 등과 청구인 등이 맺은 매매계약서에 동 계약은 전매수인 OOO의 계약을 청구인이 승계한 것이라고 기재되어 있는 점, OOO도 처분청의 조사시 청구인과 거래를 하였다고 진술한 점, 2007.12.27., 2008.1.22. OOO 등이 OOO간에 맺은 쟁점토지의 매매계약서상 매도인의 대리인으로서 청구인이 기재되어 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 미등기전 매하지 아니하였다면 전 소유자인 OOO 등이 납부하여야 할 양도 소득세를 대납하여야 할 이유가 없어 보이는 점 등으로 볼 때, 청구 인이 OOO 등으로부터 쟁점토지를 취득하여 이에 관한 등기를 하지 아니하고 OOO 등에게 양도한 것으로 보이므로 이에 대한 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 또한, 청구인은 법원판결문에 따라 청구인이 납부한 것으로 확인되는 OOO원의 양도소득세 중 처분청에서 청구인의 기납부세액으로 공제한 OOO원을 제외한 나머지 금액도 청구인의 기납부세액으로 공제하여야 한다고 주장하나, 처분청에서 전소유자인 OOO 등의 쟁점토지에 대한 양도소득세 결정결의를 하면서 OOO원을 기납부세액으로 공제한 사실이 있어 청구인이 대납하였다는 양도소득세를 전 소유자의 기납부세액으로 기공제한 것으로 보이므로 이에 대한 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 마지막으로, 쟁점금액에 대한 필요경비 인정여부는 이 건 심판청구 이후인 2014.3.28. 처분청에서 이를 직권으로 필요경비로 인정하였기에 심리를 생략한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. aaaaaaa